看内容 准备收房

　　根据商品房购卖合同的约定，商品房在达到交付使用条件后，开发商应以电话、邮寄或媒体公布的方式，正式通知业主收房；购房者应在获悉收房通知的一定时间内，及时收房，并做好收房的相关准备工作。

　　合同中的以下四个条款应熟知：

　　第三条：购受人所购商品房的基本情况。其中包括：位置、结构、层高等内容，业主在验房时应注意对照。

　　第八条：对于出现未按照合同约定时间交付使用的楼盘，业主可依据第九条：出卖人应以逾期交房的违约责任的内容，来要求开发商进行赔偿。

　　第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条款内容中包括水、电、气等内容，在交房时应达到约定的使用条件。

　　附件三：装饰、设备标准。这部分内容详细约定了交房时室内门、窗、厨、卫等各部分的装饰标准，是验房时的重要依据。

　　重视程度：★★★

　　关键词二：交费

　　读合同 算清数额

　　A 契税：2008年1月1日后签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于5728元/平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。2008年之前签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于4290元/平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。

　　B 专项维修资金：根据《西安市物业管理条例》相关规定：多层住宅交纳总房款的2%，高层住宅为总房款3%，商铺、写字楼参照执行，一般为总房款的3%。

　　以上两项费用，不应由开发企业代收。专项维修资金应到中国银行西大街支行西安市房屋管理局房屋维修资金管理指定账户交纳。契税应到西安市西大街116号，西安市二手房交易市场二楼契税征收窗口或西安市北马道香米园93号，西安市房屋产权产籍管理一楼契税征收窗口，进行交纳。

　　C 天然气初装费：开发企业与天然气公司在2007年5月10日以前签定合同的，应缴纳2278元/户，2007年5月10日以后，应交纳1518元/户。

　　D 有线电视安装费：350元/户，每增加一个端口加收150元。

　　重视程度：★★★★★

　　关键词三：“两书一表”

　　拿到手再细收房

　　A “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交房时开发商必须提供给每个给业主，主要内容是住宅构造。

　　如：承重墙、管道类型等部分的使用说明，以及开发商对房屋作出的保修承诺，如房屋在保修期

　　内出现质量问题时，应由开发商按约定维修。

　　B 《竣工验收备案表》，即常说的“一表”。此表是政府相关部门对整个楼盘的备案，对开发商有着严格的约束作用，开发商必须要对楼盘终生负责。《竣工验收备案表》一式三份，一份由西安市建委备案，一份交到西安市房屋管理局办理房产证，一份由开发商保留。购房者在收房时看到的一般是复印件，但可根据复印件上的编号，在西安市城乡建设委员会（市建委）查询‘竣工验收备案表’的详细情况。

　　重视程度：★★★★★

　　关键词四：面积

　　±3%以内 属正常误差

　　在交房时，开发商应出示西安市房屋测量事务所对楼盘进行的实测报告，其中包括公共分摊面积和套内建筑面积，而该表也是结算房款的先进依据。同时，权威部门的面积实测表，对于专项维修资金缴纳、办理房产证等事项至关重要。

　　由于建筑施工中的误差，购房合同中约定的房屋建筑面积和公摊面积，一般与实测不会完全一致。根据建设部规定，面积差异在正负3%以内可视为正常误差。

　　如果出现面积与合同约定差异较大的情况，业主应根据购房合同第五条：面积确认及面积差异处理方法，来处理面积差异的情况。

　　重视程度：★★★★

　　关键词五：验房

　　带小榔头 自己查问题

　　验房时，物业、开发商工程部工作人员一般都会陪同。对于发现的房屋问题，应及时记录并整改。需要提醒大家的是，在验房时应着重注意以下四个方面：

　　A 门窗外框周边应打密封胶，门窗无划痕、损伤，推拉顺畅；

　　B 水电部分，业主应着重检查电路、排水是否正常，卫生间等用水房间应做蓄水检验；

　　C 墙面、地面无空鼓、裂缝，用水房间应与相邻地面有2cm的高差；

　　D 地辐热、暖气管道的打压是验房的，试验压力一般为0.6Mpa，时间在10时辰左右。

　　验房时，物业工作人员会携带检验电路、排水、打压等设备。

　　业主也应携带工具对房屋进行检验，如：小榔头检验空鼓，卷尺测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高，粉笔标注出现问题的位置，方便施工方直观整改。

　　重视程度：★★★★★

　　关键词六：公共部分

　　无消防设备不符交房条件

　　开发商的交房标准，不仅是指室内施工，公共部分同样是交房的重要标准，对于没有达到使用标准的公共部分，业主也应重视。

　　A 在多次验房中，肖师傅发现公共区域内的消火栓箱都是空无一物，这是不符合交房条件的。在交房时，开发商必须配齐消防栓内设备，且通上水源，达到正常使用条件；

　　B 信报箱、楼宇标识、门牌标识、层位标识等部分。在交房时，这些标识都应张贴完好；

　　C 燃气、给水、供电、供暖、道路停车场、安防系统等设施、设备，应全部到位，并达到正常使用条件。

　　重视程度：★★★★

　　关键词七：整改

　　常见问题 一一进行记录

　　A 对于房屋出现的常见问题，如：空鼓、门窗破损、管道安装不全等，业主要全部写在《房屋交接验收单》上，并约定整改的具体时间。

　　B 对于违反购房合同附件三中的装饰、装修标准，如：防盗门无法达到使用标准、中空玻璃换成单玻等情况，业主可根据购房合同，要求开发商按照约定标准进行整改或赔付。

　　C 如房屋问题较严重，如：长期渗漏或法定、约定不到位的情况，业主可书面通知开发商，要求补偿或退房。

　　重视程度：★★★★

　　关键词八：物业费

　　看协议 考察物业资质

　　在验房全部完成后，业主会在物业公司签署一份《前期物业协议》，应仔细查看，弄清楚所要交纳的物业管理费到底由那些部分组成，清洁费、保安费、绿化费怎么计算。同时，考察一下您的小区物业管理公司资质，是否具备您要求的管理标准。

　　业主在确认房屋没有问题后，就可以领取钥匙正式收房了，同时应交纳部分物业费（一般为3个月）。如果业主收房后在一段时间内不进行装修使用，那么根据省物价局的相关条例：业主在收房以后没有任何使用或者进行装修，那么物业费从收房后个月开始交70%。而对于装修或居住后的房屋，根据西安市物价局关于转发修改《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十九条的通知，不使用期连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

　　重视程度：★★★

　　关键词九：装修

　　原有结构 较好不改动

　　收房之后，业主就要面临装修了。房屋原先的设施、设备在改动时一定要特别注意。尤其是使用地辐热管道的房间，铺设地面时一定要小心。

　　业主在装修期间，一定要正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等。

　　如果业主因为装修设计而改动房屋结构，必须先要将装修方案交给物业公司，经过专业人士确认无影响后，才能进行装修。业主较好不改动房屋的原有结构，这是保证正常居住安全的基本要求。

　　重视程度：★★★★

　　关键词十：保修

　　保修期内 开发商须担责任

　　很多业主在装修完入住后，发现房屋存在一些问题，如：外墙渗漏、管道跑水、顶梁、墙面开裂等情况，在投诉给物业、开发企业后都不能及时解决。这样的问题对业主的正常生活带来很大影响，所以业主必须要了解房屋出现问题后的各种解决方法。

　　根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年等。

　　在该保修期间内，开发企业必须对所售商品房承担质量保修责任。因此，业主在收房后遇到房屋质量问题，应依据保修期限的约定要求开发企业整改。

　　房屋在保修期间出现问题，业主如遇开发企业不予解决或推脱责任等情况，应及时到西安市建委质量监督站进行反映。

　　重视程度：★★★★

　　看房提要

　　坚持 重要的是坚持

　　A 坚持先验房、后签字。业主们只有坚持先验房、后收房，才能正确的维护自己的权益。

　　B 如果对房屋情况无法判定，可在房屋交接验收单上注明，“室内情况不清楚”、“楼房状况未明”等字。

　　C 将验房中的所有问题书面呈递给开发商让其签收，避免留下后患。

　　D 业主在物业领取钥匙后，从法律角度可视为正式收房。

　　E 携带相机（较好是照片上带日期），对验房中的问题进行记录。

（编辑：董聪）

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