2007年10月之后，受到房贷新政的影响，楼市观望情绪日浓，一些购房者也随之陷入茫然的观望中，不知如何作出置业选择。2008年3月起，发展商频频启动特价、团购等促销方式，购房者有的在低价诱惑下仓促入市，有的却因为发展商的降价举动，认为楼价还有可降空间，从而更加观望。这种行为，我们同样也称之为不理性。

　　在目前楼市调整之时，由于投资者、炒房者的大量退出，不仅意味着楼价开始回归理性，也意味着购房者有了更多的选择机会。此时作为购房者更应理性选择，不盲目入市，也不坐等时机。明确自己需要的是什么，置业目的是什么，而后量入而出，精明购房。

　　初出茅庐的单身白领

　　过渡置业 地段优先

　　毕业刚工作，收入不高不低，薄有积蓄，厌倦了与他人合租的不方便，也不想再将赚来的钱交给房东去养了别人房子的单身白领，不如趁市场调整时楼价低，促销多，购个小房子，做自己的房东。

　　购小户型作过渡的，大多是工作不久的单身白领，积蓄不多。2007年楼市高位时，随便一个小户型项目都卖到8000余元/平方米的价格，头付再加上各种交易费用，笔支出已经颇高，也拦住了不少原本有过渡置业意愿的购房者。

　　2007年房贷新政之后，眼看着炒房者走了，投资客也少了，供应量却多了，发展商也着了急，于是“借一成头付”、“头付两万”、“灵头付”等促销方式频频出现市场，一些小户型项目的售价也渐渐低走回归。一些想做自己房东的过渡型置业需求也再次浮现了出来。

　　作为过渡型置业的购房者，在目前的市场中如何选择合适的房子呢？

　　头先要注意的是选择单位的区位。过渡型置业的购房者，大多经济实力不足，交通工具可能依然是以公共交通为主。那么在置业购房时头选的区域当然是就近原则，离工作地点越近越好。同时，作为过渡型的房子，要考虑自己在换房后这套小房子的升值空间或出租回报等。就目前东莞小户型项目布局而言，CBD区的小户型项目的售价较高，但其升值空间和出租率也是较高，在经济能力允许的前提下，CBD区或者泛区的单位应当是头选。如果是工作地点离区较远，或者在其他镇街工作的，则应该选择区域行政较近辐射范围内的小户型项目。

　　在选择好区位之后，接着要关注的当然就是价格。万万不可被发展商“借一成头付”、“头付两万”、“灵头付”的促销手段迷花了眼，没有计算单价或者月供就直接定了单位付了钱。正常情况下，月供支出应低于月收入的50%以下，才是合理支出，同时不仅要看头付，还要算好总价和单价。

　　目前东莞CBD区范围内的小户型项目售价约在6500元/平方米至8000元/平方米左右，其他分散布局的部分小户型项目售价约在5500元/平方米-6000元/平方米左右。（以上售价均为带装修售价。）

　　小有实力的头次置业者

　　购房自住 量入而出

　　在东莞工作好些年了，腰包略鼓，小有经济实力，打算在这个城市里安家落户了的头次置业者要成家，得要购个稍大些的房子，或者就一步到位省了以后换房的麻烦。

　　自住需求的购房者在市场中一直存在，而且应该是作为市场的置业主体。然而经过2007年的非理性市场后，2008年的头次置业者出现了两种分化，一种是想购房，但不知道自己到底应该购什么样的房。另一种是明白自己想要的置业目标，但不知道应该在什么时候出手购房，因而持续观望。

　　对于这一类购房者，有行内人士给出了客观的建议。

　　头先是要考虑承受能力。因为这一类的刚性自住需求者，通常对住房的面积要求偏向于中大户型，总价相对较高，那么一定要考虑到自己的头付支出和今后的月供支出比例。在自己经济能力承受范围之内，有目的地选择楼盘，当目标楼盘的价格波动，达到自己的理想价位，感觉没有太多泡沫时，就可以入市了。

　　其次依然是区位。由于是自己常住的单位，那么一定要考虑工作地点与居住地点的距离，较好是在南城工作的选择南城的项目，在东城工作的选择东城的项目。如果区域内没有比较合适的项目，在选择其他区域的项目时，就要考虑到项目的交通是否便利，工作地点到居住地点的交通成本和时间成本是否合适等因素。

　　再次是项目的社区氛围、社区文化、生活配套和物业管理。毕竟是自己要长期生活的地方，社区氛围不好，社区文化、生活配套差，会影响到日常的生活品质。而物业管理是一个楼盘项目升值保值的关键，这套单位是打算作为长期居住的地方，谁也不希望自己居住的地方因物业管理不好而徒惹是非，更使项目价值降低。无论是自住还是投资都要考虑性价比，尤其目前市场进入这种胶着状态，各大开发商都会做好品质，是选择高性价比房屋的好时机。

　　观望不是坐着等，至少要有一个或几个目标性楼盘，经常去走走看看，看产品看配套，再看他们的价格在一个时间段里有没有波动，当你的目标性楼盘的价位达到了自己的理想状态，就可以出手了。如果只是看和猜想是没有意义的。

　　此外，一些头次置业者在户型选择时只考虑了近期的家庭成员需求，而未考虑未来几年的家庭成员变动，这也是不对的。如果经济能力允许，而且不打算在短期换房，就一定要充分考虑家庭生活的变动和需要，以免造成一定时间后的生活别扭。

　　精打细算的长线投资者

　　理性投资 从长计宜

　　2007年新政之后，在东莞楼市大量消失的是短期炒房的投资者，而一直以来精打细算的长线投资者，从来没有从市场上消失过。实际上，也许现在的过渡置业者和头次置业者在数年后，出现换房需求时，他们也不经意地会扮演一次投资者的角色。

　　有从业者告诉记者，东莞的投资客在多年来一直保持着理性投资的作风，只是在2007年的非理性上涨中，他们的身影被淹没在众多的投资者中。2007年房贷新政之后，这些理性投资者的身影重新受到市场的关注，而投资市场也逐渐恢复了理性。

　　作为投资者，在选择投资物业时，头先关注的自然是区位地段。市场是个盘分化明显的，不同地段、资源的项目，价值自然不同，这些因素，在选择投资楼盘时必须要注意。

　　2007年到2008年，我们可以看到，楼价涨的时候，城市区的房子上涨起来了，郊区配套不是很完善也上涨起来了。而在楼市下降过程当中，城区下调的空间不大，而郊区比较偏的地段下跌很明显。所以在地段和区位来讲，还是尽量选择CBD等区域来购房。如果经济实力允许的前提下，不妨选择一些稀缺资源的，大户型的项目。市场证明，有资源的豪宅项目，其抗风险性是较强的。

　　其次要关注的当然是率，如果房屋是作为投资品存在的，每年回收的租金如果只有1%或者是低于存款利率的话，那么房地产市场就出现了泡沫，所以租金的收益应该达到3%—5%，而且固定资产应该不断的增值，这才是理想的。

　　较后还有我们在自住置业部分提及过的社区氛围、社区文化、生活配套和物业管理等，这些是为项目形象加分的因素，也是项目能保值升值的影响因素。

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