购房是大事，因为这对于大多数人来说，可能要花费人生一大笔积蓄。而购了房子之后，“养房”的费用一直不大被人们所关注，可能人们认为跟房价比起来，养房的费用不过是“湿湿碎”而已。但如今，这“湿湿碎”的负担似乎也随着整体物价水平的上涨而变得有点沉重了。

　　较近，一单被称为“广州天价物管费”的纠纷事件再次令广大业主重新审视自己小区的管理费是否合理。天河怡苑小区的业主状告楼盘物管公司收取8.1元/m2/月的“天价”物管费，目前这起纠纷经初审判定“该物管费由小区业委会与物管公司签订合同约定，属于合理收费。”原来，物业管理费竟可以高达8.1元/m2/月，每月光是物管费就动辄上千元！

　　很多市民对此议论纷纷，都表示购楼前除了关心楼价外，一定要问清楚物业管理费等“养楼”费用。在CPI高涨的背景下，物价上涨、供楼利息上涨，就连养楼的成本如物业管理费、物业维修资金等都在上涨，若忽视了养楼成本，真会陷入购得起住不起的尴尬境地呢。

　　目前，物业维修资金已经铁定涨价了。广州市国土资源和房屋管理局与广州市财政局联合转发的《省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》。按照该《通知》，从今年8月1日开始，广州将执行住宅交存头期住宅专项维修资金新标准，按照高层(有电梯)每平方米建筑面积105元、多层(无电梯)住宅(含别墅)每平方米建筑面积77元的标准缴纳。而此前该专项维修资金一直是按照40元/m2的标准缴存的。

　　在物业管理费方面，广州目前仍执行2004年制定的物业管理收费标准。较近，广州市物价局有关负责人透露，物价部门正在进行调研，考虑调整小区物业管理收费标准，将不排除提高已4年未变的收费标准。也就是说，目前“政府指导价”1.96元/m2/月的较高限价，很有可能被突破。

　　“政府指导价”可能提高标准

　　现状：超过较高限价的比比皆是

　　广州现在仍执行2004年制定的物业管理收费标准，按照物价部门的规定，没有业委会的小区物管费目前执行“政府指导价”。其中一类物管企业电梯房基准价为1.70元/m2/月，二类企业为1.25元/m2/月，三类企业为0.91元/m2/月，允许上下浮动15%，也就是说，电梯洋房的较高限价为1.96元/m2/月。

　　然而现实情况却是，楼盘管理费超过1.96元/m2/月的比比皆是，为何会出现这种情况呢？这与物业管理公司的资质有一定关系，资质高提供服务好的物管公司收费自然就高。按规定，因物业服务水平超出规定的一级服务内容而需要超过较高限价收费的，必须报物价部门审批后方可执行。不过，从整体上来讲，目前广州的物业管理费确实相比其他城市偏低，尤其一些高端楼盘的物业管理费，跟其他地区相比有较大差距。

　　未来：涨价似乎已是势在必行

　　目前广州物业管理纠纷确实比较多，市民对物管的投诉占物价局总体投诉的20%以上。有关人士分析，物业收费纠纷频发，与物价部门制定的物业收费指导价不合理有关，简单化的指导价容易与市场脱节。较近，广州市物价局局长罗家祥透露，物业管理费纠纷多的其中一个主要原因，是随着经济发展，物价上涨，现在执行的物业管理收费标准对现实情况已不太适用。目前物价部门正在进行调研，考虑调整小区物业管理收费标准，将不排除提高已4年未变的收费标准。

　　物业管理费

　　物管费怎样收才合理？

　　提高“政府指导价”也惹来多方争议。有观点认为即使物业管理费的“政府指导价”提高，也是一种限价行为，本身就不合理，违背了市场规律；另一方观点则认为，如果没有“政府指导价”，物业管理公司漫天要价的状况可能会更严重。对此，有业内人士提出，对于物业管理费的收取额度，应采用“政府指导价”与市场价相结合的方法。

　　头先，由于物业管理行业还处于成长和发展阶段，物业管理市场发育还不尽完善，成立业主委员会的小区不多，业主与物业管理企业平等协商的机制还没有充分建立。在楼盘收楼后、未成立业主委员会之前，为防止物业管理公司漫天要价，一定要严格执行“政府指导价”，即限价。

　　在成立业委会之后，基于“优质优价”基础的物业管理费的收取额度就应该放开。如果把议价权交给已成立的业主委员会，实际上是充分尊重了业主的选择权，让业主自己选择相应的服务，并付出相应的报酬，也是符合市场规律的行为。如果物业管理公司提供的服务非常杰出，那么收取稍高的物业管理费业主也是愿意承担的。

　　购100m2高层住宅多掏6500元

　　专项维修资金

　　从8月开始，广州市民购房所缴纳的头期物业专项维修资金将大幅提高了。日前，广州市国土资源和房屋管理局与广州市财政局联合转发的《省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》。按照该《通知》，从8月1日开始，广州将执行住宅交存头期住宅专项维修资金新标准，按照高层(有电梯)每平方米建筑面积105元、多层(无电梯)住宅(含别墅)每平方米建筑面积77元的标准缴纳。据悉，此前该专项维修资金一直是按照40元/m2的标准缴存的。

　　据了解，《通知》实施的背景是今年2月国家实施新的《住宅专项维修资金管理办法》，《办法》规定2008年2月1日起取得商品房预售许可证的商品住宅，每平方米建筑面积交存头期住宅专项维修资金的标准为住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

　　在此之前，广州执行的标准是住宅建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2。这意味着，新规定出台后，每平方米住宅的交存至少多出37元。如果购购一套100平方米的多层住宅，购房者至少要多掏3700元，而购购一套100平方米的高层住宅，购房者则要多掏6500元。

　　三大释疑

　　执行时间 以预售证时间为准

　　虽然新标准收费提高了不少，但并不是所有在8月1日后购购的新房都须按新标准来执行。《通知》规定，只是今年2月1日以后取得预售证的楼盘才按新标准收费，而在2月1日前取得预售证的楼盘，即使市民在8月以后购房，也只是按原标准交费。

　　《通知》指出，在同一商品房预售许可证范围内，头套商品住宅交付使用之日止尚未出售的物业，住宅专项维修资金交存主体为开发建设单位，开发建设单位应当交存头期住宅专项维修资金。

　　《通知》还强调，业主应当在商品住宅交付使用前，交存头期住宅专项维修资金。未按规定交存头期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付业主。已交付业主使用，尚未交存头期住宅专项维修资金的商品住宅项目，业主应当补存头期住宅专项维修资金；已成立业主委员会的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主补存头期住宅专项维修资金。

　　由谁支付 与旧条例的原则一致

　　《通知》出台后，很多人表示，此前有些楼盘的专项维修资金是由开发商交的，有些则是由业主交的，在新规定下应如何执行呢？

　　根据《通知》，同时符合以下三种情形的物业，住宅专项维修资金由开发商交：在1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施后取得商品房预售许可证的；在2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前签订商品房购卖合同的；开发建设单位与购房者未约定住宅专项维修资金由购房者交纳的。

　　符合以下两种情形之一的物业，住宅专项维修资金由业主交：在1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前取得商品房预售许可证的；在2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后签订商品房购卖合同的。

　　该交给谁 不能由开发商代收了

　　此前，有不少专项维修资金是由开发商代收的，在《通知》发出后，开发商代收专项维修资金将被视为违规的行为。

　　按照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、十三条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将头期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交付头期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。业内人士解释说，这两条规定说明了在交房之前，必须交纳专项维修资金。但是专项维修资金不能由开发建设单位代收。

　　购房者如果碰到开发商强制代收的情况怎么办？有两种途径可以解决： 一是可以到房管局投诉；二是业主可以携带购房合同原件、身份证明等文件到农业银行自行办理专项维修资金手续。

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