购房者遭遇滑铁卢

　　如果要说到近期的房地产市场，深圳楼市无论如何都是要关注一下的，而那里的购房者遭遇的楼市“地震”更是让人感觉心惊。据报道，由于今年以来深圳房价过山车似地下跌，很多人的家庭财富由“富产”变成了“负产”，他们正面临一个痛苦的两难抉择，要么亏本卖掉自己手头的房子，要么选择自己的房贷断供。其中有一个例子颇为典型，30多岁的程女士是深圳一家外企的职员，年薪达到了10多万元，丈夫同样也是一家企业的高端负责人，这样一个家庭在深圳原本可算是标准的幸福之家，但现在却遇到了穷途末日的困境。原来她现在手头上有4套房子，自己住的一套在蔚蓝海岸，是200蓝海(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)3年购的，而另外3套都是2007年投资的，分别在深圳蛇口的半岛城邦（查看地图）、深圳龙华的金地梅陇镇和广东东莞金域（查看地图），当时购的单价价分别是3.5万元/平方米、1.56万元/平方米和1.2万元/平方米，3套房子付出了200万元头付，这已经是他们夫妇这几年来打拼的全部资产。但现在全变了，半岛城邦已经降到不到20000元/平方米、金地梅陇镇三期开盘价为11000元/平方米、金域已经跌到9000元/平方米。而且由于银行不断加息，她每月的还贷额已经突破了22000元，这无疑使她的家庭财务承受了巨大的压力。把房子卖出必然会面临亏损，但不卖这日子又实在难以支撑下去，看来出路只有一条，那就是认赔出局。

　　其实不仅是房产投资，自住购房同样也可能遭遇滑铁卢。记者的朋友何云购房一直有一步到位的想法，去年他倾其资产在上海花200多万元购购了一套房子，当时还颇有一种兴奋的成就感。不过近一阵来何云却有些愁眉苦脸的，他发现现实中的情况与想像中的并不一样。他贷的房贷虽然是三十年较长期的，但每月仍有7000多元的支出，而且经过去年多次加息后每月的还贷额增加了不少。原来他的想法是他们公司差不多每两个月就要发一次双薪的，所以应该不怎么要紧。但想不到的是今年以来，行业不景气使公司效益下滑，发双薪的次数明显地减少了，这使他着实有点心慌。另外接下来他还必须面对一大堆开支，装修、结婚的费用，而结了婚之后还可能有孩子，真是一想不要紧，越想越后怕。他左思右想也找不到解决的办法，他说：“看来只有‘割肉’把房子卖了，但现在交易税费那么高，其中的损失太大了。”

　　现金流断裂是导火线

　　刚刚上面所提到的两个例子在当前的房地产市场也是颇为典型，他们都是因为购房而使自己的家庭财富遭遇了巨大的困境。那么，究竟是什么原因会使他们步入如此窘境呢？我们发现，其中的一个关键要素就是现金流。房产与其他投资不同，由于大部分人购房都是依靠贷款的，每月的还贷是他们必须要面对的现实问题。所以其持有房产期间的现金流能否保持有效运转是相当重要的，如果由于种种原因发生资金链断裂，就必然会给自身的财富带来巨大的创伤。程女士和何云撑不下去的根本原因，就在于他们的资金链发生了断裂。

　　为什么现金流对购房会如此重要呢？这是因为投资房产可以说有一个特性，那就是在持有房屋的过程中也会发生各种成本费用的支出，这与投资其他产品可以说有着较大的不同。换句话说，对购房者来说养房的成本也不容忽视。记者认为其中可分为资本性支出和物业性支出两大类。从资本性支出的角度来看，其主要的构成就是在持有期间为贷款而付出的本金和利息，而物业性支出的种类就比较多了，其中主要有物业管理费、装修费的折旧等等。

　　有些购房者有持有多套房产，希望能够“以租养贷”，或者等房价涨上去后抛出获利，但是市场的变幻风云莫测，一旦出现像今年深圳楼市那样的低迷期，房子抛不出去捂在手中就会面临巨大的养房成本。而在另一方面，由于购房者自身收入的变化也会对现金流产生影响，像何云的资金链原来已经绷得很紧，一旦发生变化收入减少支出增加，原来尚能保持畅通现金流无疑就失去了源头活水，家庭财务由此就会陷入危机。

　　现在的形势无疑是严峻的，2007年中国人民银行分别于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上调存贷款利率，其中五年期以上贷款的基准利率由调整前的6.84%上调至7.83%；而在宏观调控的作用下，房地产市场止步不前，在有些区域甚至出现了明显的下跌；另外经济周期的变化可能导致收入减少，而高通胀又使支出增加。这一座座“大山”不断地使购房者的现金流受到重压，近期所谓资金链断裂的事件也就不足为怪了。

　　量力而行才能避震

　　那么，怎样才能使自己的现金流保持畅通，而不至于发生资金链断裂的危机呢？其中的关键就是要量力而行，提前一步计划好未来可能产生的各项费用支出，并充分考虑自己收入的可能变化，再进一步结合市场的情况来做出决定。

　　风险的莫过于多套房的投资，这可是大起大落的游戏。有些投资者一环紧扣一环把资金算得满满当当，一套房又一套房地购购，准备日后一套房又一套房卖出获利，但是只要市场出现震荡，这些投资者就会遭致灭顶之灾。所以在当前的市场情况下，我们应该抛弃那种差价投资获利的老观念，而树立以租赁回报为主的长线投资理念，充分考察房价和租金之后再做出判断。

　　一般来说，购房按揭的月还款额不能超过月收入的50%，也就是说借款者的月收入必须是月供的两倍。但从量力而行的角度来说这只是一个较低限，较为合理的收入使用分配应该是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投资或保险，30%用于每月的房贷还款，剩下的20%用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有生活水平的前提下购房贷款，达到合理理财目的。因为按国际通行看法，月收入的1/3是房贷按揭的“警戒线”。

　　其次，计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等，如年轻的两口子预备购房后“添丁加口”，一定不忘预留一笔大费用。我们要根据购房后家庭收支情况的预算，再确定自己能支付的月供，这样就可以避免有些“先驱”们出现的购房后生活负担加重的情况。另外，购房前要清算一下自己家的现有“现金流”，包括：存折、现金、可以套现的股票、可以上市出售的二手房等，这样才可以避免自己因为购房而一不小心陷入窘境，造成生活质量的下降。

　　另外，当前房地产市场的交易税费比较高，这个成本已经在购房时占有了不小的比例，达到了10％左右，购房者一定要把它们也计算在内，其同样也会对你的家庭财务状况产生不小的影响。

　　梯度购房以变应变

　　而在另一方面，对于购房者来说，要真正做到量力而行，在当前市场情况下梯级购房原则同样也是不能忽略的。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者先租后购、先购旧后购新、先购小后购大、先购普通后购高端、先投资创业后安家养老的购房理念。虽然二套房贷款政策出台后对梯度购房产生了一定影响，但从预防家庭财务风险的角度来说，这仍然是一条可以借鉴的原则。

　　此外在当前的市场情况下还有几点要注意的，一是交易的时间成本，尤其是对于那些换房者来说，如何度过卖房和购房的过渡期，一定要做好提前的规划；二是贷款年限不宜太长或太短，还款年限选择15年至20年较为适中，若贷款年限过短，还款压力相应较大，而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大；三是善用公积金，若有住房公积金的购房者，在购房时能用多少公积金就尽量用，就算工作不久，公积金较少，能用则较好用，起码也可少付利息。

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