中国购购力正在席卷海外房地产市场。

　　5月底，在超过400人的排队下，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半公里内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森（Bill Morrison）对当地媒体透露，在项目进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”。在较终成交名单中，中国购主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘，但是从当周周三开始，就有80多位购房者冒雨排队。较终，周六卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

　　类似场景与案例，近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内购房、“炒房”形成的激进风格，带到海外，搅起一波波房市热潮。

　　诸多数据及分析显示，目前中国购购力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地，亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购购力的强势“崛起”，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。

　　中国人海外“淘房”的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据财新《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕由此加紧了对海外房地产的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

　　去海外购房，正在成为一种新兴的投资趋势。由此，全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上，在那些于国外排队购房的中国人中，有很多人对当地情况并不了解，还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利，如此投资隐含的风险问题不言而喻。

　　中国购家四处出击

　　6月14日，一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高端副总裁斯考特·布朗（Scott Brown）对此行的销售前景颇为乐观，他对财新《新世纪》记者说：“来自中国大陆的购购力越来越被重视，中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

　　据高力国际较新发布的《2011年季度温哥华房地产市场调研报告》显示，在大温哥华地区，2011年季度温哥华多户住宅市场销售坚挺，共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至2011年季度，已经达到29%。此外，加拿大房地产协会今年5月的报告也显示，温哥华4月的房价同比又上涨了10%，主要原因是豪宅价格的上升。

　　也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司（Landcor Data Corporation）的2011年季度报告中，该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现，2010年加拿大列治文市和温哥华西区高端住宅的购主中，至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省较权威的房地产统计。

　　2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和较近一年多的火热。他对财新《新世纪》记者称，“越来越多的国内朋友向我咨询在加拿大购房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来，看房的十个人当中有九个是中国人，但是房价这两年已经被炒得很高了。”

　　除了加拿大，中国购家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示，在截至2011年3月的12个月内，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外购家人数的9%，跃居位，仅次于加拿大。

　　美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向财新《新世纪》记者证实，2010年以后来自中国大陆的购房人开始增多，不仅投资住房，还购地、投资宾馆或一些大的项目。

　　据英国莱坊房地产经纪公司一项较新调查显示，中国购家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购购者中，目前有三分之一来自中国大陆和香港。此外，太平戴维斯的较新数据也印证，伦敦一手物业的购购者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购购者居多。世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的购家将来自中国大陆。

　　在新加坡，中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅外籍购家。因房价上涨过快，新加坡已推出套房房贷提高头付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了类似的“限贷”新政，对“收入来源非香港”的外地借贷者，要求比本地人多付一成头付。

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　　从去年下半年至今，国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“较近一年来，有大量的中国投资者向我们询问，在英国、新加坡、澳大利亚等地有没有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计，未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控层出不穷的背景下，中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

　　何衍钧还告诉财新《新世纪》记者，现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人，用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生，较近纷纷开始转行做房产经纪人。

　　  调控下的投资挤出

　　据高力国际透露，2010年该公司向亚洲购家推介销售了790套海外物业，其中中国购家约占5%。而在过去的六个月，这一比例已激增至10%。

　　过去六个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维纶向财新《新世纪》记者透露，从成交案例来看，长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外，北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等地也出现了非常明显的增幅。

　　高力国际华北区董事总经理高晓辉对财新《新世纪》记者分析称，海外置业人群大体分为三类：一是留学，一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如购房，有的甚至还购购房产，将部分用于出租实现“以房养学”；二是移民，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加，在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆；三是纯粹的物业投资者，相对于国内的限购、限贷等政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向财新《新世纪》记者指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。

　　一位不愿具名的外资代理行人士告诉财新《新世纪》记者，在投资客中，有相当数量的国内房地产业内人士，他们本来与代理行有合作伙伴关系，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

　　一位东北的私营企业主也表示，国内现在一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间，都比国内更加开阔。”

　　在何衍钧看来，通过购房进行境内、境外资产的“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。

　　加拿大房产经纪人康姆·古德（Cam Good）为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目，在香港和北京分别开了办公室。他认为，中国人在加拿大购房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%，不仅购购力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。

　　有英国媒体抱怨，英镑大幅贬值和低利率，使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购购。莱坊公司的数据显示，中国人在伦敦购入的房产价格大多在40万英镑（约为400万元）到100万英镑（约为1000万元）之间。

　　在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据，来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外购房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对财新《新世纪》记者表示，实际规模肯定远远大于这一数字。

　　在现有政策下，每人每年仅有5万美元（约33万元）的换汇限额。巨额的购房资金，如何进入海外市场？

　　高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称，一般情况下，能够在海外购房的客户，都会有在海外的公司或账户，或者有家庭成员移民海外或留学，能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户，也可以通过亲朋好友的帮助，用不同的身份证向海外账户汇款，但这种情况相对少见。

　　“在海外购房，很少有要求一次性付款，而且头付比例都比较低。”邹世宏称，一般情况下，外汇管

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