2008年上半年，上海及超办公楼平均租金达到每天每平方米12.2元人民币，同比增长19.1%。同期，整体未承租率录为9.6%，同比上升6.6个百分点。其主要是由于在过去六个月中共有超过44万平方米的级超办公楼项目同期入市。

　　伴随着2008年的供应放量, 我们预期活跃的预租交易将提升市场的吸纳量.。然而, 随着积压需求被逐步释放, 放量供应的累加效应将会显现, 预计2008年下半年浦东的地区的为承租率将达两位数，而这一供应放量无疑会使浦东的租金增长有所放缓。

　　2008年浦西的供应仍十分紧张, 摩根士丹利的东海广场是今年下半年该区域的先进供应. 浦西的为承租率将维持在地位, 并产生两个效果: 其一, 部分租户会迁至浦东或其他次级区域; 其二, 为2009年和2010 年的浦西新增项目积累需求。考虑到浦西的供应紧张, 预计2008年浦西超及办公楼租金有望增长12-15%, 而随着今后两年新项目的逐步上市, 租金增幅也将有所降低。

　　零售商业市场

　　截至2008年上半年，上海优质商铺底层租金达到每天每平方米人民币45.1元，同比上涨11.3%。同时，由于市场缺少新增供应，空置率仍保持在5.9%的低位，尽管由于浦西部分物业的重新装修及租户调整导致了空置率出现短期波动。

　　根据世邦魏理仕的数据显示，2008年上海优质商圈内的新增供应仍会十分紧张，预计仅有数个小型项目会在年内上市。随着逾80万平方米的优质商铺于2009年和2010年间上市，市场自2006年起开始累计的未实现需求届时有望得到释放。尤其是在2010年，预计市场将达到供应高峰。

　　2008年和2009年相对较低的新增供应量将使上海优质商铺的租金延续前两年的稳步攀升趋势，预计年均涨幅将达到8%至10%左右。随着2010年大量项目入市，租金增速预计将有所减缓。

　　高端住宅销售市场

　　基于土地稀缺性，2006年以来的房地产宏观调控政策对于高端住宅价格的影响并不显著，高端住宅价格近年来一直保持增长态势。与去年同期相比，高端公寓和高端别墅的平均售价分别上涨了28.8%和26.7%。

　　由于市区域可开发住宅用地的减少，2008年高端公寓的新增供应将继续下降，且主要分布于古北、新天地和陆家嘴等高端公寓区域，这些区域的高价位将支撑上海高端公寓售价的继续上扬。世邦魏理仕预测，虽然受到政府一系列宏观调控政策的影响，上海高端公寓的平均售价在2008年下半年里仍将录得稳定增长。

　　与高端公寓相比，高端别墅的新增供应更为稳定，在2009年将有超过550套高端别墅集中上市，从而形成高端别墅供应高峰。与高端公寓类似，由于别墅供地叫停后高端别墅项目益发稀缺，加上市场对于该类高端住宅产品的旺盛需求，世邦魏理仕预计2008年下半年高端别墅的平均售价将继续上涨6%至8%左右。

　　服务公寓租赁市场

　　截至2008年上半年，上海服务式公寓的平均租金达到每月每平方米人民币198元，同比增长2.6%。由于从2006年开始服务式公寓新增供应较为旺盛，各主要区域服务式公寓的整体空置率基本均超过了20%。

　　在2008年至2009年间，预计将共有1,276套服务式公寓单元上市，预计服务式公寓的租金增速将有所放缓。同时大量已经进入或正准备进入租赁市场的小业主房源也将进一步减弱租金增长的势头。

　　工业及物流市场

　　由于政府对于工业用地供应采取持续紧缩政策，以及工业用地的土地出让额度有限，2008年上半年上海工业用地平均地价同比增长28.2%，达到每平方米人民币1,304.5元。而周边城市的工业地价同比猛增67.4%，达到每平方米人民币312元。

　　同期，上海工业物业租金同比上涨16.9%，达到每月平方米人民币38.8元；而周边城市的工业物业租金同比亦上涨了25.2%，达到每月每平方米30.3元。

　　随着政府出台了一系列对出让工业用地的调控政策，工业地价在2006年和2007年间录得了大幅增长，反映出工业用地的稀缺性以及市场对工业物业的强劲去修。尽管这一地价的飞速上扬在未来短期内将有所放缓，世邦魏理仕预计在未来四年内上海的工业用地平均地价仍将录得接近55%的增幅。

　　同样，受投资者及用户强劲需求的支撑，工业物业平均租金预计在2008年至2011年间将录得约43%的增幅，加之政府对房地产市场过热的持续抑制，世邦魏理仕预测在未来短期内上海工业物业的将有所收紧。

　　物业投资市场

　　尽管限外政策并没有实质放松的迹象, 今年上半年, 海外投资者对上海的优质物业仍然兴趣不减. 海外机构投资者的整幢物业成交的涉案总金额约达14亿美元, 较2007年同期上涨84%。

　　在限外的政策环境下, 投资者通常会选择三种投资策略。 其一, 寻找具有离岸股权结构的物业, 来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序；其二, 寻找一个具有丰富当地资源的强大的内地伙伴, 在合资公司中扮演财富投资者的角色, 其三, 购购在境外尤其是香港证交所上市的内地发展商的股权,以股东的身份来分享公司发展的收益, 并为在具体项目上的进一步合作打下基础。

　　此外，我们注意到自2007年以来一些投资者开始售出其在内地的物业，这一趋势在2008年上半年仍在继续。然而在同一时间，给我们留下更深刻印象的是, 在一个更高的价位上, 不断地有新的投资者进入这个市场, 而具有多年本地投资经验的机构也积极地扩展它们在上海的投资组合. 我们认为, 虽然一些投资者会因为投资组合调整和达到收益预期的原因选择出售资产, 但是, 内地强劲的经济基本面, 人民币升值的因素, 以及内地房地产市场的深度和广度所产生的巨大潜力, 将使中国在中期内仍然成为投资者的焦点之一。

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