公摊面积大幅缩水引起的商品房预售纠纷日益增多

２００４年，购房者黄某与开发商签订商品房预售合同，购购了广州市某商贸头层的一个铺面，总面积７．３４平方米，套内面积与公摊面积各３．６７平方米，该铺面按套内建筑面积计价，单价为每平方米１１１６２８元，总金额按４０９６７５元计算。合同还约定，该铺面公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

黄某付款后，广州市国土资源和房屋管理局出具了商铺的《房地产权证》，载明商铺的建筑面积只有５．９７１９平方米，套内建筑面积为３．６４２５平方米。黄某认为，开发商应当以房屋总价／预售合同中总建筑面积的标准，也即每平方米５５８１４元，按照短少的公摊面积和套内面积及合同约定，退还其购房款并支付罚金共１４０４２８．１元。

开发商则认为，其商品房预售合同第五条已经明确约定：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积误差为０．０２７５平方米，开发商可按合同单价对其进行赔偿，而对公摊面积的差异则不负责赔偿。

初审及终审法院经过审理，均以原被告双方商品房预售合同为依据，判决开发商按照计价面积的差异，赔偿黄某３０７０元。

记者从广州市中级人民法院了解到，近来，当地这类因房屋公摊面积“缩水”而引起的预售商品房纠纷案件日益增加，并出现了几个较大的系列案，且纠纷中公摊面积“缩水”程度严重，普遍在３０％左右，较严重的甚至超过了房产总建筑面积的２５％，纠纷多集中在商铺购卖中。

购房者为何难以获得赔偿？

在广州两级法院受理的案件中，购房者发现实际的公摊面积比预售合同内所约定的大大“缩水”，开发商则表示公摊面积之所以与合约不同，是因为事先对具体的公摊面积不清楚，签约时是估算的。但是，由于合同中有“按套内面积计价”的明确约定，且只对开发商交付“计价面积”的误差范围做了约束和赔偿规定，购房者无法举证开发商存在侵权或过失行为，也就难以获得对自己有利的判决。

广州市中级人民法院房产庭审判长龚德家指出，开发商所承诺的公摊面积缩水，购房者所蒙受的损失是客观存在的。人们购房离不了投资和使用两种目的，公摊面积少了，虽然计价面积不变，但产权证上的总建筑面积还是会相应减少，而当前的二手房产交易，又多以总建筑面积计价，因此，公摊面积的缩水会直接导致房产交换价值的降低。

另一方面，在广州中院受理的纠纷中，以商铺的公摊面积缩水较为多见。对商铺而言，宽敞的公共通道、完善的公共设施是场地档次和价值的重要指标，公摊面积的缩水实际上就是档次、价值的缩水，既影响使用价值，也影响交换价值。

龚德家指出，纠纷发生时，商品房购卖合同是法院作出判决的主要依据。因此，购房者与开发商订立商品房预售合同时应当加倍谨慎，较好是要求开发商进一步明确房产面积和计价方式、包括公摊面积的建筑成本等，以维护自身权益。

同时，购房者也可以到规划部门查询开发商是否存在变更规划的情况。在前文所提到的案件中，法院曾按购房者的要求前往规划部门调查，结果显示开发商并无规划变更，该房产也通过了规划部门的验收，没有证据表明开发商存在过错。

但是，若购房人能够提出证据，证实开发商改变了报建图或刻意隐瞒了公摊面积，依诚信原则，开发商则应承担过错责任。

商品房购卖合同示范文本亟待完善

当前，购房者与开发商所签订的多为格式合同，且购房者处于弱势，提出的合同修改意见往往难以得到满足。法院提出，建议有关行政主管部门尽快修改《商品房购卖合同示范文本》，调整计价方式，以维护广大购房者的利益。

龚德家介绍，早期的商品房预售合同，大多以总建筑面积计价，套内面积和公摊面积都要算钱，后来，屡屡出现购房者拿到产权证后，发现房产总面积与合同相同，套内面积却“缩水”的情况，购房者难以获得补偿。

因此，２００４年广东省高端人民法院曾向当地有关部门发出司法建议，建议修改《商品房购卖合同示范文本》，以避免总面积不变而套内面积“缩水”引发的纠纷。

记者在广东省建设厅和广东省工商行政管理局联合印发的现行《广东省商品房购卖合同示范文本》中看到，对于预售房，该文本明确规定了是以套内面积计价。而对于“预售面积”与“实际面积”之间的差异，该文本也只对“计价面积”作了相关规定，对公摊面积则不作限制。

房产庭法官在审判实践中发现，当公摊面积“缩水”时，该示范文本显然不利于保护购房者的利益，故建议有关部门再次对示范文本作出调整，对商品房套内面积的单价和公摊面积的单价分别注明，一旦出现面积“缩水”，则分别按照合同约定的单价予以补偿，以从根本上杜绝此类纠纷的发生。

编辑：舒会

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