使用年限刷新重算

　　关注购房权益

　　广东正大联合律师事务所李瑾律师表示，按照《土地管理法》相关规定，国有土地使用权的出让年限,依据开发商与国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》中的约定而定。考虑到开发建设等因素，当购房者与开发商签订购房合同时，房屋所属土地使用权一般都已耗去若干年。房屋的土地使用权的实际使用期限，直接影响到房屋的使用价值及售价。因此在购房时，购房者可以查看楼盘的《商品房预售许可证》，从而了解预售房屋的情况。如果是广州的楼盘，市民可通过 “阳光家缘”网站的“房地产项目信息”中的“国土证”一栏，查看土地出让年限是从什么时候开始计算的。

　　《物权法》：70年后房子仍属于业主

　　较近，广州郊区某楼盘卖得非常红火，可楼盘周围的居民都知道，这个楼盘所在的地块已经空置了很多年了，较近一年才被某开发商接手开发，所以其土地使用年限还有多久，实在难以确定。

　　协议转让地块使用年限难更改

　　记者向该开发商咨询时，其相关负责人也承认，这个地块是他们通过收购前产权公司所得的二手地，但土地使用年限已经过了五六年了，因此现在购楼的业主，房产证上的土地使用期限只能从2002年左右算起。当记者问：“是否有业主觉得不划算？”时，该开发商表示，当业主问到土地年限时，他们都会如实告知，业主可以自己衡量后才决定是否购购。

　　不过，一位刚开发了一幅烂尾地的开发商告诉记者，凡是通过司法途径公开拍卖的烂尾地，其土地使用年限是可以重新计算的，从重新接手时起算依然有70年的使用期。比如他们目前开发的楼盘，就是去年才在广州市国土房管局的拍卖中购下的，该地块的使用年限从今年1月份开始计算。

　　不过，据了解，如果不是通过政府公开出让的方式取得的土地，而是公司之间股权转让或者收购回来的地块，其土地使用年限是难以更改的，就好像购二手房一样，剩余的土地使用年限肯定远远不到70年。

　　《物权法》规定期满可自动续期

　　虽说居住用地的土地使用年限只有70年，但《物权法》的相关规定，还是给老百姓吃了一颗“定心丸”。

　　根据《物权法》149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说，70年之后，只要房子还在，就还是属于业主的。因此对于广大业主来说，维护保养好自己的住宅是非常重要的。

　　续期费用由谁出尚无定论

　　尽管法律规定房屋的使用期可以自动续期，可是续期的费用是否要出，以及由谁来出，估计是老百姓十分关心的问题。对此，法律界也没有一致的意见。

　　广东正大联合律师事务所李瑾律师认为，按照公平、等价有偿的民法原则，购房者已支付的购房款中包括了房屋项下国有土地使用权出让金，至于续期时间的长短及是否付费、付费金额的多少等等，《物权法》并未做相关规定，上述问题有待日后法律法规的进一步明确。不少开发商则调侃道：“这些问题要几十年后才碰到，现在就担心是否要交钱续期，未免有点杞人忧天了。”

　　土地性质为“集体所有”则无法办理房产证

　　“小产权房”再笋也不能购

　　目前在城中村附近出现了一些价格明显低于同地段商品房的楼盘，相关政府部门提醒市民，这种比附近商品住宅便宜一大截的房子，其土地性质大都是“集体”性质的而非“国有”的。根据《国有土地管理法》的相关规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设……”；“集体土地必须向相关政府部门办理农用地转用审批手续，转为国有土地之后，方可用于商品房开发建设”。因此，如果市民购购了土地性质为“农民集体所有”的房屋，就是违反了法律法规的强制性规定，将无法取得所购房屋的所有权，所购房屋也无法进入市场交易、转让、与。

　　如果不想购到此类房子，较重要的就是看项目有没有预售证，因为“集体所有”的住宅是不可能取得预售证的。目前广州市对集体土地转为国有土地的限制非常严格，除非政府征地，一般情况下集体土地不能转为国有土地，这些“小产权房”是基本不可能拿到合法的房产证的。

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