地段好坏决定房屋的未来。对于购购二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、**较近，周边商业氛围较完善的区域购房，这样不但上、下班较便利而且购菜、购物等也会十分方便。

　　对于购购二手房长期投资人群而言，较好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域购房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其收益也将较为可观。

　　招：房屋质量看周详

　　房屋质量是购房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言，上世纪80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

　　第三招：户型面积要选好

　　上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购购二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如头次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购购那些户型相对较宽敞的二手房。

　　第四招：房屋产权验仔细

　　在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。

　　头先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

　　其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。

　　第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购购，以免日后发生纠纷。

　　第五招：装修结构弄清楚

　　二手房大都带装修，对于购购后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其较初购购时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，较好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。

　　第六招：屋内配置细查看

　　购购二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购购与否。

　　第七招：物业杂费看真切

　　算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购购房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购购。

　　第八招：探访邻里是否和睦

　　邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购购房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

　　置业指南:交易房产性质不同二手房如何缴税？

　　契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋购卖、交换或与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

　　以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余各税则相对固定，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。

　　我们在购房时经常会碰到这样的事，选中二手房谈定了价格，可是在房地产交易办理手续时，却发现多出了几千元甚至上万元的费用，这笔钱对于工薪来讲，也是一笔不小的数目，而这些费用，究竟来自哪里，较近又发生了什么变化呢？

　　出于对价格和交通问题的考虑，很多购房者在头次购房时希望购购内环以内、面积相对较小的商品房，而这样的房型在新开楼盘中并不多见，并且价格往往较高。于是，越来越多的购房者选择从二手房市场上来寻找更多的选择。

　　九部门15条房地产调控意见中，强调今后的二手房市场要以自住为主，调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购购住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税5.55%；个人购购普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购购非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税。营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人(即卖方)，该税则是就其营业额按率计征的一种税，新政实施以后，5年内转手交易的普通商品房和高端住宅均需征收营业税，仅公有住房不用缴纳。

　　交易中的另外一个重要税种则是契税，契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋购卖、交换或与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。按照目前的规定，高端住房需要征收3%的契税，而公有住房和普通商品房的交易中，政府代为缴纳其中的1.5%，因此购房者也仅需要缴纳1.5%。

　　以上两种税在二手房交易中，会因为交易商品房的性质不同而产生差别，而其余的所得税、印花税、交易手续费、权证变更登记费和贴花则属于相对固定的部分，按照商品房面积的一定比例或者固定价格来征收。

编辑：舒会

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