改善型购房，一切尽在政府掌握，一切都在不言中，一切都还没有定论，先进可以理解的就是改善型购房，意味着你不是没有房住而可能的原因是现居住面积环境有限或压根住的不是自己独立产权的房子。笔者认为，现在至两会是时机，五大理由：

　　改善型消费的政策定义决定的：

　　改善型消费是住建部提出，中房协论证，出现于国务院新政中的一个词，目前已做出两个方面的解释，一个方面是，你的现居住条件，如面积格局房型成套性等方面与普通商品住房有差距，如果再次购房，属较狭义的较原始的改善型消费。其次，在各城市主要是上海北京等大城市地方政府救市政策中，对改善型消费的部分放大，包括居住条件的放大，还包括套房购卖的放大，无非是在面积格局方面放宽，或直接刺激次置业。但从政府寄托楼市来拉动内需，保经济增长看，改善型消费的外衣可以脱，似乎可以界定为，只要你没有明确的投机或过度投资行为，甚至是银行审定你的按揭没什么风险，改善型消费可以在一至三套范围内灵活选择，享受政府公布的优惠政策。

　　这一方面因素，你可以理解为，改善型消费的优惠就是税收减免，因此从目前的政策力度看，已经出尽，契税不可能完全废止，营业税也只能松动到二年，居住档次的面积定位上限达到144平已经是走出了市场的普遍产品定位要求了，所以改善型消费不用再等，为什么呢，请往下看。

　　房源决定的：

　　现在市场上的房源情况是怎么样的呢？在二三线城市也就是一般中等城市，按照舒适定位的住宅基本属中高端定位，主流消费包括投资客与本地公务员等收益稳定，普通消费进入只是零散的而不能成为主流，价格上也无法一下拉下来。

　　而满足普通消费的房源，一方面是结构管制后的结构面积比较紧凑的房型，二是小户型。这些房源在满足空间要求的客户来看是可以的，但如果做为改善型消费，指望短期不可能再次购房的条件下，当然舒适一点的房型比较吻合要求。而这部分房源因为政策松动，户籍松动，相当数量被外地投资购走，因此，应该捏紧时间，在两会前后出手，这些房源一直比较好销，越销越少，并且今后在保开发投资规模的政策引导下，新增项目为了稀释过高的地价，肯定围绕两头做文章，即紧凑房型与优适房型搭配，而比较合普通改善消费的房源将剧减。比如在笔者参与的项目，定位的时候，确保的是七十平以内的小两房，一室半，四十平以内的一居或一室半，再就是一百三十平至一百五十平的优适房型，一百左右两房与一百一十五左右三房基本没有考虑，为什么呢，还是成本方面的原因，并且后市价格肯定比较实在才能实现销售。

　　政策出尽：

　　抓住税收优惠来刺激消费被认为是较适当的措施，但今后各城市刺激消费，尤其是改善型消费的，将不会集中在减免幅度方面，反而会是确认标准与消费对象方面会大做文章，也就是说，政策性利润基本确定，余下来的，是通过进一步细化的政策确定哪些消费还可以进入到改善消费的领域。

　　相当于：在一个理想的，吻合普通改善型消费购购力要求与设想的房源一定，而政策引导增加了购房人数量，自然地，可选择面就会变窄。当然政策出来后，会通过对开发商的税收优惠、行政压制来稳定房价，房价不会出现上涨，但指望下跌也并不靠谱。

　　产品、房价、房源与消费力：

　　这四个方面综合考虑，决定了改善型购房所面临的市场大环境。在开发商这里，他们的主要考虑是用好价格杠杆来更快实现销售，因此紧缩面积降低总价及头付压力是主要营销方向，单价不会发生太大的松动。因此会导致存量房源成为改善消费的主要选择范围。开发商出价会借助于政策松动来进行，比如放松改善消费的标准，降低头付比，但由于新增项目成本比存量项目成本更低或在产品开支方面所占比例更低，自然地，抓紧时间消化存量是每个开发商的紧要任务，因此，从某种角度来看，混水好摸鱼，这也是本人提议现在至两会抓紧时间实现改善型购房的一个预计。

　　有一个情形你可以等，那就是购新增项目，新上马的项目，面积及户型格局不是你购房的关键考虑。

　　地段与地价限制：

　　这是一个胶着的，仁者见仁智者见智的看法，如果你认为房价象媒介报导的那样，还有更大差不多两位数的下行空间，当然应该等到那个时候。本人写作这篇文章，本人的看法是，改善型购房，除了再购一套房以外，难道仅仅是增加面积，增加一间房这么简单，你会否急功近利地不看地段购房呢？

　　购房，是地段，是地段，第三还是地段，李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的话没得错，还复长远看，未来经济稳定后肯定房产的投资属性会回归，因此，地段才是决定你改善型购房，是真改善还是假改善的本质因素。

　　确认地段重要性后，本人的说法是，宁要浦东一张床，不要浦西一间房。基于地价成本，政策性松动一时还无法实现，能够在你购房后保持市场稳定，对一项较大开支，也应该是一笔不小的投资来说，这是较重要的。

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