面对春节过后一直走火的北京市房产交易情况，加上近来政府的改善型二套房贷利好政策，一些为改善自己居住条件而想要换房的人群也逐渐入市，据北京中原三级市场研究部数据显示，目前市场中换房的人群占比为30%。然后，在具体"卖旧购新"或升级置业的操作过程中，又需要考虑到许多的问题，如不同类型的房屋交易的税费、新房区域的选择、以及需要补充的房款或结余的房款等。北京中原三级市场研究部的专业人士特以两个案例来进行详细的剖析，以供广大的换房者参考。

　　案例一：卖一居经济适用房，购三居普宅(家庭人员增加，升级置业)

　　蒋先生目前拥有一套石景山周边的满五年的经济适用房(65㎡，一居室)，当初结婚购购的，如今随着夫妻二人的事业发展和提升，收入较高也比较稳定。而孩子的即将诞生，他目前居住的一居室已经无法满足要求了，同时他还准备把父母接过来帮忙照看小孩，换房已经提上议事日程。由于工作单位较近及对周围环境已经很熟悉，蒋先生有意在周边新楼盘中换一套新的三居。

　　解答：目前石景山区域的二手房价格在11000元/平方米-12500元/平方米。根据蒋先生的房产情况，其所有经济适用房已满五年，可按市场价格进行交易，按11500元/平方米的市价出售，总房款为65×11500=747500元。

　　出售时作为卖方需缴纳的相关税费：费用明细缴纳比例缴费数额土地出让金按"老房老政策"，五年外的经济适用房按市价出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款 747500×10%=74750元营业税免征 0个人所得税免征 0共计 74750元

　　目前石景山区域一手房市场均价为12000元/平方米-13500元/平方米。蒋先生可以购购一套西四环和五环之间一手项目，如远洋?沁山水等。按12000元/平米的单价购购一套120平方米三居室，总价为144万元，根据目前普宅标准，属于普通住宅。

　　购新房时作为购房需要缴纳的相关税费：

　　费用明细缴纳比例缴费数额

　　契税 90-140平米的普通住房：合同标的额的1.5% 144万元×1.5%=21600元

　　一卖一购交易成本即共缴纳的税费额为74750+21600=96350元。需补充的房款为：购新房总价144万元-卖旧房747500元=692500元。

　　案例二：卖三居，购一居(儿女成家后，老年人为省养老费换房)

　　方先生和邱女士目前拥有一套马家堡区域5年以上的三居住房，房屋面积为100平米。去年俩人的儿子成家后有了新的住所，考虑到家庭住房需求的改变和以后的养老费用等问题，方先生想把自己的三居住房卖掉，换一套一居室的新房，要求居住环境要好。解答：

　　目前马家堡区域的二手房价格在11000-12500元/平方米左右。按市场价格11000元/平方米出售，总价为110万元。根据目前普宅标准，方先生的该套住房属于普通住宅。

　　出售时作为卖方需缴纳的相关税费：

　　费用明细缴纳比例缴费数额

　　营业税两年(含)以上普通住宅，免征 0

　　个人所得税免征 0

　　由于经过该区域的**4号线将于今年9月份开通，马家堡区域的房产增值潜力比较大，且目前该区域的新建楼盘小区环境都比较好，建议方先生不妨考虑在马家堡区域的一手楼盘中选一套新房。目前该区域一手房市场价格为12000元/平方米-14000元/平方米。按照13000元/平方米的市价购置一套60平米的一居住房。总房款为13000×60=78万元

　　根据目前普宅标准，方先生的所要购置的这套住房属于普通住宅。

　　购新房时作为购房需要缴纳的相关税费：

　　费用明细缴纳比例缴费数额

　　契税 90平米以下的普通住房：合同标的额的1% 78万元×1%=7800元

　　一卖一购交易成本即共缴纳的税费额为7800元。总计下来，方先生可以结余110万元-78万元-7800元=312200元用于以后养老。

　　特别提醒：

　　1、如果是卖普宅一居，购普宅三居，与卖一居经济适用房，购三居普宅有什么不同，其交易过程，会节省哪些费用，具体金额是多少？

　　北京中原三级市场研究部：主要为卖普宅一居与卖一居经济适用房时所需缴纳的税费差别。如上述个案例中，如果卖的一居经济适用房换成卖一套一居普通住宅，其他房产条件如面积、地段、房龄等都相同，则业主在出售5年以上房产时营业税和个人所得税仍可享受免征，但商品房在出售时无土地出让金，即业主方在出售时无需缴纳税费。这与卖一居的经济适用房相比，节省了土地出让金的74750元。

　　2、对于卖大，购小的客户，不仅是老年人，有些是卖效区的房子，购城区的房子，是为了孩子上学等原因。他们可能不会有结余，需另外补充房款。面对目前效区与城区房价的差距，换房者应该有怎样的心理准备，有哪些方面的开支要优于换房来保证?

　　北京中原三级市场研究部：在上述个案例中，由于为老年人购房，他们考虑的更多的是小区的居住环境和周围配套，或还有未来房产的增值潜力。但是对于一些为孩子上学而换房的消费者而言，由于北京市的中小学多集中在四城区，房价较高，从郊区换房到城区，一卖一购后结余可能不会很多，或者有时需要再加钱。比如，目前石景山区域的二手房均价为11000元/平方米-12500元/平方米，而万柳区域的二手房均价为19000元/平方米-20000元/平方米，差价较大，换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担。此外，对于这些换房人群来讲，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑换房后，自己是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。

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