在合同合法有效的情形下，合同双方应如期适格地履行合同义务

　　在退房群体中，有很大一部分购受人提出退房的原因是：房价下跌过快过多，时隔几天，前后房价有几万甚至几十万的价差，心理承受不了。在这种情形下，购房者提出退楼或降价补偿的要求不合理，开发商没有责任和义务满足这些要求。

　　购受人有权要求退房的十种事由

　　事由一：商品房购卖合同内容异于认购书内容

　　商品房交易通常采用先签认购书后签商品房购卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房购卖合同条款不合理，此时购方有权拒签，并要求返还定金。

　　事由二：开发商未取得相应的批准、证件

　　《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。

　　事由三：开发商单方变更规划

　　在签订商品房购卖合同后，如果开发商未经购方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，购方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。

　　事由四：按揭未获批准

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》十三条规定，因不可归责于购方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房购卖合同不能继续履行的，购方有权请求解除合同。

　　事由五：先卖后抵、一房二卖或先抵后卖

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房购卖合同订立后，出卖人未告知购受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房购卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　事由六：面积误差

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理；如无约定，则面积误差比完全值超过3%，购受人有权请求解除合同。因广州市房产交易采取套内建筑面积计价，因此如套内建筑面积差异超出±3%范围的，购受人有权要求退房。

　　事由七：质量瑕疵

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条明确规定，如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购受人有权解除合同，并要求赔偿损失。

　　事由八：拆迁补偿安置房屋

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，购受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　事由九：迟延交房

　　广州市的一般约定是，迟延交房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过90天购房人就可以解除合同，开发商退还房款并赔偿损失。实践中，开发商通常通过在商品房购卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等)进行规避。

　　事由十：逾期办证

　　商品房购卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，购方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房购卖合同时设定相当长的办证时间(如签订本合同之日起500天)进行规避。

　　基于契约自由原则，商品房购卖合同系双方在不违反法律、法规的前提下充分磋商达成的合意，无论市场发生何种变化，购卖双方均应诚实守信履行合同，这是法律秩序较基本的要求。当然，对于房地产企业而言，规范开发流程，提高办事效率，和谐客户关系，也是规避退房风险的不二法门。

　　(作者：广东百思威律师事务所 王卫永)

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！