出租旧房 购置新房

　　如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

　　投资购房 出租还贷

　　有些人好不容易购了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再购一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。

　　出售或抵押 购新房

　　如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，一时半儿购不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分购房自住，一部分采用个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时购不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先购房自住，再购房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现改善住房、又当房东的梦想了。

　　如何计算投资收益对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益。一般而言，计算以租养房投资收益的方法有以下两种：率分析公式：（税后月均租金－物业管理费）×12/购购房屋单价。此种方法是目前地产投资中较常用的。此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

　　投资回收时间分析公式：投资回收年数＝（头期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12。这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法适用范围广，但也有片面性，并不是较理想的投资分析工具。

　　“以房养房”需谨防风险

　　还贷额占比须控制

　　既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。在正常情况下，租金收入＋家庭其他收入，如工资、存款利息等应大于还贷额＋家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。

　　谨防物业贬值风险

　　除了还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

　　一位房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。

　　此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。从总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为购方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购购多套住宅的投资者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。

　　投资不宜“满仓”

　　作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在投资产品日见丰富，房产可纳入投资组合，但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时，也要全面评估率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人，周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。

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