5月26日，中国农业银行官方网站上公布了该行较新房贷细则，成为新政后头个正式公布房贷细则的银行。

　　农行明确提出对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，在贷款利率和头付款比例上按优惠条件给予积极支持，较低头付款比例为20％；贷款较低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　记者昨日从农行福建省分行了解到，该细则的具体落实还需要一段时间。同时业内人士预测，农行的房贷细则很可能成为其他各商业银行参考的“范本”，各行细则将很快陆续出台。

　　另据媒体报道，昨天在四川、青岛等地，建设银行、光大银行已经明确了新政后的房贷细则。

　　“二套房”头付比例有望下降

　　细则指出，一是对自住购房能否适用较优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。二是规定借款人购购非普通住房的，即使是头次购房，头付款比例原则上不低于25％。三是规定借款人购购非自住房的，头付款比例一律不得低于30％，购购非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。

　　上述内容相对“9·27”二套房政策有明显松动。“9·27”政策对90平方米以上头套房均统一执行30％的头付比例，而目前较低可至25％。而“二套房”的头付比例也有望从原先统一的40％酌情降至30％。

　　老贷款超30万元利率自动下调

　　在新增贷款优惠政策之外，农业银行对存量个人住房贷款（已发放并还在还款期内的房贷)的利率调整采取了两种方式。

　　一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出较终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。

　　细则仍有模糊地带

　　预计下个月才能完全落实

　　昨日，农行福建省分行人士表示目前已接到总行细则通知，正在转发中。该行在福州的某工作人员表示，目前已公布的细则中还是存在一些模糊地带，省内各支行的具体落实还需要时间，预计下个月才能完全落实。

　　银行人士指出，此前倍受关注的“改善型普通自住房”概念在农行细则中并未得到明确。在自住购房能否适用较优惠利率方面，该细则只是强调“将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑”，并未做出进一步说明。

　　对此，业内的解读是：“这可能是农行考虑到同业竞争因素，并不愿意在公开的细则中明确。”昨日，某行福州分行个贷部门人士表示，上述农行细则中强调的“综合考虑”和手工调整利率的相关规定实际上体现了银行在个人房贷方面有史以来的自主定价权，各行均会根据自己的市场占有率、风险控制能力等因素来做决定。而各行的较终决定必将经受市场检验，过早暴露这一底线将有利于同业竞争对手。

　　算账

　　每月可以少还246元

　　明年元旦起 30万元20年期

　　每月可以少还246元

　　据农行福建省分行理财专家估算，如果以今年9月16日降息之前在该行办理的普通自住头套房住房贷款30万元，20年期等额本息还款方式为例，在明年元旦前客户的房贷基准利率为7.83％，执行下调15％的优惠利率（6.655％）后每月还款2264.18元；2009年1月1日元旦后就可以执行较新基准利率（7.47％）0.7倍的新贷款利率，为5.229％，每月还款2018.01元，每个月可以少还246.17元。

　　市场二手房购卖方心态变化

　　据朝阳房产销售总监周良介绍，近日来随着政府的房产救市政策陆续出台，购卖双方心态也出现了一些转换。

　　昨天就有一个卖方打电话到公司，要求将总价调高1-2万元。而在之前，卖方只要看到房子几天无人问津，就会主动打电话找经纪人，要求向下调价。

　　此外，现在不少购方也开始出手了。原先由于观望气氛浓厚，想要说服购方购房，说破嘴皮也很难成交。可现在国家的救市政策，让购方有了信心，他们更愿意在这个时候购房。

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