二套房贷对昆明影响不大

　　“二套房贷政策收紧后，对房价会起到抑制作用吗？”针对较近炒得火热的二套房贷问题，网友头先发问。对此，云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚认为，二套房贷政策对各地的影响会有所不同，可二套房贷收紧后对房地产市场投资还是会产生一定的影响。但就昆明来说，影响不会很大，从目前的经济形势分析，今年一二季度，货币流动性增大，这也必然导致通胀预期的出现，这样一来，大家对房地产投资的欲望也就增强。

　　同时，顾刚也指出，二套房政策收紧后成交量会有一定的下降，但幅度不会大。

　　房价短期会有波动

　　聊天室中，不少网友也提出房价何时会出现下跌的问题。此前也有专家认为，明年3、4月份房价将出现全面下调。对此，顾刚认为，在短期内，房价会有小幅的波动，但波动不会大。他说，对于房地产的周期问题，美国有专门的研究，结论是在美国房地产的发展周期为20年，日本为10年，香港是8到9年一个周期，而我国的周期理论得出的是5年一个周期，因此，我国的房地产市场在2009年底就会全面复苏。

　　通胀预期下购房需谨慎

　　通胀预期下，购房能保值吗？顾刚认为，去年楼市低迷，很多开发商降价降到一定程度时，却没有人购房，就如同股市跌到1800点时没有人愿意购是一个道理。所以，在这个问题上，我们可以做一些反向思维，在别人都不考虑购购的时候，你就可以考虑购购，这样较终你就会受益。

　　通胀预期让百姓们都感觉到了，而通胀预期来了较好的增值、保值的商品就是房子。他向购房者建议，在通胀预期下，投资一定是购商铺更好，但还是要看地段及项目本身的位置，另外就是项目的整体营运、招商、管理几个方面。因为这样的房子更具投资价值。

　　而如果是住宅，购房者则要看地段、户型、坐向、景观、配套和周边的整个环境和配套情况，以及物业管理。综合考虑，他认为购小户型要更好，原因是小户型的投资资金额度较小，可租可卖。另外就是投资要有多种选择，投资者要根据自身的资金情况来定，不要把所有资金都投向一个地方。把握好这几点，就要再考虑什么时候介入的问题。

　　昆明多数楼盘很难暴利

　　网友提出：“我想问下开发商，现在昆明的房价成本到底由哪些部分构成？房地产暴利在昆明到底存不存在？”顾刚坦言，前段时间国土资源部公布了620个楼盘的开发成本，较终得出土地成本约占总成本的23%左右，但他不同意这一说法。他认为，土地成本应占到30%到40%。除土地成本外，个大的成本就是税收，现在的税收都是预收预缴，开发前就要核准一个销售额度，并按15%到20%进行预征，这一块占到了开发商利润的40%以上，第三就是垄断的行业，如水、电、煤气、消防，这一块所占的比例也非常大。除了这几块，开发商还有建安成本、绿化景观成本等等。因此，他认为，过去讲开发商能获得暴利确实存在，但较近几年开发商要获得暴利已不太可能。如果按正规的土地招拍挂流程，并按照各种报批报建的程序运行操作，要获取暴利是不可能的。

（编辑：yangmin）

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