流动性供给未转向

　　宽松货币政策及其带来的充裕流动性是今年以来房地产市场投资与交易火热的重要推手。去年四季度以来,适度宽松货币政策的执行,从根本上缓解了房地产开发商的流动性瓶颈。同时,充裕的流动性也阻止了房地产价格的进一步下滑,带动了投资性需求。

　　央行数据显示,上半年房地产企业的国内贷款增长32.6%,投放的个人按揭贷款增长63.1%。此外,房地产交易税收优惠等措施刺激了部分需求。上半年房地产市场价量齐升,资产价格泡沫日渐酝酿。

　　8月5日,央行发布二季度货币政策执行报告指出,央行在继续落实适度宽松货币政策的同时,将根据国内外经济和价格走势,注重运用市场化手段进行微调。房地产市场是否会因此转向?

　　分析人士认为,如果宽松政策保持不变,仍有可能继续强力拉升房地产价格。兴业银行资金运营头席经济学家鲁政委表示,央行“动态微调”主要体现在公开市场上,并未提及利率与存款准备金率。结合央行副行长“货币政策没有微调,而是操作、、力度、节奏的微调”、“不使用规模控制”的表态,央行主要通过公开市场操作进行流动性管理。短期内流动性供给并未转向。

　　而今年以来房地产市场的价格也受到了境外热钱涌入的推动,未来人民币预期升值的走势不变,境外热钱追逐我国资产市场的动力仍有增无减。

　　调控的难度

　　房地产的支柱产业地位,特别是现有投资拉动的增长模式对房地产投资的依赖,决定了对房地产业调控的难度。11日国家统计局公布的数据显示,房地产投资加速,7月开发投资增速创下19.6%的今年新高,显示房地产投资已经成为经济增长的主要动力。

　　国泰君安报告认为,房地产开发投资复苏集中体现在拿地上,项目开复工投资正在复苏,但相对缓慢,而后者对国民经济复苏更为关键,这意味着政策紧缩风险小。

　　“要十分珍惜和维护当前房地产市场的回暖态势,一定要保持房地产政策的连续性和稳定性。”中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一10日表示,目前楼市回暖的基础并不稳固。

　　头先,国际金融危机还未见底,房地产市场外部环境还有很多不确定因素。

　　其次,除销售量和销售额外,其他指标有的虽有回升迹象,但不明显,有的还在同比下降,如上半年住宅开发投资同比仅增长7.3%。在一些房屋销售量较大的省市,上半年住宅开发投资仍同比下降,上海市上半年住宅投资开发同比下降11.8%,北京同比下降15.4%,江苏同比下降2.1%,福建同比下降28.1%,广东同比下降40.3%。土地的购置面积,完成的土地开发面积和房屋的新开工面积等指标也都同比下降。

　　再次,行业回暖存在地区性差异和业态差异,特别是一些地区办公楼、商业营运住房的销售仍不理想。1-6月份,全国31个省(自治区、直辖市)办公用房的销售同比下降16%,其中内蒙古、新疆、陕西、天津、江西等8个省(自治区、直辖市)同比下降幅度均超过30%。

　　朱中一认为,应继续鼓励自住型消费和改善型消费,继续鼓励企业的投融资,尽快出台房地产信托基金方案,组织试点。其次,要稳定土地供应,完善土地的招拍挂,土地的开发企业要增加有效供应。另外,还要加强保障型住房的建设与管理,处理好保障型住房与市场的关系,继续支持地方政府购购一些适合的房源,用于经济适用房。

　　一边是房地产投资增速对经济增长举足轻重,另一边是防止资产价格泡沫带来的金融风险,央行的调控智慧和艺术受到考验。

　　日前央行货币政策司司长张晓慧撰文指出,将资产价格更多地纳入货币政策的视野,有顺应全球经济周期和通货膨胀机理变化、促进金融经济稳定的积极一面,但实践中如何妥善考虑资产价格因素,仍然是货币政策面临的一个复杂问题。此外,资产及初级产品价格敏感性强、金融投机因素较多、波动大,仅仅依靠货币政策来维护金融市场的稳定运行难度很大。

　　不过,业内专家指出,中国过去宏观调控的经验表明,政策转向是资产市场逆转的较根本原因,房市概莫能外。当适度宽松货币政策选择推出、流动性无限供给的预期改变之时,房市泡沫将被挤压甚至破灭。

　　此外专家认为,宏观调控关注资产价格泡沫,不仅仅依靠信贷和货币政策的微调,还可能采取一些结构性的改革措施,如通过放松管制来把充足的流动性引入实体经济;面对迅速增长的国际收支盈余,加大放松对外投资管制的力度,并进行适度的汇率调整;加快企业的上市步伐以及房地产市场的土地供应;加大金融创新力度等。政策的累积效应也将给房地产市场带来调整的压力。

　　企业继续不差钱

　　分析人士指出,房地产企业“不差钱”的局面仍将持续,市场的拐点还未到来。

　　短期来看,由于上半年的销售回款,已公布的大部分房地产上市公司中报显示企业经营现金流都为净流入。开发商目前的货币资金不成问题。进入2009年以来银行贷款占开放商资金来源的比例有所上升,此外,今年以来不少公司已经实现了股权融资与债权融资。

　　从长期来看,随着房地产信托基金的推出以及未来可能的外资回流都可能为房地产企业带来更多的资金来源。

　　“较快在今年年末或明年年初,我们就可能看到REITS在交易所或银行间市场推出。”一位 市场人士在接受中国证券报记者采访时表示。

　　长江证券研究员苏雪晶表示, 我国房地产市场正处于由土地运作迈向资本运作的转型时期,随着房地产市场集中度的提高,行业整合的加剧,拥有多元化融资手段和争取机构投资者的参与将会成为今后行业发展的方向,地产企业流动性无近忧,长期资金来源将更多元化。

　　此外,除了信贷货币因素,供需缺口也决定了房市拐点远未到来。专家指出,需求的相对刚性和前期累积需求的释放将导致主要城市2009年需求大幅上升。2008年开发商过度收缩开工,和2009年上半年相对谨慎的策略,将导致2009年下半年新增供给下滑,全年新增供给小于2008年。今年供需缺口更大,将导致房价高位平衡。

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