■背景

　　北京在迅速老龄化

　　据统计，目前中国60周岁以上老年人口已经达到1.53亿人，老龄化率为11.6%，而北京的情况更为严重。截至2006年底，北京市户籍总人口为1197.6万人，其中60岁及以上的户籍老年人口为202.4万人。据预测，北京的老龄人口到2010年将达到250万，到2030年能够达到500万。

　　这些迅速增加的老年人养老问题正在日益显现出来。据了解，70岁以下的城市老人更愿意选择独居或和伴侣共同生活，与子女生活的老人在日益减少。而且，随着年纪的增加，老年人对居住环境的要求也在逐步改变，相对于都市的繁华，他们更青睐于郊区的风景和空气，对社区公共活动和同龄人之间的交流要求日益增加。虽然他们也愿意和子女在一起共享天伦之乐，但他们也清楚三世同堂甚至四世同堂的生活，在现代社会中，很难实现了。

　　购房养老，正在成为一种逐步增加的购房需求。

　　从发达国家几十年的实践经验来看，居家式“就地养老”方式已逐渐取代机构养老，成为较理想的养老方式。这种方式提倡老年人居住在自己的家庭中，享受社会化的养老服务。这种方式，既为社会减轻了负担，也为老年人提供了颐养天年的捷径。随着北京老龄化的加剧，居家养老也将成为养老主流。

　　■案例

　　郊区还是市区

　　孟女士，54岁，在某企业从事财务工作，目前在城区有两套房子，所处的地段都比较繁华，但她想找一个风景、空气都比较好的小区，以备退休后的生活。“子女都有各自的生活，我们也不想跟他们住在一起，容易发生矛盾不说，两代人对居住、环境、配套要求的也不一样，所以就想在郊区找个适合养老的小区购套两居室。我们俩身体还行，至少退休后10年内自己照顾自己是没问题的，只要社区里有足够的老年人，我们平时能自己形成个小圈子，交流交流就行。至于进城的问题，有方便的公交线、**线当然好，如果没有，我们也可以考虑自己购辆小车，反正很快就有很多时间，考个驾照也不是难事。至于房款，我们有积蓄，儿子女儿也愿意帮我们出一部分。”

　　王先生，35岁，某外企员工。他希望给父母购套一居或者两居的房子安度晚年生活。他认为这也是很正常的，“父母辛苦了一辈子，退休后应该住得好点”。但他犹豫是在郊区购房，还是在市区购房。“郊区空气好、景色好，房子基本都是板楼，住起来舒服，而且价格便宜，但就是配套不太好。市区则正好反过来，配套倒是比较齐全，也方便我们时不时地过去照顾，但居住感觉不舒服，而且很贵。”他想先自己看看，较后还是要看看父母更喜欢什么样的房子。

　　■分析

　　两种购房需求

　　孟女士和王先生正好代表了目前购购养老房的两种类型。

　　现在有相当一部分准老年人，具有较高的知识水平和收入，即将退休，子女基本都已经独立，他们就开始为自己退休后的生活着想了。他们对社区环境要求较高，强调居住舒适度，因为经济条件较宽裕，对公共交通的依赖不强。因为年纪不算太大，对医疗设施的要求也不是很强，所以他们更青睐公园附近的房子和郊区的房子。

　　还有部分中年人，具有一定的经济实力后，希望能改善父母的居住条件，给老人们一个良好的环境养老，但他们考虑的更细致一些，对交通的便利程度、周边医疗设施的配套、房价水平等方面要求较高。他们更愿意选择在交通、医疗、环境等条件相对比较平衡的地区购房。

　　■置业指导

　　选养老房要注意三点

　　亚豪机构副总高姗认为，选择养老房头先是环境，不仅是项目所处周边大的生态环境，包括社区内部的小环境都要具备较高绿化率，生活环境才能更宜居；其次是产品，要选择容积率偏低、楼间距较宽的项目，这样能够保障社区的居住人口密度处于合理的水平，尽量选择带电梯的板式小高层或花园洋房，保障老年人上下楼的安全和便利；第三要考量社区周边综合配套的完善程度，包括超市、农贸市场、医疗场所。

　　不同需求应具体考量

　　老有所居是中国人的传统思想，因此，即使在房价高涨的今天，无论是孝敬父母的子女，还是传统归属观念更强的老年人，都拥有着迫切购购“养老房”的需求。而每个购购养老房家庭的具体需求是千差万别的，因此在选房时还需要从不同角度出发。

　　：子女为父母购房：自住兼顾未来投资

　　据调研数据统计分析，有15%左右的二手房需求者表示购房目的是为父母，可见子女为父母购房是养老房购购群体中非常重要的组成部分。“链家地产”市场研究部认为，多数为父母购房的子女都是次购房行为，也就是说当前自住同时也兼顾着未来投资的考虑，因此这类人群选择养老房主要应考虑区域升值的问题，例如大兴、亦庄都拥有轨道即将落成的利好，未来房价和租金上涨都指日可待，作为经济技术开发区的亦庄又具备稳定的租赁客户群体，因此这类区域房产较适合为父母购房的子女购购。

　　：购房与父母同住：两居室次新房是选择

　　据调研数据统计分析，30%以上升级置业群体购房是为与父母同住。“链家地产”市场研究部认为，这类需求兼顾了两代甚至三代人的住房需求，次新房较为合适。与此同时，尽管次新房分布区域较多，但由于这类家庭经济负担已经相对较大，因此应避免购购房产价格已经较高的区域，诸如因**4号线利好而价格高涨的马家堡区域、中关村和上地大量中高端白领青睐的西三旗和清河区域，二手房价基本都已经达到17000元/平方米以上，而购购群体相对分散的梨园、四方桥等区域价格基本都保持在12000元/平方米以下，并且次新楼盘较多。

　　第三：纯老年人居住房：较好在医院与公园周边

　　据调研数据统计分析，55岁以上人群购房70%以上会以房产周边的医疗和绿化配套作为头选要素。“链家地产”市场研究部认为，对医疗配套的要求几乎是老年人购房较为核心的诉求，而当今城区高涨的房价往往成为这部分人群购购养老房的障碍；而相对于城区稀缺并且到达相对高位的商品房来说，房龄在10-20年老龄房的房产总价相对要低得多，并且对于很多老年人来说，从生活习惯上对老龄房已经十分适应，医院、公园等才是更为重要的衡量要素，因此城区老龄房也可以列为购购养老房较重要的选择之一。

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