非常理解刚性需求型的一种:“婚期将近，不购不行啊!”

　　在全国各大城市,对住房有刚性需求的头次置业者,不仅是楼市的一支生力军,也是一股中坚力量。

　　上世纪80年代生育高峰时期出生的人口,当下正在逐渐步入结婚年龄,购婚房是“80后”的刚性需求。有媒体的调查问卷显示,因为结婚而准备购房(或已购房)的“80后”占到了所有“80后”购房者中的66.8%。有不少人从房价低迷的去年就开始看房，为一年以后的结婚做准备，结果事与愿违，房价越来越高，可婚期越来越近，只有硬着头皮去购了。

　　教你三招不当房奴：

　　1.判断自己到底该不该购房的三大标准

　　到底该不该购房了，其实该不该购房问来问去，听来听去越听越糊涂。现在关于该不该购房的建议许多都带有利益性，因此也就有失公正与客观。

　　拥有一个健康的良好的购房心态，绝不是单纯地过多的纠缠于房价。

　　一是房价收入比。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30%~50%的速度上涨。

　　因此是不是购房，何时购房跟你的收入是非常相关的。

　　二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%-35%.如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。

　　三是家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%。据了解，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。

　　国外“花明天的钱圆今天的梦”的思维方式已经有了惨痛的教训。做为中国人应引以为鉴。单纯的为了购一套房子，倾其所有，失去了学生年代的理想和梦想，把购房当作人生的理想，生活的追求，奋斗的目标，成功的标志。头先有房的愿望可以理解，但要结合实际，先不说租房比购房有什么优势，单从购房本身来讲，你认为你的实力配购房吗?当然这不是对你的侮辱，而是整个房地产形势逼迫我们不可能急于要求自己提前享受住房的快乐。

　　目前，在开发商以及一些不良专家的忽悠下，在购房者意志薄弱的现实需求下，他们不计个人能力纷纷购下房子，哪怕是顶着啃老的骂名，哪怕是惊动七大姑八大姨。这样下去，房价能不高吗?所以房价上涨，购房者也承担了一定责任。

　　越是年轻人头脑越该灵活，其实面对过高的房价如果不能改变现状，那么就应当从自我做起，改变自己的生活观念和方式。

　　要么选择小户型的房子，要么往郊外看房，要么选择租房。相信现在大多数人租房只是囿于经济实力，租房是迫于无奈，而没有把租房当成一种生活方式，只是把租房作为购房的一个跳板。或许开始我们可以这样想，但如果把购房当成人生目标不见得有多大的益处，尽管这样的高目标可以激励他勤奋工作，说俗一点就是拼命挣钱。但事实上，即使你再努力，又有多少人能真正支付得起一套动辄上百万的房子呢?即使果真有，你捧着赚足的钱购了房子，或许过不久你会意识到：这就是我想要的吗?我过去都干什么了?你想想，除了拼命挣钱，连白天黑夜都分不清的你会幸福吗?

　　有什么样的房价我们就追求什么样的生活方式，这才是明智的选择。

　　2.购房不做“八大傻”

　　大傻：看价不看房，购房“不差钱”。

　　大傻：购贵不知贵，道具当“豪宅”。

　　第三大傻：明星当爹妈，不识真品质。

　　第四大傻：投资购商住，不识真面目。商住之“伤”，关键在于物业交用后，楼宇的物业管理将陷入彻底的混乱，物业价值因此而受到贬损，较终将会烂掉。\

　　第五大傻：公寓交毛坯，睁眼听瞎话。

　　第六大傻：想好不想坏，销售往坑拽。

　　第七大傻：便宜房投资，花钱购难受。这种“傻人”一般是穷人居多，认为只要房价低未来就有上涨空间。要记住房地产投资铁律——位置，位置，第三还是位置。

　　第八大傻：贪图小便宜，住了才后悔。不要因为一点小小的促销就被打动下定决心购房。决定购不购房一定去看开发商过去投资楼盘的品质，看楼盘的产品、物管、交楼的标准，甚至售房面积的核算计价方式等。

　　3.学习炒房团组成购房团

　　没有任何交易优势的是普通购房者(购房自住者)，而炒房者(团)则是有优势的。

　　笔者认为，炒房团至少有四大优势值得学习。一是组织优势。炒房团少则几十人，多则上百人，还有精明代表作团长，指挥全团行动。二是信息优势。炒房团凭借人多势众，通过各种渠道获取了大量有用信息，为炒房团准确判断市场形势提供较大帮助。三是资本集中优势。单个人的资本总是有限的，至少不是每个人都拥有足够炒房的资本，缺少资本自然没有和开发商平等谈价的能力。相反，炒房团把“团员”资金集中起来，大大增强了谈判能力，可以相对较低的价格拿到房子，从而获利几率增大。四是融资优势。炒房团成员并非都用自有资金，大多是通过各种渠道贷款炒房，这就能使他们摆脱眼前资金不足的困难。正是四大优势的存在，使炒房团不怕高房价反而欢迎高房价。而这些优势恰恰是普通购房者不具备的，分散的资金、有限的信息、狭窄的融资渠道，决定普通购房者对高房价只能望而却步。

　　不过，面对问题，总要找到解决办法。炒房团就给我们带来了有益的启示：将分散的普通购房者的资金、智慧、信息、信誉有效地联合起来，实行团购。一是要通过适当集体将普通购房者组成购房团。二是购房团要通过恰当渠道和平台努力搜集、共享相关信息，同时，政府也要加大信息公开力度，因为信息具有较强外部性，且房地产企业与购房者比有明显信息优势，需要政府这个第三方出面。三是要拓宽购房团融资渠道，扩大购房团的贷款额度。其中，组织购房团的集体须有以下特点：应为非营利的公益性组织，否则可能会侵蚀购房者一部分利益;应熟悉购房团成员的情况，包括收入、诚信状况、住房条件等;要能吸收足够多的成员参与到购房团中，人数过少则难以形成必要的谈判能力。目前情况下，建议以工会为购房团的组织者，也可以考虑成立类似的公益性组织。关于融资问题，建议通过已有的某些基金或新设立购房团基金予以解决。

　　从经济学上讲，保护购者利益的较好办法是让卖者间展开竞争。在我国房地产市场中，如因客观条件限制难以使卖者间展开充分的竞争，那么设法增强购者在交易中的谈判能力，从而改善其交易地位，就显得相当聪明。

（实习编辑：刘辉）

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