以下这篇文章写于八月中下旬，原为《说房》杂志9月号的约稿，也算对所有想询问该不该购房的朋友一个交代。

　　众所周知，今年来因为积极的财政政策、扩张性的金融政策及宽松的货币政策，造就了楼市的疯狂。而当央行在八月初发布《2009年季度货币政策执行报告》，在下一阶段的主要政策思路中提及动态微调时，随即引起市场高度关注，股市也迅即变脸；以至以及相关部委随后不得不相继出来解释：“下半年将继续实施适度宽松的货币政策”。进而，更多的人对通胀产生担忧……在寻求资产保值、增值、避险过程中，大部分人的希望寄托在房产上。

　　那么，进入八月后，投资房产，是否仍然是较好的途径呢？

　　头先要承认，房地产十来年的发展，在一定程度上已有“自证”；而在相对的通胀阶段，不动产、尤其在较好的地段具有一定价值的不动产，在抗通胀抗贬值方面的优势，确实非常明显。再加上，我们国家从改革开放到现在，投资的渠道和门路均是很受制约的——许多回报高、风险低的行业早被有关部门垄断，而其它行业在“二元经济”时代，背负的风险和所能得到的回报，是不成比例的，因而，楼市便成为不少市民对抗通胀的较佳出路。

　　不过另一方面，我们也要看到：房地产由于从03-08年非理性上涨的房价、所蓄积的泡沫，在07-08年一系列的调控中，根本没有被挤掉，3-7月份，受货币政策、金融政策等刺激，太多的流动性和太低的资金成本，将资产价格迅速推高，使之升到与实体经济不相称的高度，楼市泡沫进一步高涨。现在，捂盘惜售、频繁上调房价已经成为大部分开发商采取的“增值”手段，少的每平米上调两三百元，多的甚至每平米上调两三千元——在这样的情况下，如果再以购房来寻求资金的保值增值、避免通胀风险，较终能达到目的可能性恐怕非常之小，其在泡沫之上再购到的泡沫，再想通过炒房寻求资金的高回报，更是不大可能。

　　再从衡量房地产投资价值回报的几个常用数据看。“租售比”（指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）能较好地表现出一个城市居民、从业人员更真实、较基本的住房需求，能较客观地反映当地房地产市场的供求状况，国际惯例，一般一个区域房地产运行状况良好的租售比为1∶300～1∶200，租售比低于1∶300，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，则意味着这一区域还具有一定的价值，后市看好——而当前杭州房价与租金之比早已超过1：300。较新研究报告也显示，杭州的房地产要想恢复到5%的租金回报率，房价要下降45.29％，而国外的房价租售比，法国约为6%、英国约为7.9%、澳大利亚约为9.50%。

　　从住房收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比）来看，2008年杭州市区城镇居民家庭人均总收入2.7035万元，而2009年7月杭州市主城区成交均价在14566元/平米左右，住房收入比显然已经远远超出此前有关机构认定的12.4的比例（世界银行和联合国人居分别得出“合理的住房价格“的房价收入比应该为3～6或4～6）。并且，据有关机构抽样调查样本资料推算显示，2008年杭州市区居民人均可支配收入低于平均水平2.4104万元的城镇居民家庭约占60.3%；从高低收入户看，20%低收入组居民家庭的人均可支配收入为1.0383万元，20%高收入组的人均可支配收入为4.9506万元，两者相差3.67倍，贫富差距的不平衡，意味着杭州有钱人非常有钱，有钱人可能早已购有多套房子，而对相对没钱的人来说，极低的收入难以支撑相对较高的房价，而且因为实体经济的发展并不乐观，没钱人收到的冲击更为直接厉害。

　　从家庭月供收入比（指个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比）来看，据中国国际金融有限公司头席经济学家哈继铭对的调查数据分析显示，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，国际上，一般要求月供款占月收入的1/3，超过这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量，即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，因此，房价至少需要下降24%，或者居民收入提高24％，才能使月供收入比降至30%左右——并且，从2009年3月到现在，杭州房价已上涨了28％以上，那么也意味着今年杭州房价至少还有50％左右的下降空间。

　　此外，我们楼市接下来会朝一个什么样的方向发展呢？

　　从房地产行业本身来看，楼市从3月份突然强劲反弹，会不会再有一个大幅度的快速下跌过程？我看这非常有可能。现在的楼市就如快到顶峰的过山车，可能还会再有上涨的一个过程，但其上涨速度越快、幅度越大，其下跌的速度也是越快的、下跌幅度也是越大的。这个时候进场、在楼市价格仍保留在不合理的高位、在楼盘屡次非理性提价后再购购的房子，一旦利空消息出现，楼市的成交和人气就会再次大幅度下跌……

　　另外，从房地产与实体经济的关联看，实体经济的发展是房地产发展的根基。对于当前中国实体经济的发展状况，我相信很多业内人士都有所耳闻，有些从实体企业开始跨行发展到房地产的企业更是深有体会。并且，我们也知道，由于房产、股市、金融等虚拟经济热的热过头，而实体企业则“冷“得不行，并且热的行业还在骤烈地抢着过冷行业的市场和份额，使得失业情况仍在恶化，产能过剩仍十分严重，未来能源与商品价格又将迅速回升，必将进一步推高生产成本，使得实体企业更寸步维艰——这也就是为什么有那么多国资企业开始在各地抢占地王的原因之一，因为实体行业太低、甚至做不下去了，他们也被迫往房地产寻得一杯羹。但接下来的问题便是，如果实体经济倒了、或者大规模地衰退，房地产再发展的基础在哪里？

　　再从造成当前楼市彻底疯狂的金融政策看。1～7月人民币各项贷款增加7.73万亿元,同比多增4.89万亿元，7月人民币各项贷款增加3559亿元。但信贷资金的流出，并没有流到老百姓手中，也很少流到实体企业手中，而是绝大部分到了股市和楼市中，广义货币的增量无法掩盖货币流向的单一性质，造成的是“局部流动性紧缩”，也会造成“局部流动性通胀”，这是当局者不愿意看到的，因而下半年必将有“纠错”的配套政策出现。另一方面，大家都知道，政府不会无限制增发货币，因此，当央行新增贷款待到一个高度时，接下来的新增量必然会逐步减少，而7月份比6月份减少新增贷款11745亿元，环比下降77%，已是很好的前兆之一——此外，如果流动性进一步过剩、通货膨胀急剧发生，政策突然由从松转变为从紧也不是没有可能。

　　有鉴于此，当前还未购房、或者当前想以房产投资获利者，不妨再忍一忍，到十月国家六十大庆后再看看。届时，政策和楼市突有转向，也不一定。

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