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理财达人晒房产投资心得:购房租房大PK
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 452 次
一个一直关注投资房产的人的看法作者:祝祝
因为看到太多贴子在关注房产,我想在这里说说我的看法。
一是关于房价会不会再涨或跌?
很多人从各方面都分析了房子不可能大跌。我想从根本上对房价作一些分析。>>进来和作者聊聊吧
头先房子是商品,商品就有使用价值和价值。房子本身的价值我们可以通过租金来衡量。而房子的使用价值表现在现在的价格上。我们看到,现在的中国房价中很大一部分是源于保值升值的欲望。
基于上面的分析,我们同样可以在股票身上找到共同点:股票本身的价值应该是它的股息收入,但中国股票价格却完全背离它的价值,这个现象在短期内是一种客观合理,比如因为流动过剩,因为良好预期。但我们在分析股票到这一层时,就会强调它的风险,因为流动过剩会面临流动收紧,良好预期也会转变成坏的预期,这样股票就可能急转直下,我们这些小散都是亲身经历过的。
再回到房产,虽然房子比股票来说,是看得见摸得着的实物,但本质上不是一样吗?当你把它作为投资的工具而不是作为自住时,它就应该像股票一样,是投资的一种手段。
确认了房子也是投资的手段,我们继续讨论房子的价格问题。前面我们已经说到,中国的房价已经被保值升值的欲望推高了,为什么说推高了,因为价格背离了它的实际使用价值。当这种欲望或者说希望被证实是错的,房价必然下跌,什么时候会证实是错的呢?那得等到三五年后,三五年后,当你发现你的房产带来的收入远不及存银行(房价滞涨,租金远不及银行利息),甚至成了负收入时(房价微跌),你就会觉得这个投资划不来,然后你会考虑处置部分这样的资产,当你一旦这样做时,房价就会雪上加霜,那时就可能有危机了。
那么当下房子价格是怎么样的呢?
根据现在的租售比,新房普通不具有投资价值。某些二手房租售比还行,跟银行利息比差一点,但基于房价看好的趋势,目前具有一定投资价值。这也是为什么二手房现在火爆的原因。
分析现在的现金及政策,房价也没有大跌的理由,因为现在很多单位都有公积金,而公积金贷款购房利率非常低,大家乐于使用这一笔无其它使用方法的现金资产。股市再一次让更多人失望,也会导致一部分现金流向房市。
所以,我认为房价短期风险不大(但有下跌的可能,至于幅度,不能判定)。长期来看,房价必然下跌。请注意,房价在长期内的“下跌”,不一定是通过价格表现的,也可能是通过时间换空间的做法,意思就是长时间滞涨或微跌,或是有价无市,在这个时间内,物价又在上涨,那么房价就相当于是跌了。
对于现阶段投资房产的建议是:永远只投资优质资产,所谓优质,就是地段好,交通好,环境好,房产质量好,物管好所有这一切,尤其是地段,越越抗跌。
总之,现在不是好的购房时期。如果有公积金,考虑到政策优势,可以择优购入。
网友“事难行,故要敏”对此问题有不同意见:
祝祝有几个问题要想清楚:
,不要用现在的租售比看房子,因为租金基本上是每年增长5%左右。你拿10年后的租金来计算租售比,就对了。房子至少是70年的。租金也会一直上涨。用现在的租金看将来,是不对的。租售比是动态的。
,城市地带的房子的价格会一直上涨的。这些年涨的比较高,但平均下来,每年6%是可以期待。加上租金,年回报率至少9%以上。现在很难找到其它的投资工具有如此高的回报率。
第三,股市回报没有办法跟房子的回报相比。中国的基金平均下来会跑输大盘,而股市,年回报是-20%左右。注意是负的20%。这是拿如下的公式计算出来的。即股市回报率 = (现市值+总分红--股民投入的钱-现市值卖出所交的税及手续费)/股民投入的钱得出来的。但在中国,很少有人告诉大家这个数据。
第四,房子一直上涨是有道理的。请问,北京现在的人均工资收入是4万人民币左右,而纽约人的人均工资是6万美元左右。那美国人这么高的收入,财富体现在 哪里?他们几乎没有存款,一家也只有一辆2万美元左右的车,有很多家庭还负债。那他们怎么表现比你富?他们的财富积累在哪里了?答案就是房子。
再想一想,过些年,北京人均工资是8万了,那每家住的房子面积会大一倍吗?会每天吃6顿饭吗?会每家开10辆车吗?存款会每家达到几百万吗?不会的,基本上还是和我们现在过的一样,只不过,那时的房子比现在更值钱些罢了。
一个城市,它 的财富积累,主要会体现在房子上。如果你相信中国经济,就该相信中国的房子,特别是城市好位置的房子。编辑:凝水
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