瑕疵予行为是否有效？

　　案例：刘大爷与刘老太共有一套房产，有三男一女共四个子女。刘大爷于1991年因病去世，四个子女经协商同意由刘老太继续居住。后1998年房屋拆迁，刘老太直接将还迁房登记在大儿子之子——刘小甲名下。现刘老太去世，四个子女整理财产才知道房屋已过户到刘小甲名下的这种情况。四个子女因房屋产权发生纠纷。试问：刘老太直接过户的行为是否有效？房屋是否能归刘小甲所有？

　　分析：邱律师认为，应当从三个方面来分析：(一)刘老太的过户行为是否有效实质在于刘老太的行为是否属于无权处分行为。对此判断只需看其处分的财产是否完全属于她自己。在刘大爷去世后，刘老太与刘大爷的房产由刘老太与其四个子女共同所有。而刘老太未经子女同意擅自将房产过户到刘小甲名下的行为显然属于无权处分。

　　(二)刘老太的无权处分是否导致该过户行为(物权行为)必然无效呢？根据我国现实的司法实践，无权处分行为并不必然导致物权行为的无效。考虑物权行为是否无效还要考虑取得该物的第三人是否属于善意第三人，即要考虑善意取得制度，考虑取得该物的第三人对处分人无权处分该物的行为是否属于明知，若明知或推定其应为知晓时，该第三人将不能根据善意取得制度取得物的所有权。在该案例中，刘小甲为刘老太的孙子，理应知道在刘大爷去世后房屋不能完全为刘老太所有，因此刘小甲不为善意第三人。同时，善意取得制度的善意第三人取得标的物应当支付相应的对价，而本案中刘小甲并未对该房屋支付任何对价。因此，刘小甲不能依据善意取得制度及刘老太的予行为取得该房屋的所有权。

　　(三)虽然刘老太的行为属于无权处分行为，刘小甲不能基于善意取得制度和刘老太的予行为取得该房产。但是，基于物权的公示公信原则，刘大爷和刘老太的子女们要想取得各自应有的房产份额必须通过诉讼。在没有通过法院的判决确定该房产属于刘大爷和刘老太的子女们共有之前，仍应当根据登记簿上的登记推定该房产属于刘小甲所有。

　　“复杂”家庭的房屋继承问题

　　案例：王某的父亲早年丧妻，后又娶丁某为妻，王某为前妻所生。王某的父亲娶丁某之前，丁某与他人生有一子汪某。现王某的父亲和丁某所住的房屋要拆迁，并且王某的父亲已身患重病，可能在还迁房完工之前过世。若还迁房在王某的父亲去世后仍未建成，王某能否继承还迁房？若丁某相继去世后，王某应如何与汪某继承该拆迁房？

　　分析：邱律师认为，房屋的继承遵循继承法的基本原则。对于本案例，如果王某的父亲在还迁房建成之前逝世，若王某的父亲对自己财产的处理留有遗嘱，则依遗嘱处理；若没有遗嘱，则王某和丁某共同继承王某父亲的财产。但在这之前，应当将丁某与王某父亲的共同财产进行分割。若丁某去世，其留有遗嘱时则按遗嘱处理；若未留遗嘱，则王某和汪某共同继承丁某的财产。

　　付部分房款能否分得房改房产权？

　　案例：宋某有单位分给的一套公房，宋某已婚并育有两男一女。1992年宋某妻子去世，宋某与大儿子宋大甲一起生活。1994年宋某单位实行房产制度改革，宋某用其多年储蓄及宋大甲筹集的两万元(占购购公房款的一半)购得了该房产。后宋大甲另外购房，宋某和宋大甲一家搬到新房居住。宋某所购原单位公房留给生活较为贫困的宋二乙居住，并在宋二乙居住期间，宋某将房产过户到了宋二乙名下。现宋某已经去世，宋二乙的经济条件好转，宋某购得的公房面临拆迁，现宋大甲主张房屋的所有权。试问：宋大甲的主张能否被支持？

　　分析：邱律师表示，宋大甲的请求能否得到支持关键在于宋大甲在宋某购房时的垫款性质如何，以及宋某将房屋直接过户给宋二乙的行为如何界定：

　　(一)宋大甲的垫款属于借款还是购房款？对此判断须弄清“房改房”的性质。当时中国的公房是单位以福利的性质分给其职工的，因此，公房带有福利的色彩，具有人身性，并非所有人都能购购公房。本案宋某原来所居住的公房只有宋某有资格购购，因此，宋大甲的垫款属于借给宋某购房的借款而不是购房款，宋大甲不是宋某所购房屋的共同所有人，宋某购得公房后拥有房屋的完全所有权。宋大甲的垫款是宋某购房时的借款，属于宋某的债务。

　　(二)宋某直接将房屋过户到宋二乙名下的行为是否属于予行为？

　　由于宋某妻子在其分得公房之后所娶并在购得公房之前去世，宋某购得的公房就属于其个人财产，拥有完全的处分权，有权将房屋予宋二乙。宋二乙可以基于宋某的予行为取得宋某所购公房的所有权，当然可以取得拆迁房屋的所有权或拆迁补偿金。

　　(三)关于宋大甲的债务问题。由于宋大甲与宋某共同生活多年，一直未主张其债权。该债权显然已过诉讼时效，得不到法律的保护。

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