此业务年底前有望升温，银行一般房产抵押率原则上不超过评估价50%

年底将至，随着百姓对购房、购车、出国旅行等大额消费需求的增长。据“我爱我家”数据显示，10月、11月来该公司办理房屋抵押消费贷款业务的客户比前几个月增长了20%左右。但成功办下贷款的比例并不高，因为银行对此项业务的信用评定和审核较严格。

据中介公司反映，前来办理此项业务的顾客普遍面临个人资格审查难、抵押手续办理难、抵押房产处置难等问题，同时在办理贷款中，由于手续繁杂，涉及专业知识较多，一般百姓缺乏相关知识及操作经历，往往无从下手。

为此，记者请“我爱我家”金融理财部总监康胜与“链家”金融总监陈霞，就房屋抵押消费贷款的相关问题做具体解析。

已抵押过的房产不能二次抵押

案例：刘女士早在1999年就购置了一套商品房，向银行申请了10年按揭贷款。现在该房产已还了一半房款。但由于明年初刘女士的孩子准备出国留学，为筹集资金，刘女士想以这套房产做抵押申请贷款，但银行没有批准刘女士的抵押申请。

解析：办理房屋抵押消费贷款房产必须具备以下全部条件：1.房屋产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；2.房龄从房屋竣工日起计算不超过15年；3所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。刘女士的商品房虽然符合后两个条件，但已申请了房贷，也就是说该房产已经向房贷银行做了抵押，所以不可以再用来办理消费贷款。

但抵押物所有人可以是借款人本人或他人。所以刘女士可以他人已付清全款的房产进行抵押。

各银行贷款金额抵押率标准不同

案例：前不久，蔡先生将其名下一套住房进行房屋抵押消费贷款，经评估机构评估该房产价值为52万元。但在具体办理此项业务时，蔡先生发现，各银行的相关规定不尽相同，没有统一的标准，自己无法计算究竟能贷到多少金额。

解析：目前各银行对贷款金额和房产评估价之间的抵押率规定各不相同。如工商银行北京分行，商品房的抵押率上限为70%，经济适用房抵押率上限为60%，每单贷款较高额为100万元；华夏银行贷款额较高上限为50万元；中国建设银行规定，采取质押方式担保的，贷款额度不得超过质押物价值的90%；银行抵押率原则上不超过评估价值的50%。但在实际操作中，银行还会对贷款人进行信用额度调查，来决定较终的抵押率。因此，个人自己不能计算出贷款额度，要根据房产评估价及个人资信状况来定。

中介费各经纪公司自行规定

案例：郑先生较近看上了一款豪华轿车，想在年底前购下来，但由于现有资金不足，于是打算将自己的一套公房进行抵押做消费贷款，却被银行告知只能贷3年。郑先生纳闷了，因为据他所知，住房抵押消费贷款国家规定较长可贷5年。

解析：住房抵押消费贷款国家规定较长可贷5年，但具体年限则由各家银行自行规定。如华夏银行贷款期限只有6个月、1年、2年和3年四个档次。利率按同档次贷款利率执行，以工行为例，6个月至1年期执行5.58%利率，1至3年执行5.76%利率。

委托中介公司办理时需交中介费、房产评估费、保险费和律师费。郑先生在委托中介公司办理此项业务时可能会发现，每家公司收费标准也各不相同。如“我爱我家”中介费为15万元以上收2%，15万元以下收3000元。“链家”的中介费为20万元以上收2%，20万元以下收3500元。

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