在紧缩政策和旺盛的基本实际需求影响下，我们预期中国房地产市场保持稳定，2011-2012年的房价涨幅低于10%并且交易量增速在5%-15%之间。

　　为了给房地产市场降温，中国政府自2010年初以来推出了一系列紧缩政策。这些政策起到了作用。2010年全国房价涨幅从2009年的22.4%骤降至5.6%。近期数据表明住宅市场出现反弹。然而，我们预期2011年-2012年房地产市场既不会过热也不会出现房价跳水的现象。因此，直至2012年末，房市对实体经济的影响较为有限。

　　房价将保持稳定

　　我们相信城镇人口和家庭收入的迅速增长将支撑起对房地产的强劲需求，从而避免市场出现大幅调整。鉴于人口基数庞大(2010年末人口达到13亿)而且城镇化进程迅速(2010年的城镇化率从2000年的36.2%升至49.7%；“十二五”规划提出2011-2015年期间城镇化率再提高4个百分点)，中国住房需求的活跃增长期还远未结束。此外，由于政府关注劳动收入分配问题，我们预期家庭收入未来几年将加快增长。2010年全国水平的房价收入比达7.1。保守假设未来5年的收入增速延续过去十年的平均水平(每年10.8%)，那么2015年的收入水平将达到2010年的1.7倍。换言之，如果全国房价保持在2010年的水平，2015年末的房价收入比仅为4.2，表明未来的有效住房需求庞大。

　　新开工面积的猛增说明接下去几年住房供应量将继续增长，充足的潜在供给有助于稳定房价。事实上，2011年4月份的累计住宅投资增速已从3月份的同比34.7%进一步加快至36.4%。这部分反映出2011年1000万套保障房的建设成果(2010年为580万套)；2011-2015年期间的目标是总计建设3600万套保障房。

　　配合政府维护房地产市场稳定的政策，一些地方政府今年设定了房价涨幅不超过10%的目标，我们相信这样的目标是可以实现的。此外，如果房价急剧上升，我们预期政府将推出进一步措施加快房屋建造活动。

　　继续紧缩政策

　　提高二套房的抵押贷款头付比率和贷款利率以及限购第三套以上房屋等诸多的紧缩政策，对降温房地产市场起到了关键作用。特别是，限制抵押贷款的措施能够非常有效地遏制过热的市场。

　　鉴于近期房价出现反弹，我们认为政府部门不可能很快放松目前的紧缩政策。中国百姓的投资选择非常有限：股市仍然疲弱(上证综合指数在过去6个月中有4个月出现下跌)，负实际存款利率也使银行存款不具吸引力。因此任何的政策放松都可能引发投机性资金再次流入房市，从而导致房价强劲反弹。

　　事实上，我们预期紧缩政策会继续存在，未来几个季度甚至可能进一步紧缩。预期今年还有两次加息并且2012年两次上调贷款利率(共加息100个基点)，因此借款成本会继续上升(特别是对那些有约30%的资金来自银行贷款的房地产开放商而言)。

　　各地房市明显分化

　　中国房地产市场的总体数据可能掩盖了各地房市的巨大分化。在那些严重过热的市场，2010年的交易量在2009年强劲增长后出现暴跌：2010年北京交易量同比下降36.1%(2009年增长82.3%)、上海下降42.4%(2009年增长48.9%)、杭州下降38.7%(2009年增长107.3%)、深圳下降42.3%(2009年增长73.4%)。中西部地区的房地产市场仍相对活跃，交易量继续上升。例如，太原2010年的交易量增速从2009年的17.4%升至39.6%；石家庄从13.2%升至37.6%；哈尔滨从24.4%升至29.2%。

　　此外，全国各地的房价承受能力也相差甚远。近年来一线城市和其他城市的房价收入比差距显著扩大。根据2010年的数据，北京居民购一套住宅要花费超过16年的家庭可支配收入，上海则需要13.4年。然而，近年来全国的平均房价收入比相对稳定，保持在7-8的范围。由于一线城市和其他过热市场的购房者已经不堪重负，如果发生任何的负面冲击，我们认为这些地区的房地产市场更容易受到影响。

　　因此，我们认为到2012年底这些过热市场的房价可能会下降10%-15%，使房价重回2009年末的水平。我们相信这样的调整对全国房地产市场和长期经济发展而言都是有利的。鉴于2009年的较低头付比例为20%(2010年被上调至30%；2011年二套房头付比例上调至60%)，我们相信过热市场的房价下降10%-15%不会对银行体系造成重大影响。此外，大规模的房地产建设和自住房需求应该会刺激投资以及住房相关消费。(野村证券中国经济学家 孙驰 宏观研究组 陈家瑶 )　　

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