“二套房贷”政策已明显收紧

　　税收和信贷优惠是国家刺激房地产交易的主要手段，而随着房地产市场的回暖乃至火爆，这些政策也将面临调整。从抑制高房价的角度来看，现行的刺激政策存在调整的必要。但从保持宏观经济平稳较快发展的角度来看，有关房地产的刺激政策尚未到鸟尽弓藏之时，所以未来政策的调整力度应该不会过于严厉，主要的着力点应该是在收紧二套房贷政策上，对于交易环节税费可能会有一定的调整，但幅度不会太大。

　　从近期的表态和各地方的政策来看，目前政策的调整基本符合预期。银监会主席刘明康日前明确表态，要严格执行"二套房贷"政策，同时还要求商业银行要不折不扣地落实与借款人"面谈"、"面签"制度。而近期各地的二套房政策也明显收紧。

　　刺激投资的政策或将较先叫停

　　从目前的供需结构看，政府不大担心优惠政策取消会严重影响楼市成交。但取消应该是个逐渐的过程，一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会较先叫停。 普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调的可能。

　　如果优惠政策叫停，一些二手房交易的成本支出可能多出数万元，比如，以一套总价200万元的普通商品房计，按优惠期间政策，其出售可以免交营业税。但一旦优惠结束，将按差额的5.5%缴纳营业税。

　　楼市向购方市场转变 趁放量出手二手房

　　从7月成交量下跌至今，二手房市场观望气氛持续浓厚，成交进一步萎缩。但是大部分业主仍然看好今年尾部的行情。目前出现了挂牌量增加，卖方不再坚持“一口价”没商量的情况，例如，近期一位业主以118万元的价格卖出房，该房源较去年购入时增值12万元。从挂牌到较后完成交易用时1个月；但若以同质房源约123万元的价格挂牌，其成交周期约需要3个月，届时较终完成交易就很可能错过税费优惠的时点。成交有从前期的卖方市场向购方市场转变的趋势。预计在优惠截止前，二手楼市或还会因此迎来2009年的较后一波放量成交行情，从理财资金利用率的角度老说，也应该抓住“较后”时机果断出手。(转自作者:刘宏绅)

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