时值年末，各大银行房贷政策悄然生变，对于二套房利率各大商业银行明显收紧，虽然各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予不同幅度的优惠政策。头套房7折利率有些银行已经提高，但有些银行还在延续，而要求也相应提高了，同时在个人信用记录方面，银行会要求得更严，对于贷款购房者来说又是一道门槛。近日中国农业银行北京分行个人金融部刘用凯为投资者详解了房贷全攻略。

　　个人信用记录如何查询

　　据刘用凯介绍，个人信用信息是为银行发放贷款时，核实个人信息和个人还款能力时使用的，如果申请人存在贷款逾期等不良记录，银行就会慎重考虑他的申请，甚至有可能拒绝发放贷款。

　　准备贷款购房的人较好先查询一下自身的信用记录，了解一下情况，以免贷款时遇到很多问题，个人查询信用记录只需带上本人有效身份证件原件和复印件，再填上一份《个人信用报告本人查询申请表》，到中国人民银行征信，就可以查到自己的“个人信用报告”。征信系统就是专业化的、独立的第三方机构，目前我国是中国人民银行为个人建立信用档案和基础数据库，依法采集、客观记录个人的信用信息，并依法对外提供个人的信用报告的系统。

　　套房如何界定

　　很多购房人对套房的界定有很多疑义，究竟什么是套房，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发[2007]452号对二套房做出了界定：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购购头套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照头套自住房贷款政策执行，但借款人应提供更具当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他均按套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　同时《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》指出非头套住房贷款必须同时满足自住、改善、普通住房三个条件方可执行头套房优惠政策。对于其他贷款购购套及以上住房的，较低头付款比例不得低于40%，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。目前个别商业银行根据自己的情况对房贷业务作出了适当的微调。

　　目前头套房7折利率在延续，但是对于二套房利率各大商业银行明显将钱袋“捂紧”了，各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予幅度不等的优惠政策。

　　还款方式要找省钱的

　　当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

　　从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息，但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。举例来说，以贷款50万元，期限20年，利率以目前人民银行公布的房贷利率标准水平5.94%下浮30%后4.16%为例计算，等额本金头月还款3816.67元，而等额本息头月只需还款3072.22元。

　　另外，浮动利率房贷与固定利率房贷相比，浮动利率房贷会更划算。以50万元5年期房贷为例，消费者如果选择固定利率房贷，每月还款额在1万元左右；如果选择浮动利率房贷，每月还款额不超过9700元，两者相差300多元。

　　所以，消费者在申请贷款前，要在充分了解各家银行推出的房贷产品的同时，货比三家，根据自身实际情况，选择更加适合自己的房贷产品，节约购房成本，使钱用得更经济。

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