土地拍卖出来的地价比周边的成品住宅房高已经不是新闻。亚运村的“地王”横空出世、大学城地块的坐地售价,高房价、高地价之间的相互影响,互为推动,令到面粉贵过面包的异象成为房地产市场的疯狂常态。

　　可是现在,不仅是地价贵过房价,面粉贵过面包,面粉甚至比金粉都要贵了!近日,国土部中国土地勘测规划院公布的《2009年第四季度全国主要城市地价监测报告》显示,北京、宁波、海口、温州4个城市四季度居住地价上涨幅度远远超过了商业用地和工业用地。

　　一直以来,商业用地由于其商业回报价值高,其完全地价是远远高于居住地价的。但是,由于2009年楼市反转之后的扶摇直上,住宅市场销售火爆和投资投机性购房的激增,导致部分地区居住地价超过商业地价。原本投资投机性购房资金一般进入商业地产,如今住宅投资成了见效快、收益高的投资方式。

　　专家表示,种种倒挂异象,再次说明住宅价格的涨幅与实体经济涨幅相背离。

　　在过去的10年间,35个城市平均地价指数随我国经济增长而持续上升,全国地价水平累计上涨率超过50%。报告显示,2009年第四季度,全国商业、居住、工业地价环比增长率分别为3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.57%、7.92%、1.56%。虽然上述三种类型的地价均有不同程度的上涨,但相比之下,商业用地价格的涨幅环比、同比均落后于住宅,而北京、宁波、海口、温州等四城市的居住地价的平均水平甚至超过了商业地价。

　　值得关注的是,此番倒挂并不是单一的现象,在郑州、深圳、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价都已经接近商业地价。同时,从时间上来看,监测数据显示,“较早出现商住倒挂现象的是2009年二季度的北京”,与楼市的火爆销售成正比。

　　在一个健康的房地产市场上,一般来说,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右,其土地成本之比也大致如此。商业地产是消费的载体,商业地产相对受冷落对于宏观经济来说未必是好事。商住倒挂在土地市场的出现,说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。

　　2009年楼市随着突然爆发的销售势头,资金流的充沛让房企都在争先恐后抢夺土地资源。统计数据显示,排列前十的房地产企业,在2009年一年之中的土地总计成交总金额已逾2202亿元。单是万科、保利、金地和招商地产四家企业去年就花了约930亿元购地。

　　一线城市高昂的楼价地价,让开发商也开始意识到风险。从这些房企圈地来看,除了一线城市,二三线土地市场的魅力大增。公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占总新增土地储备建筑面积的比例超过60%。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为,2009年第四季度的地价运行情况说明了房价高位运行,刺激了地价快速上涨和高位运行。目前,高房价正在向二、三线城市蔓延,其结果可能会导致二、三线城市的地价在2010年出现大幅度上涨。国务院发展研究宏观部部长余斌则表示,2009年1-11月份房价均价达到了4600元/平方米,比2008年上涨了1000元/平方米。为住房制度改革以来,历史涨幅较高。

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