购房从来就不是个轻松的活，在下订金签合同之前，多下功夫才是王道。沙盘、楼书、户型图、样板间，这里头有哪些门道？怎样的户型才是先进户型？同样靠马路，哪个楼层能相对安静？交了诚意金，怎样保证选房不中时的基本权益？记者通过采访一系列业内人士，教你实用的“选房秘籍”。

　　　　秘籍1 通风采光、朝向等依沙盘可辨

　　沙盘是开发商楼盘设计的浓缩版本，这里边的门道可不少。 从周边建筑物的高低排位，可判断相中户型的通风采光状况；通过沙盘指南针，可知相中户型的朝向、方位的等等。这些都是初识沙盘要了解的问题。结合沙盘、楼书和户型图来向售楼小姐发问，选房会更靠谱。

　　另外，沙盘之外的楼盘信息更重要。沙盘之外的空地是作何用途？小区周边是否有变电站、热电站、垃圾处理厂？是否靠近学校、马路、菜市场等人流集散地过？你相中的户型窗外是高楼还是农民房？了解这些，才进入真正的选房流程。

　　秘籍2 对黑厨黑卫说“NO”

　　户型是较核心内容，综合各位专家的意见：一个适合居家的户型应该是动静分离、干湿分区、功能齐全、设计紧凑的。具体而言，待客的客厅应该有充足的采光和开间，卧室则必须要保证私密性，避免门对门或门对走廊；餐厅应与厨房紧紧相连；日常活动的洗手间、厨房应该有足够的空间和光线，避免黑厨黑卫。空间利用上则要关注：是否有走廊、转角等不必要空间？复式的楼梯间下方可否利用？另外，南北通透的是头选。如受地块限制整栋楼都没南北通的房子，那么尽量选择南向、东向的单位。

　　　　秘籍3 看样板间留心“迷你”家居

　　看楼盘样板间目的并非是为看设计，而是实地查看户型、采光及通风条件。在设计样板间时，设计师们会比较多地运用镜面设计，以使得空间更大、更通透，比如打掉卧室、卫生间墙面，用玻璃代替；使用比例更小的床、衣柜、衣架，使得卧室空间更大。这些设计使得空间被增大，同时将掩盖户型采光的缺陷，另外，样板间多24公里开灯照明，考察房屋采光时较好先关掉灯。

　　另外，所有业内行家都提到这一点：清水房更有参考价值。如果只有精装样板间可看，你较好能做到手持户型图看样板间。

　　　　秘籍4 中高楼层噪音大过低、高楼层

　　公路是睡眠杀手。如果你相中的楼盘位于两条大道的交叉口，而你选中的单位又位于转角，且有大大的落地窗户的话，恐怕以后的居住生活很难有美妙的景象。如果不幸剩余户型只有它，那么你需要考察的是：靠马路的窗户是否安装有双层隔音玻璃？所处楼栋距离道路有多远？同等条件下，中高楼层的马路噪音比低、高楼层大。

　　除此之外，学校、小区公共活动场所、农贸市场、停车场等等，这些都是会制造强劲噪音的来源。如果靠近学校，每天的早操、眼保健操、上下课，每周一次的升旗仪式、运动会，这些噪音规律且永不停歇。

　　　秘籍5 看土地使用证查房屋“年龄”

　　房屋“年龄”缩水，这不是二手房市场上的专有名词，一手房市场甚至更常见。在深圳拿地较早、新近开发的楼盘可不少见，罗湖、福田等区域还有大量楼盘，这些都会滋生房屋楼龄缩水的问题。

　　你有两种途径可以得知你相中的楼盘使用年限究竟几何。其一，登录深圳市规划与国土资源委员会网站查询，头页上的“一手房源”栏目会显示在售、将售项目的土地用途及使用年限，同时还附有地块的详细信息。其二，售楼现场悬挂的《土地使用证》也能透露这一点。《土地使用证》上会显示土地的截止使用日期。如果现场没有发现，可要求开发商出示。

　　　　秘籍6 如何退诚意金应写进合同

　　按照“行规”，在开盘之前，你还需要交一笔诚意金。头先务必要确认的是，要求你办V IP并交诚意金的楼盘，已取得预售许可证。确认楼盘已拿到预售许可证之后，也还有事要做。你需要了解的是，倘若日后开盘未选到心仪的单位，你要等多久才能拿到退款。具体的退款时间和V IP的优惠折扣，都应该以白纸黑字的形式出现在有你和开发商共同签字的收据上。深圳楼盘现常见的是，没有选到房的，诚意金在开盘一周之内退还。如有开发商表示要一个月甚至更久才退款，这不合理。

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