我该购第三套房投资吗

　　陈先生一家三口，夫妻双方都是事业单位员工。去年陈先生刚刚购了套房子，虽然还有80万元的房贷，但是依靠他一个人的公积金就足够偿还每个月的贷款了，较近他手上又有了50万左右的资金。“股市现在机会不大，基金也没戏，我就在考虑是不是再购第三套房子。”陈先生说。

　　这是一个典型的中产家庭，虽然收入不高但单位福利很好，夫妻两个年纪不大但已经积累了一笔不小的财富。在财富的保值增值道路上，他们也有着自己的困惑。本期我们邀请上海银行杭州分行慧通理财经理王征来为这样的家庭提供一个理财规划。

　　家庭情况：

　　陈先生一家三口，夫妻今年均为33岁，单位各有社会保险。孩子3岁，明年准备上幼儿园。目前，银行人民币理财产品50万元左右，存款10万元，债券型基金5万元，有住房二套，一套自住(无贷款)市值200万元，一套商业按揭贷款80万元，市值300万元，商业按揭陈先生一人的月公积金足以支付，陈太太月公积金3000元。一辆坐拥车购购价15万元，家庭税后年收入15万元。有一套住房出租，年租金2.5万元。

　　支出情况：生活月支出5000元，车辆年支出2万元，年缴保费2万元。

　　保险情况：夫妻各有10万元保额的寿险、10万元保额的重疾险和20万元的意外险，孩子5万元保额的寿险和5万元保额的重疾险，10万元家庭财产保险。

　　理财目标

　　1、孩子的教育费用，希望到美国留学，估计总计要80万元。

　　2、退休养老费用，希望退休后每年都能出国。

　　3、两年内计划购购一套市区小套住房(60~70平方米)，费用估计150万元以内。

　　财务分析

　　该家庭为标准白领家庭，工作收入稳定，目前处于家庭成长期。每年除去家庭开支，年盈余11.1万元，每月结余8833.33元。家庭总资产580万元，净资产500万元，从数据我们可以发现，陈先生虽然家庭初建，但是已经有一定的资产积累，主要负债为房贷，总负债率为13.79%，较为合理。但投资与净资产比例为13%，说明生息资产比例较低。资产结构中不动产占比较大，其中自住房产市值200万元，投资性房产市值300万元，自用车价值15万元，共计515万元。目前生息资产配置了50万元的银行理财产品，10万元配置了活期存款和超短期理财产品，债券型基金5万元，共计65万元。收支平衡状态较好，年自由储蓄率为40.96%，说明每年家庭财务规划的弹性较大。但由于陈先生投资偏好相对稳健，故在金融资产投资结构比例上相对单一，资产主要配置在中、低风险为主产品上。保障方面夫妻双方工作稳定，不但有基本的社会保障保险，陈先生也为家庭成员都配置了相应的商业保险。

　　目标分析

　　1、孩子的教育费用，希望到美国留学。

　　根据美国信息咨询机构2010年提供的资料显示，去美国就读主要有两方面费用，一是学费，二是生活费。美国私立大学每年的学费约为25000—30000美元不等，按中等水平27500美元推算，约合23万元人民币。研究生阶段学费较本科阶段有所增加，一些专业学院，如商学院、法学院、医学院等学费较为昂贵，每年学费大约在28000—35000美元之间不等，按中等水平31500美元推算，约合26万元人民币。

　　生活费方面根据学校所在地区不同，每年在美国读书的生活费大约为6750—14600美元，按中等水平10675美元推算，约合9万元人民币。

　　也就是说，当前，在美国读大学，每年学费和生活费合计约为32万元人民币；读研究生，每年学费和生活费合计约为35万元人民币。

　　陈先生以目前80万元的教育金打算，应当可供小孩去美国进修研究生学位。假设学费年增长5%，21年以后出国留学费用将要准备223万元。

　　2、退休养老及退休后每年出国旅游。

　　陈先生目前每月支出5000元，退休后希望保持该生活水平，考虑到通货膨胀率为5%，以陈先生60岁退休，退休余寿25年来计算，退休每月生活费支出为18667元，退休后生活费总需求为320万元左右。现在每年出国费用为2万元/人，退休后每年出国费用为7.5万元/人，退休后出国旅游总费用为210万元。所以陈先生退休后生活总需求为530万元。

　　理财建议

　　要实现以上目标，结合陈先生目前的家庭资产情况，经过合理的配置还是能够轻松达成目标的，具体理财建议如下：

　　1、家庭应急备用金为家庭月支出的3-6倍为宜，建议将现金及活期存款的10万元中提取3万元放在银行活期账户中作为应急资金，夫妻双方可以申办银行信用卡，即可应急不时之需，也可以通过银行卡消费积累积分换取银行礼品。

　　2、家庭保障，目前陈先生和陈太太均有定期寿险10万元、重大疾病10万元，意外险20万元，建议应提高陈先生夫妇的保障额度，建议定期寿险50万元、重大疾病20万元、意外险50万元。

　　3、子女美国留学总需求为223万元。

　　由于目前陈先生夫妇每月结余8800元，建议每月拿出3500元用于子女出国留学用的基金定投计划，可选择对市场波动敏感的基金，如指数型、股票型，投资比例1∶1。假设年率为8%，21年后可获得出国留学基金227.6万元，保证孩子能顺利出国留学。

　　4、退休养老及每年出国旅游总需求为530万元。

　　建议将每月结余扣除用于出国留学基金的定投资金后，拿出4500元用于退休养老的基金定投计划，可选择对市场波动敏感的基金为主，混合型基金为辅，如指数型、股票型、混合型。投资比例1∶1∶1。假设每年率为8%，27年后可获得退休基金513万元。另从第21年起每月可增加定投金额至8000元，6年后可获得退休基金74万元。两项基金定投计划届时的总回报将达587万元，可实现退休后陈先生对生活品质不降低，并能每年出国旅游一次的需求。

　　5、生息资产配置建议。

　　陈先生目前银行信托类理财产品50万元，债券基金5万元，现金及活期存款扣除应急备用金后结余7万元，共计62万元。考虑到陈先生是属于稳健型投资者，建议对该部分资产按以下比例配置：高风险产品40%(如：股票、股票型基金、指数型基金、黄金、外汇、PE等)，中高风险产品40%(如混合型基金、房地产类信托等)，中风险产品30%(保本型基金、债券型基金、市政建设项目类信托等)。

　　6、不动产投资建议。

　　陈先生考虑2年后如果没有适合的投资渠道，还是想在市购置价值在150万元左右的物业，建议可考虑将现有物业改善，而不考虑新增不动产。另建议通过配置个人实物黄金来起到家庭资产长期的保值增值功能。

　　规划申明

　　理财策划书的内容需要随着本人状况和其他因素的变化定期进行修改和完善，本建议是根据目前的财务状况和需求提出的建议，如果客户财务状况发生变化，或是政策有所调整，我们都将根据变化和要求对建议书的内容进行更改或调整。

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