上周go2map，南京全市共有12家楼盘开盘推出2400多套房源，其中小户型的公寓占半壁江山 (论坛 新闻)。

　　小公寓总价不高，多为精装修交付，在目前银行限贷、限购山雨欲来的情势下，确实是刚需和投资客不错的选择。但市场上的公寓性质混杂，性价比各有不同。如何选购适合自住又有升值空间的公寓楼，业内人士提醒购购前一定要谨慎对比，彻底了解其产权、交易契税以及水电性质等。

　　去年12月23日，南京市规划局颁布的《酒店式公寓规划审批管理规定》明确，酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。其除了在酒店式公寓用地上建设外，还可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。目前，南京市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。

　　A 住宅型公寓

　　此类公寓为住宅性质天龙八部，产权70年。

　　典型代表：胜泰华府 (论坛 新闻)、蓝晶国际 (论坛 新闻)、君悦湖滨 (论坛 新闻)、京隆国际公寓、中海凯旋门 (论坛 新闻)、仁恒国际公寓

　　这类公寓的特点是户型面积小网络超女，多为30-60平米。精装修交付标准，拎包入住。多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。水电性质为民用。

　　住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。电梯配比多为每层1：10，如湖滨假日公寓总共10层，2梯19户；胜泰华府标准层每层设置17间公寓，蓝晶国际每层18间公寓。设有阳台，方便晾衣。多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。

　　住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。

　　B 商用型公寓

　　此类公寓为商业办公性质，产权40年。

　　典型代表：蓝岸3G (论坛 新闻)、中北星钻 (论坛 新闻)、天正桃源 (论坛 新闻)88公寓、德盈国际广场 (论坛 新闻)的挑高公寓、上尚城 (论坛 新闻)、艾尚天元居

　　此类公寓面积较小图行天下，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。

　　一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。

　　此外，这类公寓偏低。多数酒店式公寓项目只有60%多的，较多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。 　　

　　还有一个重大缺点是税费增收额很高。根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：

　　1.营业税＝现出售价*5.55％

　　2.印花税＝现出售价*0.05％

　　3.土地增值税＝现出售价*3％

　　4.个税=现出售价*20%

　　5.交易手续费：5元/平方米

　　除去交易手续费，4种税加起来高达28.6%。

　　以一套面积30㎡总价30万元的房子为例chinaren，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的率，也不利于出手。

　　C 65年产权酒店式公寓

　　南京还有一种65年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。

　　典型代表：城市之光国际公寓、玉桥国际公寓、得盈国际广场平层公寓、御湖国际、万达广场、三味公寓

　　此类公寓基本设施同70年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。先进要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。

　　今年1月5日出台的《购房补贴发放实施细则》中明确，酒店式公寓不享受购房补贴。65年的酒店式公寓，作为住宅类别的，需要交纳1%的契税，不享受购房补贴。而一些商业办公及混合类用地性质的房子，则要缴纳3%的契税。

　　于是一度出现同一个楼盘，前后两批房源不一致的尴尬局面。城南的一家楼盘前期业主表示已经办了房产证焦点装修家居网，面积大于60平米的，户口都落进去了。这家楼盘后一批开盘房源却传出消息，可能无法落户口，无法按普通住宅交税、贷款。在当年土地出让文件中，记者看到，5号楼、10号楼和这次开盘的房源同属3号地块，性质为“办公（酒店式公寓）”。如果按照较新文件，应归“在商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓”，配建标准不再按照住宅而是按照“公建配套”。

　　小户型固然都好，但出身很重要。专家提醒，购房者在购购之前，一定要弄清楚公寓姓“商”还是姓“住”。

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