购购商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一两万元的定金，签下“认购书”。

　　而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交头付并办理按揭贷款。

　　然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，尤其是新政频出的时间段；一定要在交纳完定金后，与开发商进行法律约定，否则，您交的定金很可能就具有风险了。

　　较近购房通就接到这样两组电话：

　　读者王女士：我是去年12月份购的房子，当时交了2万元的定金，到现在贷款还没下来，开发商告诉我贷款时被银行拒绝了，无法继续购房，而开发商也不把定金退还给我。

　　读者周先生：我是做小生意的，月收入3000元，在市看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够头付30%，便决定向银行按揭贷款购房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，我对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可 。于是我便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向卖家砍价。较后，购卖双方谈妥以45万元成交，并签了购卖合同，付了头付款。然而较近，中介却告诉我，银行审批不过关，他们要我想办法凑钱。由于一时无处筹钱，我便要求解除购房合同，然而中介和卖主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。我认为，是中介当时承诺没问题才购的，责任在中介，定金到底能否退呢？

　　律师解答：为此购房通咨询了辽宁同方律师事务所律师常斌，他头先界定到，定金和订金的意义是不同的，定金是专门的法律概念，有着独特的法律内涵。购房者一般是在签认购书的时候需要交纳定金，其目的在于对合同的成立履行其担保作用，并赋予了该合同一个特定的定金规则———给付定金的一方不履行义务则无权要求返还已交的定金，接受定金的一方不履行义务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，给付订金的一方不履行义务可以要求返还订金。

　　随后他分析道，一手房的认购合同和购卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，较好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定较高贷款额度，再交定金签认购合同。

　　另外，对于二手房的购卖，他也给出了详尽的解释，二手房购卖则灵活很多，由于认购合同和购卖合同都是双方约定的，可以和卖主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。常律师表示，读者周先生的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。

　　购房通提醒

　　其实购房者无论是签订认购合同或者是房屋购卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购购期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。

　　另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，较好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。

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