5月初，国资委要求央企积极参与保障房的开发建设。经过一段时间的探讨和摸索，曾纠结于责任与盈利之间的央企，对保障房的态度有了微妙的变化。对央企来说，来自保障房的大诱惑是以保障房来撬动贷款，可以滚动开发其他类型的商业项目。  

　　诱惑不止于此。每家央企、国企几乎都坐拥很多工业、仓储或科研用地的土地资源，一旦这些自有土地借保障房之名“盘活”成住宅用地，其效应就不可估量。  

　　借保障房撬动信贷  

　　五矿置业有限公司总经理田景崎向记者证实，早在3月份国务院就曾召开会议研讨保障房建设问题，其后住建部和国资委也分别召集地产为主业的央企开会，要求央企积极参与保障房建设。  

　　经过一段时间的探讨和摸索，央企发现了更多源于保障房的机遇。比如，保障房“概念扩容”，棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等类型都被地方纳入了保障房范畴，一些央企敏锐地发现了其中的新门道。如保利地产，据知情人士透露，保利地产在3月底曾发函至19个城市申请参与保障房建设，目前处于洽谈阶段的有10个城市，其中大部分均为旧城改造项目。  

　　以石家庄为例，保利地产在4月敲定了石家庄晋煤金石改造项目，土地规模超过800亩。其中，除了建设金华家园保障房项目，还有约四分之三的地块可能用于商品房项目开发。“如果以保障房项目立项，比较容易争取到信贷支持。四分之一比例的保障房信贷，完全可以通过分期滚动开发模式撬动整个项目。”上述知情人士分析称。  

　　田景崎表示，信贷政策对保障房的倾斜，对央企有着足够的诱惑，“在信贷紧缩的背景下，谁能撬动银行贷款，谁就能活得更好。说到底，房地产是资金和土地的游戏。”  

　　一位不愿具名的某央企地产业务负责人也向记者证实，在央企与地方政府签订的很多框架性合作协议中，都有类似将保障房与其他商业项目变相“绑定”的条款，或作为招商引资项目给予优惠这已是业内通行的“潜规则”。而且，地方政府更愿意与央企、国企合作，因为如此一来，即使低价转让土地被公开，地方官员也不会有“国有资产流失”之嫌。  

　　盘活自有土地  

　　更大的政策口子，开在了自有土地建设保障房上。目前，北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策，鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。  

　　据公开资料，多个地方国企已纷纷“试水”。在广州市发改委近日批复的2011年批保障性住房建设项目立项预安排中，广州建筑集团、广州**、广铁集团等单位的自有土地保障房项目赫然在列。在北京，一些拥有大量工业、仓储用地的国有企业，如头都农业集团、京煤集团、北京住总等，也都在向北京市住房保障办公室进行项目申报。  

　　一般的操作路径是，企事业单位向当地建委提出申请，在符合土地利用规划和城市总体规划的前提下，可以将工业、仓储、科研等用地依法变更为住宅用地，建设保障房。通常都会优先解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题，剩余部分由当地政府统筹分配给申请保障房且符合条件的居民。
但问题也随之而来。在各地的鼓励政策中，并未对企事业单位利用自有土地建保障房的资金筹措渠道、保障房类别、分配方式等实操程序进行明确。  

　　“后果会非常乱。”中国土地勘测设计院副总工程师邹晓云担心，如果企事业单位用企业、行政资金建保障房，再以便宜价格卖给单位职工，实质上就是福利分房；或者企事业单位以“团购”等方式变相集资建房，这些都背离了“保障房”的初衷。  

　　中房集团内部人士对记者分析称，倘若央企以这种方式大规模参与保障房建设，将对整个住房市场带来巨大影响，“相当于给目前推行的"双轨制"再加一轨。”  

　　有央企人士甚至称，仅78家央企的存量土地堪称“天量”。目前，住建部、国土部等相关部委对于企业利用自有用地建设保障房并未有相关规范。各地在政策的解释和执行上也千差万别，在企事业单位自有用地建设的保障性住房的类型、产权所属、资金筹措渠道、分配方式等诸多问题上，均无定义。曾就上述问题联系了北京市住房保障办公室，相关工作人员也未就此回应。  

　　保障房赚不到什么钱  

　　尽管保障房有上述种种曲径通幽的诱惑，但如何在纯粹的保障房开发投资上获得收益，仍是大多数企业需要解决的难题。  

　　万科集团董秘谭华杰在5月初的一次电话会议里，对开发商参与保障房算过一笔账，明确指出目前还不存在经济上可行的模式。谭华杰认为，纯粹的投资开发模式，开发商都很可能亏本。保利地产董事长宋广菊也对媒体透露，保利地产在北京的两个保障房项目处于亏损状态，原因就是政府方面的销售方案迟迟没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售。央企中的保障房大户中冶集团，在沈阳也曾遭遇当地政府拖欠建设回款的尴尬，保障房贷款资金投入后一直被套。  

　　知情人士透露，在住建部和国资委的相关会议上，几家保障房业务较多的央企，都曾反映规定的保障房利润率太低，要求适当提高利润率。  

　　在今年的1000万套保障房计划中，常规意义上的保障房经济适用房、廉租房、公租房共占比60%，总计约600万套；其中，租赁型保障房又占到60%以上。  

　　“今年大量增加了公租房的数量，这部分保障房的问题是政策不完善、盈利模式不清晰。”某央企地产公司负责人表示，一般而言，政府没有财力进行大量回购，同时企业缺乏退出机制，回报周期过长，“每年的租金收益微乎其微，甚至连同期的存款利息都不到”。所以，大多数企业仍然不愿参与公租房建设。

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