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杨红旭:“一房一价”仍需知难而行
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:新闻晨报 阅读 1077 次
近日调查发现,“一房一价”正遭遇执行缩水,新政效果面临打折。很多人搞不清楚为什么会出现这种状况。以国家发改委的权威之重、行政力度之大,难道说话也不管用吗?
实际上,此中原因非常复杂。发改委是新近才直接介入楼市调控的。 1月26日“新国八条”出台后,调控初见成效,但尚不足以使房价回归理性。在这种背景下,3月份国家发改委出人意料地出台《商品房销售明码标价规定》,要求各地从5月1日执行 “一房一价”等措施。然而,进入5月以来,各路媒体调查发现,全国几乎没有落实到位的城市。
于是,国家发改委5月11日又下发了《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》,要求各地实行拉网式排查,确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位,无一遗漏。而且明确了检查:包括销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价、未按规定实行一套一标、未一次性公开全部预售房源等。另外,还明确对违规企业处以每套房5000元罚款;构成价格欺诈的,将没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款,等等。
看国家发改委的架式,可谓不达目的不罢休。从房地产调控手段上讲,可分为经济手段、法律手段和行政手段。法律手段姑且不论。相对而言,多采用信贷、税收等经济手段比较好;而行政手段应尽量少用,因为其对于市场机制的负面作用明显。出于尽快抑制房价的目的,去年以来国家动用了较多的行政手段,比如限购、限贷,但这也只是干预需求。而“一房一价”,则直接干预了市场经济中较敏感的“价格”。
在计划经济条件下,商品价格是被管制的,而当前我国住宅制度改革的市场化方向依然是主攻方向。那么,国家应该管制保障性住房的价格,如廉租房和公租房的租金价格,以及经济适用房、棚改房、限价房的销售价格,而对于商品住宅价格,是否有必要实行直接管制,仍有待深入考量。从这个意义上讲,“一房一价”涉及的改革深度很关键,如果只是要求项目在销售过程中,增加定价的透明度、规范市场秩序,则并不难落实;如果苛求每套房子必须按政府要求的某一具体价格销售,则等于取消了开发商的定价权,限制了企业正常的经营权,那么必然普遍性地遭到企业或明或暗的抵制——这将是一场“持久战”。
近几年,许多城市的房管部门规定的是价格浮动制,即一个新楼盘申请预售许可证时,将来的实际销售价可围绕备案价上下浮动。此次发改委介入后,各地一般实行了“只能降不能涨”的规定,开发商自然会将备案价提高,为以后房价调整留下足够空间。发改委督战的关键,应该是参考不同产品的区域市场价,允许项目预售备案价略高于市场价(比如10%),给予房企一定的价格调整空间,随行就市,尊重市场规律,同时也避免了某些房企大幅拉高房价、坐地售价的不良企图。
“一房一价”政策能落实到什么程度,主要取决于地方政府部门督查的力度。一个一二线城市,一般都有几百、几千个在售楼盘,几千、上万家二手房中介门店,拉网式排查一遍,这得需要投入多少人力、物力?如果一遍不行,有可能隔段时间就拉网一次吗?基本上不存在可能性。国家发改委的心情可以理解,可地方部门执行不力也是必然。一个管理、执行成本太高的政策,很难说没有商榷的余地。
治理房价,还是要回到根本,遵循市场逻辑。一方面,要大力建设保障房以及中小套型普通住宅,满足中低收入家庭的住房需求;另一方面,要大幅增加商品住宅土地和房屋供应,同时通过信贷、税收(限购只能是临时之策)抑制投机性购房需求。如此,则房价就会得到适度控制。对于价格管理,应重在规范市场,比如增加房价透明度、打击哄抬房价和价格欺诈等。
总之,调控房价是件精细活,其轻重需要反复权衡,其分寸需要精准拿捏。
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