尽管目前外资直接投资净额表明外国投资者更热衷于中国市场，但几个重要的国际投资公司已开始投资印度房地产业，而且声称将会加快投资步伐。这份来自IRETO（世界不动产联盟）的中印投资环境比较，分析了两个未来房地产市场地区的异同。

人口趋势：中国偏老龄化

尽管中国目前人口多于印度，但计划生育政策将会导致一个迅速老龄化的社会。据联合国人口署预测，两国人口总量在2025年都会达到14亿，到2050年印度将有16亿人口，而中国还将保持在14亿。到本世纪中叶，印度人口规模的年龄层将在40～50岁，而中国将是55～60岁。目前印度人也比中国人年轻——印度人全国年龄中值是25岁，中国是32.7岁。部分原因在于中国平均寿命更高，71岁，印度只有63岁。

中国的城市化进程更快。1990年两国城市人口的比例相同，中国是27%，印度是总人口的26%。但是到2003年，据世界银行的报告，中国城市人口增长到了39%，而印度仅有28％。有趣的是，尽管印度被认为拥有更多工程师和熟练工人，中国的成人文化水平上实际更高，尤其是计算机使用者的数量更多。

经济增长趋势：均良好

尽管中国政府试图控制经济增长速度，担心经济过热，但世界银行组织估计中国的GDP增长速度目前是年均10%左右，并将保持在9%以上。数据显示，中国汽车、钢铁、铝材、不动产行业有投资过剩的迹象。

印度经济呈现出相对较快的环状发展（CLIP），一些分析家认为印度经济的增长速度将会接近9%。Goldman Sachs报告预测，到2030年，印度经济将会超过日本。而到2050年，印度将会成为中国和美国之后的世界第三大经济体。

另外尽管有通货膨胀的压力，两国的利率水平都相对较低。较近印度储备银行行长决定抗击通货膨胀，并将贷款利率维持在6%的水平。另一方面，中国央行提高了一年期银行贷款利率，短期内接连数次加息。适度放松的货币政策在这两个国家都带来了不少问题，特别是印度的不动产价格和股票价格一直在飙升，对于普通大众来说，股票市场的高市值和房屋可负担性都存在严重问题。在中国，开发商和房地产投机者利用便利的贷款条件，目前在几个城市已制造出了某种程度的房地产过分繁荣。同时，通货膨胀水平在这两个国家看起来处在能接受的范围内，而中国去年的通货膨胀率有了些许下降。

金融市场：印透明，中保守

中国的银行主要由政府保护和控制，集中全力来搞活国有企业，但这些贷款对象从来没有还款的压力，因此中国的银行金融投资缺乏实际经验，且操作效率较低，多数银行持有大量不良贷款，保守估计总额高达2130亿美元，但真实数字可能更高。

相反，印度的银行处于自由的市场经济环境中，金融系统积累了提高资本收益的经验。全印度大概有6000家公司在孟购股票市场上市交易，比中国股票市场上的数量要大得多，是纽约股市上市公司数量的两倍多。中国股票市场表现惨淡，而孟购股票市场则呈现出繁荣态势，SENSEX30指数在3年里增长了一倍多。但是印度股票市场的快速增长带来了很多问题，SENSEX 30指数中的股票以高出其平均原始价格的24倍交易，发展成了亚洲市场上昂贵的股票，仅次于日本。印度股票市场的上涨趋势在近期内似乎会得以限制。而中国的股票市盈率只有15%左右，但不排除海外投资者在敏感度改变后进入该地区，会带动中国的股票市场。

基础设施：中远优于印

印度的基础设施，包括道路、飞机场、电力供应等都严重匮乏。很多城市在用电高峰期里中会停电数次。实际上，从孟购国际飞机场到头都市都没有直接的路，出租车司机不得不抄小路以避开拥挤交通。

如果管理一个印度的公司或是住宅项目，可能需要购购电力发动机，为租户提供电力供应，这无疑会大大增加运营成本。还要知道，超过1.22亿印度人没有厕所可用，3000万人面临用水短缺。分析家估计，将印度的基础设施建设到合理的水平，需要投入1150亿美元到1300亿美元。

这种状况在将来有可能会得以改善，但是目前情况下，就基础设施来讲，印度与中国毫无可比性。中国政府长期以来都在稳步进行国家基础设施投入，并取得了相当大的成就。大城市中断电力供应更是闻所未闻；还有很多新的高速公路在全国范围内将小城市连成一片。所有这些都转变成为了一个更友好、更有效率的环境，投资者可以更好地进行资产管理。

财富分配：印度贫富分化恶于中

据福布斯杂志统计，印度聚集了亚洲较多的财富。将近40位较富有的印度人一共拥有净值达1060亿美元的财富，而中国仅有260亿美元。印度较富有的Lakshmi Mittal个人身家价值235亿美元。同时，印度总人口中的25%生活在贫困线以下。印度的财富似乎被“精英”紧紧攥在手中，而没有被大众所享用。

这种不公平的财富分配体系使得房地产投资者必须面临住宅的可负担性问题。印度住房的平均价格在过去两年里涨了3倍，孟购南部地区的公寓价格已接近曼哈顿水平。同时，人们持续不断地到城市中找工作，通常生活在帐篷里，而负担不起普通的住房。印度增长的不动产市场实际上进一步加剧了富人和穷人之间的鸿沟。

反观中国，8个“官方”亿万富翁上了福布斯杂志的榜单，与印度的23人名单相比要苍白得多。它显示出，中国的财富分配给了更多人。实际上，与过去几年相比，城市中大部分人看到其生活水平得到了改善，只有11％的人口生活在贫困线以下。城市人口看来生活得不错，而且境遇会继续改善。不幸的是，这个情况在中国农村很不相同，贫困仍然很普遍。但充满希望的是，政府注意到了这个问题，并在一直努力，希望在城市和农村地区人口的财富不平等发展成一个社会大问题之前，能得以解决。

法律系统：均需完善

尽管有很多明显的不同之处，但涉及到投资和管理不动产时，两国还是有很多共同点。自从英国统治印度以来，有关私有不动产的法律一直都是规范的。尽管国内具备民主的传统，但印度的官样文章仍如同传说中一样没任何改变，官僚机构创建了一系列的规则和规章制度来阻挡投资进程向前推进。尽管有一个强壮的司法系统，法律的不连贯性或是不同地区强制执行不同条文的情况也一直都存在。另外，规范获得土地所有权的法律，有关不动产注册、不动产税、出租控制、城市土地发展的政策条文，并没有反映出印度近来的发展。另外，在印度获取土地的费用相当高。

与印度不同，中国目前实行的仍是市场和计划相结合的经济制度，涉及商业活动的司法体系仍没有完善与健全。这也是NPL透明度在中国发展不尽如人意的原因之一，因此中国市场在吸引投资者方面相比日本有所不足。与印度相似，中国管制不动产的政策仍有待完善，当然政府较近作出了一些努力，来规范管理不动产相关税收以及其他问题的规章制度。地方政府有相当的自主权，结果政府的规章制度通常被稀释或者武断执行。但是，获取不动产项目的程序，相比较印度而言耗时少，费用更低。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！