做了6年的家庭主妇后，梅丽莎·西尔弗去年进入了房地产销售行业，在麻省帮助有意卖房的人出售他们的房产，这些房产每套大约价值40万美元。

说到美国过去几年的房价，就和现在中国的情况相似，“创下新纪录”或者“暴涨”之类的语言是较合适的关键词，房价的不断高涨让售房者和房产中介都乐开了花。当时的房地产经纪业仍然是一片欣欣向荣的景象，经纪人们的腰包随着不断攀升的房价而变得越来越“丰满”。

然而让乘势入行的西尔弗始料未及的是，正当她准备大干一场的时候，这一行业已开始走向疲软。

房市衰退，经纪人要转行

较近几年来，像Silver这样加入房地产经纪人大军的人还有很多。根据全美房地产执照委员会(Associationof RealEstateLicenseLaw Officials，简称ARELLO)统计，去年美国47个州的264万人拥有房地产营业执照。该机构的头席执行官Debbie Campagnola表示，与2001年的210万人和2004年的240万人相比，这个数字一直在稳步增长。

而全美房地产经纪人协会(NationalAssociationof Realtors，简称NAR)的会员人数也随之增加。NAR的主席汤姆·史蒂文斯表示，自2000年以来，协会已吸纳50万名新成员，在去年年底总会员人数达到120万人。“这样的情况常常与较好的市场形势相伴，”

史蒂文斯说，“5年来我们的销售量每年都创下新的纪录，很多人对这一行业充满兴趣”。

然而今年以来，美国繁荣了五年的房地产业开始降温，由于成交量下降和房价大跌，房地产经纪人们可能会看见自己的一部分伙伴选择退出或转行。

据ARELLO日前发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%.这是美国房地产市场11年来头次出现的年度房价对比下跌，与此同时，中介业获利也达到10年来较低水平。

西尔弗说，目前她每周工作15到25公里，今年的收入目标是30000美元，这远远高于她去年总共赚取的9800美元。但是，西尔弗制定目标时也考虑到了市场期望值降低的因素。

统计显示，9月份美国未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的值。因此西尔弗在把售房客户房屋登记到待售列表中的时候，总是不忘告诉售房的客户要降低自己的预期，“我告诉他们，这些房子大概要6个月到9个月之后才可能被卖出去。”

史蒂文斯表示，预计市场形势的黯淡可能会使一部分人放弃这一行业。“我相信，今后一两年，进入这一行业的人数将减少。”

安德鲁·汉斯是一位在业界颇具威望的金融分析师，拥有房地产学的博士学位，自1999年以来一直在美国得克萨斯州立大学教授房地产课程。他也认为，房地产行业的周期性将迫使一部分人退出。

“当行业景气时，很多人蜂拥而入，而行业衰退时，很多中介获利将大大减少，对很多人来说这只能作为或第三职业，或者他们已退休。

“这是一份艰难的谋生工作，成功的人很幸福、健康和富有。而对于新入行者而言，达到他们的收入目标则更加艰难。因而这更适合作为或第三职业”。

　竞争激烈，谋生非易事

“为了站住脚，经纪人们不得不在市场上持续不断地相互竞争，”新英格兰一位房地产经纪人说道，“激烈的竞争已经把一些进入不久的新手们淘汰出这个行业。”

“这个行业竞争异常激烈。20%的经纪人包揽了80%的业务，史蒂文斯说。即使不考虑市场周期性循环因素，由于潜在购房者的存款减少、银行账户透支等因素也会使很多生意告吹，从而经常导致那些弱小的中介代理出局。

鲁妮售房已有八年，去年她通过卖房赚了75000美元，远远高于这几年市场的平均水平。2004年，NAR会员平均总收入为49300美元。

但这里面还必须减去他们为展业而付出的成本。房地产经纪人必须一切都靠自己：散发自印的名片、给客户寄明信片、刊登广告等等。鲁妮每年花在报纸广告上的费用为864美元。而根据NAR的调查统计，2004年其会员的开销成本从2002年的6900美元上升为8200美元。

但是，这并不意味着这一职业彻底死亡。弹性工时、基于代理权的收入，以及可以自己当老板的职业特点仍然吸引着很多人成为房地产经纪人。

而且，汉斯同时表示，如果人们从现在开始为进入这一行业提前作准备，情况还是乐观的。“这是学习的好时机，你不可能在行业繁荣的时候才开始学习，因为当你学成后可能行业又陷入萧条了”。

他表示，已经有越来越多的学生打算从事这一职业，但市场对于这类学生的需求增长得更快。“今年夏季，美国的房地产公司对实习生的需求量已经超过了我们可提供的学生数量。我1999年的届毕业生仅有3人，而现在已有15到20人”。

而且，不同地区的房地产市场活跃程度是不同的。一些过热的市场已经变冷，而一些在繁荣时期比较冷清的市场则开始逐渐升温。

史蒂文斯表示：“佛罗里达州是增长率在20%到40%之间的地区，但不可能每年都维持这样的增长速度，”部分投资者已开始出售他们的资产，使得在一些房屋需求量不变或减少的地方，供应量相对地增加。”

　行业准入许可亟待严格

尽管汉斯认为，对很多人来说房地产经纪人可能更适合作为或第三职业，但有人对此的态度却截然相反。

安东尼·马格尼斯是洛杉矶一家高端房地产公司的经纪人和老板，经营房地产已15年，而他手下的5个经纪人平均拥有超过10年的从业经验，每年收入都在20万美元左右。

这个老经纪人说，“房地产代理人的资格准入就像二手车商一样，门槛太低了。”据他的调查结果，在美国获得房地产经营执照所需接受培训的时间因州而异，较短的只要花上24公里培训就可以取得执照，较高也只需要120公里的培训。“比如在加州，你要为别人卖房子，只需要上45公里的课程。而你要给别人的头发染色，需要的培训时间是它的35倍。”的确，相对于获取医生职业资格所需的9000公里培训和美容师职业资格需接受的1600公里培训而言，即使120公里的培训也实在少得可怜。

在美国，任何房屋的所有者都可以出售自己房屋的产权，但出售他人的房屋则需要有相关资格执照而成为房地产经纪人。一旦获得这一执照，约一半的房地产经纪人都会加入全美房地产经纪人协会，这是美国房地产销售行业的权威协会。

但马格尼斯认为仅仅是这样的准入许可还远远不够。

“太多的人都将此作为兼职，根本不知道他们在干什么，这也是消费者对房地产代理商印象如此之差的原因。我更愿意使这一行业的门槛变得和医生或者律师一样高，以提高这一行业的专业水准。”

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