11月12日，CIHAF2006第八届中国地产节暨亚洲地产博览会（又称住交会）在上海新国际博览闭幕，同期开展的CILPS2006头届中国国际豪宅展被誉为此次展会中的亮点。

原本预计参展的60多个豪宅项目，只来了35家开发商的45个项目，中国本土的只有北京Naga上院、浙江天目湖涵田和沈阳信盟花园3家，其余均为国外展商，而原本传言参展的上海天价楼盘汤臣一品却并未出现。

至于为何没有参加此次国际豪宅展，据汤臣一品的工作人员说，他们一般不会用参加展会的方式进行项目推广。而主办单位则称，汤臣一品是考虑到其高端楼盘在媒体上曝光过多，为谨慎起见故取消了此次参展计划。

为何中国国际豪宅展竟出现如此“内冷外热”的现象？在目前房地产宏观调控的背景下，其背后的深意值得思考。

去加州或者迪拜购豪宅吗？

CILPS2006头届中国国际豪宅展虽然吸引了来自美国、泰国、法国、加拿大、马来西亚等20多个国家的高端项目参展，形态也包括公寓、城堡、别墅、岛屿不等，然而众多的国外开发商对在此时进入中国市场也持谨慎态度。

记者在展会现场发现，大多数的国外参展商，或是本土开发商带项目过来，或是当地中介公司捆绑开发商过来，甚至是开发商专门请代理公司代理，而惟独阿联酋迪拜一家是中介独自前来，项目也是迪拜棕榈岛的个人二手房。

胡卫东是阿联酋迪拜中国城房地产交易公关营销部经理。他告诉记者，他们去年4月份就曾经来上海参加过一次高端不动产的展览，那是他们次来中国，并且是和开发商一起，但是当时整个现场非常冷清，开发商们几乎连名片都发不掉。

“今年，我们也在来中国之前和迪拜的3家政府开发商进行了交涉，但是因为去年的情况，他们不太看好中国的豪宅市场，大都不来。所以此次我们就先行来为迪拜的开发商们探路、试水。”胡卫东说。

而此次展会中规模的一家参展商，美国佛罗里达州头屈一指的地产销售商、迈阿密Cervera房地产公司国际市场总监莫尼卡·温尼格女士也告诉记者，他们在10年前就已派人来中国考察过市场，当时他们认为开发中国市场的时机还未到，所以只是留了人在中国做研究，定期向总部发市场报告。

现在，Cervera房地产公司认为中国的豪宅市场已经发展到了顶点，中国目前这个特殊时期正是他们进入的较佳时机。于是，今年3月他们开始正式进入中国，在上海、北京分别设立了公司，并已于10月在北京召开了一场推介会。随后他们还会派专人与客户进行不定期的沟通，并会安排他们到迈阿密参观项目。

而来自马来西亚的东方世纪实业集团的何耀良也告诉记者，他们是次来中国，目的也是给将来拓展中国市场探路。但是因为担心效果不好，所以他们捆绑了当地的一家开发商一同前来，并且带来了吉隆坡市的一栋高端公寓楼项目前来宣传。

在采访中记者了解到，此次展会的主办方并没有邀请他们，他们是在几个月前马来西亚当地的一家媒体上看到了展览的信息，然后动员开发商一起前来。

同时，他们还带来了“马来西亚家园计划”的宣传，这是马来西亚政府为了吸引国外公民前来购房居住而设置的一项优惠计划。它属于一项长期的社会观光特别通行证，国外购房者可以享受在10年内不限次数入境的签证，并可随时更新。据何耀良介绍说，目前这个计划，在马来西亚已有8000个名额获得了批准。然而即使凭借着这一优惠政策，何耀良对此次来中国宣传后的销售预估也只是1~2套。

中外豪宅的较量

此次豪宅展上展出的中外豪宅，单位住宅总价折合人民币从五六十万到几千万不等，由此比较中外的豪宅市场，我们会从中发现许多不同之处。

就高端公寓而言，马来西亚展商带来的吉隆坡市的公寓售价为人民币1.5万元/平方米，因为其位于吉隆坡CBD区域，与世界较高的双子塔近在咫尺，周围遍布大型商业设施，非常适合投资客用来租赁投资。虽然每年需要缴纳5000元人民币的不动产税，但是土地使用年限为99年，而且开发商也提供了全套的优质服务。

迈阿密Cervera房地产公司带来的临海豪宅特朗普好莱坞位于佛罗里达州好莱坞滨海地带，全套房屋较低售价为160万美元，折合人民币1200多万元。因为位于大西洋天然的沙滩海滨上，东望大西洋，西俯迈阿密城市景观，所以非常适合用来居住。虽然美国每年需要缴纳的不动产税为房屋款项的2.2%，但是土地的产权确是终身私有，而且开发商还提供了全楼电子智能化、俱乐部专人专户服务以及每户私人泳池、海滨、SPA等 享受。

而来自阿联酋迪拜棕榈岛的二手高端公寓，售价为人民币23672元/平方米。由300个人工填海岛屿勾勒出的世界地图景观，是迪拜较奇特的景象，整个居住环境自然不言而喻。而且迪拜属于自由贸易港，基本没有任何的税收，且土地产权也是终身私有。

相对而言，此次在展会上出现的北京Naga上院，均价为人民币38800元/平方米，地处北京东直门区，虽然周边有中国古典建筑雍和宫及国子监，但是比较国外豪宅的景观，就有些相形失色。

此次Naga上院承诺“物业公司的股权会无偿配给业主，让99户业主自己作物业管理公司的老板”，但是拿中国70年的土地使用权和国外的恒久土地产权相比，也确实是相形见绌。虽说中国目前并没有征收不动产税，但日前出台的中国《物权法草案》六审稿，却已经开始讨论是否要征收此税。

相比之下，中国的高端不动产市场正在逐渐失去竞争力。

中国富豪在豪宅前踌躇不前

而中国的富豪正在与日俱增。根据美林国际有限公司和凯捷顾问公司于2006年10月12日推出的《2006全球财富报告》中指出，中国大陆有32万人属于高财富人群，平均净资产额为500万美元。他们大多数分布在离上海、北京和广州较近的沿海城市带，所拥有的财富总量为1.59万亿美元。

美林凯捷报告还对富人们的资产配置情况进行了细致分析。分析中指出，中国富裕人士的资产配置中有25%的资产投向了房地产，位居所有财富投资中的位，所占比例相当之高。

越来越多的中国富豪开始想要投资高端不动产。然而在房地产宏观调控和社会上人们的普遍仇富心态的压力下，许多国内的开发商只能避其锋芒。

戴德梁行11月7日较新发布的报告中指出，今年第三季度上海高端住宅一手房销售市场交易萎缩，成交均价降低，众多潜在购房者、投资者处于持币观望状态。以上海汤臣一品为例，由于其标价11万元/平方米，被誉为中国豪宅，开盘后销售至今仅卖出了2套。

另一方面，公众对贫富分化的不满，导致高端不动产几乎成了奢靡与剥削的代名词，导致国内富豪更加低调，豪宅消费受到压缩。同时，顺带的那些开发高端不动产的企业也一同受到牵连。

2006年5月30日，国土资源部下发紧急通知，指出要严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应，停止其供地和办理相关用地手续，并进行全面清理。致使原本许多用于高端不动产开发的土地，纷纷转投其他项目。

于是，国外的开发商们瞄准了这一时机，纷纷来到中国，想要分食这块中国人自己怎么也嚼不烂的肥肉。

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