去年，海外投资、高端产品、旅游地产成了全年的置业热点，业内人士认为，今年海外置业有望持续升温，而高端市场，随着需求的逐步释放和购房者对产品品质要求的提高，越是稀缺的产品将越受青睐。另外，旅游地产若想在今年进一步突围，则必须转型。

　　稀缺豪宅仍将市场

　　回顾2014年，上海高端住宅市场表现不俗，各大板块的豪宅纷纷推出新品，可以说迎来了“豪宅年”。

　　高力国际在对于2014年的市场回顾中认为，尽管销售量在一轮政策放松后于年内较后数月有所回升，全年销售总量仍较2013年下滑24%。然而，成交均价继续上升，同比涨幅逾10%。此态势主要归因于豪宅市场销售量的持续增长。

　　数据显示，去年上海新建商品房成交均价同比上涨12.4%至27247元/平方米，增幅较2013年提升4.8个百分点。除却豪宅市场(均价50000元/平方米或以上)，成交均价同比上升6.5%至23406元/平方米，增速较2013年则放缓2.8个百分点。

　　知名房地产专家蔡为民认为，自2011年限购以来，上海的豪宅需求被不断抑制，并仍然处在一个持续发酵的过程中，这直接导致了去年刚需项目的销量有所下降，而豪宅产品却表现不俗。

　　“今年，豪宅的需求同样还在，而成交是否能持续攀升，还要视产品而定。”蔡为民指出，购房者对于产品要求越来越严苛，尤其是高端住宅，较多是自住需求主导成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然将市场，价格甚至会持续攀升。

　　位于传统西郊国宾区的西郊紫薇花园就备受业内期待。业内人士指出，除地段外，项目本身的高端配置也造就了其“稀缺性”。

　　1月17日，上海大宁金茂府示范区亮相，当天这座上海头个BREEAM标准的未来生活馆和2.5万平方米上海的项目实景示范区让不少业内人士称赞不已。

　　以世界十大公园之头的加拿大“布查特花园”为原型的金茂坐拥公园；新古典主义并兼具海派韵味和时代气息的展示；以及全球知名设计师梁志天主笔的“香奈儿及宾利”风格的项目样板间，均体现出项目对细节的有效推敲与演绎。

　　上海大宁金茂府示范区的开放，实质宣告着方兴地产高端住宅标杆作品即将开启上海豪宅的新纪元。

　　事实上，展望未来，高力国际相关人士表示，缘于购房者对上海市场资本升值前景的信心，豪宅市场预计将保持活跃，而购房者的信心也将支撑豪宅细分市场的成交价格。

　　热点项目

　　大宁金茂府剑指上海新

　　上海大宁金茂府示范区的开放不仅是其在上海的头次亮相，其背后更有明确的目标——剑指上海新。

　　上海大宁金茂府位于上海内环边黄金地块，是近5年来市先进出让超过20万平方米的住宅用地。项目坐享100万平方米的公园生态资源，无独有偶的生态环境可谓罕有。

　　另外，项目周边13所名校，可享受全年龄一站式的国际教育资源，同时大宁板块也被市政府认定为“第15个上海市级商业”，其稀缺价值不言而喻。

　　同步开放的上海头家欧盟标准全维度“未来生活馆”，对金茂府运用的12大科技系统进行原理演示，使到访者能切实体会到金茂府区别于传统豪宅的恒温、恒湿、保温、降噪等利好，同步伦敦亿万级豪宅标准。

　　海外置业或持续升温

　　购房者说

　　“选择海外置业，可以让自己的资产进行全球配置。”

　　“希望通过海外置业完成自己的家庭规划，让孩子可以享受到更国际化的优质的教育资源和教育模式。”

　　去年，许多国内房企把目光转移到了海外，其中，绿地、碧桂园等企业加大了海外布局的力度。

　　与此同时，海外置业热情高涨。有相关数据显示，中国财富移民投资的项目主要是海外置业，置业不动产在海外投资项目中占比重，人均投资达600万元人民币。

　　值得注意的是，海外置业的热潮也引发了澳大利亚、英国、新加坡等国外房企来中国宣传推广其产品。

　　以伦敦的巴特西电站综合体住宅项目为例，去年底，这一由伦敦“传奇”建筑改建而成的城市综合体在上海举行发售会，备受业内关注。

　　“投资是许多人选择海外购房的一个重要原因，近两年来，国内楼市投资空间已不如从前。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦指出，所谓不把鸡蛋放一个篮子里，从资产配置的角度来看，分散到海外有利于抵抗资产风险。

　　同时，各个国家不同的投资政策也给了购房者多样化的选择。

　　去年末，英国推出的房地产印花税全面改革也在海外置业市场引发关注。

　　对此，邦瑞·中国中华区头席代表兼总经理白兮表示，“英国的房地产印花税政策以前是按照房屋总价征收，新的政策是分段征收，另外，新的政策还调整了税率。该政策将使98%的在伦敦置业的购房者未来在税率上受益，不出意外的话，2015年，将是中国购房者海外房地产投资的英国年。”

　　白兮还表示，伦敦房地产市场2014年增长了30%，2013年增长了20%，大大超过了几十年以来年平均增长6-7%的速度。新的印花税政策的推出，目的是为了抑制伦敦豪宅市场，并提振伦敦西区和西南区房价的增长。

　　另外，国内竞争激烈的教育资源和教育环境，使得很多家庭将目光转向海外。德佑地产研究分析师赵葆根认为，“子女教育”和生活环境质量对选择海外购房者而言非常重要，购房者通常会考虑该地是否有知名大学、强大的经济实力和高端生活方式，这也使得伦敦、纽约和悉尼这一类城市比较热门。“从这两年看，海外投资热潮越来越明显，预计今年海外置业仍将持续升温。”卢文曦说。

　　专家观点

　　伦敦将成为海外置业热点

　　邦瑞·中国中华区头席代表兼总经理白兮表示，2012年之前投资者是“选”房子，现在海外置业变成了“抢”房子。2012年之前，海外置业的理由更多偏向于移民、教育等，而目前置业者的新四大理由为：区块是否具有投资潜力、数据报表是否漂亮、区块在当地的排名以及租售比。

　　英国推出房地产印花税的改革，其中购购50-70万英镑区间的房子，印花税受益。而随着政策的持续发酵，英国伦敦会成为海外置业的较热的热点。

　　其实，位于海外房地产塔尖的市场并不多，伦敦是其中一个。其拥有语言优势、货币优势、金融优势和人才优势，拥有旺盛的租房来源。伦敦的张力不仅仅是房地产本身，而是金融、就业、教育等，是这些造就了其塔尖地位。

　　近日，2015全国旅游工作会议举行。会上指出，2014年全国旅游业实现平稳增长。预计国内旅游36亿人次，增长10%。2015年旅游业发展预期目标为国内旅游39.5亿人次，增长10%。

　　“主题化”旅游地产更受宠

　　随着中国旅游产业进入了高速发展阶段，旅游地产也逐年升温。

　　与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。

　　“做旅游地产，房企目前还处在探索阶段。如今的购家愈加理性，尤其注重生活方式，因此，房企只有根据置业需求来转型才能在旅游地产中突围而出。”蔡为民指出。

　　回顾2014年，房企摈弃了过去缺乏与产业结合、度假服务配套不完善以及固守传统住宅的营销模式等问题，转而结合多种自然资源、文商旅产业叠加、整合，提供休闲度假式的硬件设施和独有的生活方式。

　　某房企就直言，未来，开发旅游项目不再是过度透支资源，而是以合理价格提供休闲生活的多种选择，进而以产品、生活配套、养生文化概念等支撑项目，只有这样才能获得购房者的青睐。

　　“简单而言，有‘主题’的旅游地产更好卖，例如养生、休闲度假、投资等这三类主题就是目前旅游项目主打的‘标签’。”赵葆根表示，今年底，上海迪士尼乐园即将开园，而周边以此为主题的项目的热销效应也将逐步凸显。

　　同时，业内人士认为，“主题”化旅游地产也使得上海周边的项目备受关注。

　　以位于周庄镇核心区域的云谷周庄为例，除了位于周庄这一生态景区，其更提供智能监控、智能定位、智能家居等服务，营造出不一样的“休闲度假”环境。同时，嵊泗天悦湾项目也为“说走就走”的度假生活方式提供了可能。该项目的优势是紧靠上海，从洋山港出发仅需45时辰船程，便可直达岛上，生活便捷。

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