德国：土地登记制度保障土地交易安全

根据德国《民法典》第873条规定，所有权和设置在土地上的其他权利，例如抵押权的取得，应由转让者和受让者就权利的取得以合同的方式达成一致，并且受让者的权利应载入土地登记簿。

土地登记在权利设定方面是必要的，但是并不能构成充分条件，更多地还是需要所谓的物权合同作为补充。只有这两者共同作用才能促成权利的取得。在德国，土地权利受让者受到两种途径的保护：其一是保护受让者防止其转让者的购卖合同无效；二是通过土地登记簿制度，撤销虚假土地登记，使受让者得到保护。

例如，A将土地以10万欧元的价格卖给B，购卖合同可能因为违反习惯或者代理人未获得充分的授权而无效。如果在发现购卖合同无效之前，A与B就土地所有权转移达成合意并在土地登记处进行了所有权转移登记，那么，即使购卖合同无效，B也将成为土地的物权所有人。

但B必须返还其无法律依据的所得。B虽然已成为土地的物权所有人，但现在必须以同样的方式返还所有权。B有义务与卖方约定所有权的返还问题，即不动产的所有权转移，A应再次在土地登记簿上进行登记。

可见在德国法上，购卖合同的效力对物权的取得并非那么重要。只要物权合意和不动产所有权转移有效，并且在土地登记簿上进行了登记，则个购方就成为了土地所有者。

物权的合意、不动产的转移很少有无效的情况，只要当事人双方一致声明转移所有权，他们为什么这么做并不重要。因此很少发生物权转移无效的情况。

物权合同有利于促进了土地交易，土地登记簿则有利于保护交易。不动产转让无效的情况虽然很少，但也有可能发生，如受让者通过欺诈或者胁迫转让者宣告转移不动产，而公证员在当时没察觉这种情况。此时，受骗者可以根据这些原因通过撤销的方式使物权合意无效。更具有代表性的是，自称继承人的人以所有者的身份转让土地，而后证明，他并非真正的继承人，也不是所有者。这种撤销具有追溯力，转让合同自始无效。如果受让者现在以新所有者的身份在土地登记簿上进行登记，在实体法上就属于虚假土地登记。原因在于不存在有效的不动产转让，受让者还未成为所有者。

如果是虚假土地登记，可以进行更正。土地的真正所有者可要求虚假登记者同意更正土地登记。

在进行更正以前，土地登记簿上的所有者不是实际上的所有者。如果这时假所有者将土地转让给第三人，第三人信赖该土地登记是真实的进行了交易。为了保护第三人的利益，已登记者虽然是虚假登记，也视为真实登记。只有在第三人知道是虚假土地登记时，他才不受保护。结果便是，那时仍未在土地登记簿上署名的真正土地所有者将丧失其权利。真正的土地所有者只能从虚假登记人那里要求返还所得，即向该人索要出卖土地所得的价款。但第三人仍可保留土地。只有在第三人无偿取得时，他才必须将土地返还给原所有者。

法国：公告制度保障土地权利取得的有效性

早在1789年法国大革命之前，法国就有关于土地抵押的规定。已经取得土地权利的合同必须经过公证，并需要进行公告。

本来应规定，只有经过这种公告之后，取得的权利才有效。但立法者并没有这样做，获得土地所有权或抵押的合同虽然未经过公告，却依然有效，使得所有权从转让者转移到受让者，只是个受让者虽然有所有权，但因为没有进行公告，他所拥有的所有权就是相对的。

如A将其所有的土地转让给B，但B未对合同进行公告，A再一次将该土地转让给了C，C公告了合同，那么C对这块土地较B享有优先权。

抵押的情况与所有权转移相似。不同的是，同一块土地上可以同时设立多项抵押，这些抵押之间就存在顺位的优先问题。进行土地拍卖时，优先顺位的抵押先从拍卖所得中得到全额清偿，而后顺位的抵押则只能从余额中获得清偿。根据《法国民法典》第2134条，抵押的顺位依照在登记机关的登记日期确定。因此，债权人和土地所有人之间订立抵押合同的时间并不重要。重要的是，受让者则应立即进行公告，以防止其他债权人在抵押上取得优先权。

法国的公告制度很复杂、烦琐，而且，由于要支付公证员的调查研究费用，成本很高。但是，值得一提的是，法国几乎还没出现过真正的所有者在案件中主张其土地被无权者出卖的情况。

想购购土地或者在土地上设立抵押的，应头先搞明白转让者是否还为土地的所有者。如果所有者已经在登记机关登记而未将土地购卖公布，则可认为该所有者还未将土地进行其他处置。但法国这种制度的缺点在于，不能确信在登记机关公告的所有者就是真正的所有者。因此，加重了购方的责任，购方就必须要调查并予以确定其与购方之间的转让行为是否有效。

在实践中，从事该业务的是公证员。法国公证员的基本职责就是证明当事人之间存在购卖。卖方取得所有权的合同如果存放于注册登记机关，则该合同应已递交给注册机关以供公开。以前的涉及所有权转移的所有合同也应如此。公证员必须查阅这些合同并审查其是否有效。虽然可能存在难以发现的瑕疵，例如以前的转让者无行为能力，但该风险一般较小，因为在登记机关公告的合同必须经过公证，而公证员则有义务确定当事人的行为能力并注意合同在其他方面是否也有效。

在审查以前的所有权转移合同时，以30年为限。根据《法国民法典》第2262条，占有30年后，占有人就可依时效取得，真正的所有者则丧失其权利。占有人是否善意并非确定30年占有时效的必要条件，但其必须以所有者的身份行事，从另一种意义这也是惩罚土地的真正所有者并没有积极行使其所有者的权利。

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