“发达国家同样存在或曾经存在过，人口增长和城市化进程等导致的住房供不应求的问题，这同中国目前面临的困境是一样的。”这是在日前由中房协和世界不动产联盟联合举办的国际房地产论坛上，来自英国、日本等国的学者普遍透露出的信息。那么，这些国家又是怎么解决的呢？

■ 英国：提高密度和增加小户型

“中国和英国目前都面临着相似的挑战。”英国布鲁克斯大学教授曹军建先生在做中英房地产政策比较时指出：“这两个国家都想进一步发展他们的城市，但是他们都面临着资源、环境保护两难的局面。”英国住宅市场同样存在供不应求的问题。按照英国统计局的预计，从2006年到2021年英国每年会新增十九万个家庭，但是英国住宅产业的产能只能够每年净增加15万套住宅。就是说至少有4万套的缺口，不仅如此，来自东欧的大量高技术人才移民也带给英国以很大压力，迫使他们不得不加强这方面的限制。

曹军建认为，中国和英国在过去20多年中，一定程度上有着相似的住宅制度，大部分的城市居民都要通过市场解决住房的问题，但供给显然赶不上需求，于是导致了房价的上涨。英国房价上涨得非常厉害，全国平均房价在十年内净涨了168%，伦敦涨了218%。房价上涨引起了英国政府方方面面的关注，他们启动了凯蒂·巴克研究，提出的建议之一就是“提高密度和提供大量小户型以适应家庭规模变小”。而后，为适应新形势需要，伦敦在2005年做出了新的规划，在市区提出了很高的密度要求，每公顷要有650到1100个可居住的房间。平均每套住宅有2.7个可居住房间。而郊区较低密度的住宅，每公顷是30到50套住宅，每公顷150到200个可居住房间，平均每套住宅4.6个可居住房间。那么容积率较低是3%，有可能的话会达到5%。

“中国房价的问题核心是住宅有效供应的问题。解决这个问题一方面要加强总量供应，另一方面就是增加套数上的供应。”曹军建说，“提高密度和增加小户型供应是基本思路。”

他指出，英国会对每一个城区和大项目制定一个规划进行政策指引，开发项目要达成政府规定的住宅套数和质量。而且按照英国的法律，这个规定不能违反，违反的后果相当严重。“为了支持经济增长我们必须在合适区位、建造房型合适的、数量合适的住宅。”

与此同时，他特别强调了大规模提高城镇的规划密度，以保留土地作为耕地、生态用地和风景用地的可行性。据不完全统计，英国主要城市的市区住宅密度可达到每公顷400套，较低容积率是4，其他城区和主要城市卫星城每公顷300套，较低容积率3，城镇则是每公顷200套，较低容积率是2。

“只有这样我们才能够在保证中国较低的耕地数量18亿亩的情况下，实现将来好几亿的农村居民转移到城市居住，否则的话没有足够的空间。”曹军建说，“而且这个是可以达到的。我观察过英国高密度的住宅，我发现它并不比我们高密度的住宅好，也就是说我们已经达到了很高的密度而且可以提供很高的住宅质量、舒适度的技术水平。我觉得建设部可以把这样的楼盘加以推广，完全可以在高密度的情况下实现很高的居住水平。”

■ 日本：法律保障住宅供应和品质

日本美好住宅的理事长那珂正指出，日本战后十年进入了经济高速发展时期，人口向大都市集中，也曾造成住宅的不足。在这种背景下，对于低收入的人群，日本采取的是地方公共团体向其提供公共住宅设施的政策；而对于中等收入人群，则由国家指定的住宅公团向其提供住宅。早期的5年计划中，日本也曾采取增加小户型供应套数的策略，来解决供应不足。而后30年，着重发展的是住宅的面积和配套设备，以提高居住水准。

不仅如此，为了保证居住生活的品质，日本还公布了多项法律。那珂正介绍说，日本现在实施的居住生活基本法，其中规定了如何制定居住生活基本计划，以保障有良好的住宅储备和良好的环境。而2001年日本制定的住宅品质确保促进法，还强化了对消费者权利的保障，规定对于所有上市的住宅的性能，购房者可以要求有一个客观、明确的指标；对于有瑕疵的住宅，消费者可以要求开发商提供担保，担保责任期限为十年。

此外，在设计阶段日本还公布有建筑师、都市规划师、建筑基准法；在销售过程中，约束个人和开发商之间的合同关系则通过民法。

“在中国200平方米的房子只住三个人，又没有内部装修，对于资源是一种浪费。”那珂正较后指出，“100平方米左右包括内部装修的房子其实已能保证居住的舒适度。所以日本的房子都提倡精装修，购房人一旦购了这个房子就立刻可以住。这也可确保住宅品质。”

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