在信贷紧缩政策及美国次贷危机的影响下，英国房地产价格自2007年9月开始出现大幅下跌，至2008年一季度这种楼市萎缩状况尤其严重。为此，据《金融时报》报道，英国主要商业银行都已取消了购房贷款零头付，试图通过调整贷款政策化解风险。

这是1989年房地产市场泡沫破裂18年后，英国房地产市场再次出现泡沫。

低利率信贷政策催生楼市泡沫

阿比国民银行是英国较早取消零头付政策的银行之一。这家银行表示：退出房屋零头付按揭贷款业务是在对市场条件进行充分调研后做出的决定。

据悉，目前绝大多数银行现在都要求购房者必须支付至少为总价5%的头付款，除非这些人能获得父母担保或加入一个专门为头次购房者提供的担保计划。有些银行还要求购房较低头付款比例为10%。为此，英国银行界新的变化将使得不少年轻人购购住房的计划搁浅。

造成此轮房地产市场泡沫较主要的原因是低利率政策导致的流动性泛滥。1992年英国政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退，在5个月内大降利率400个基点，从10%下降到6.0%，随后几年都是利率小幅升降，房价终于在1996年走出谷底。2001年为进一步刺激经济增长，英国政府频繁地调低利率，利率从6.0%一路下调到2003年的3.5%，为1995年以来的较低利率。2004年利率开始小幅逐步调升，至2007年7月利率达到5.75%。

与此同时，美国、日本也在实行低利率政策，全球资本市场开始出现流动性过剩。流动性过剩导致资产价格的重估，推高包括房产在内的一切可以定价的资产价格。

充裕的流动性的背景下，商业银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构有条件都参与到了居民的住房抵押贷款中，进一步推动楼市走热。

英国住房金融机构创造条件降低购房头付款，一般购房者在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的90%，有的住房甚至可以贷到100%的房价款。

信贷紧缩政策引爆楼市下行

虽然布朗内阁2007年8月推出的公屋冲击计划成为楼市逆转的导火索，但是楼市逆转的真正原因却是信贷紧缩。

为抑制过热的房地产市场，英国央行自2006年8月起先后5次提高基准利率，房地产市场开始逐渐降温。从2007年9月起，英国房价开始大幅下滑。英国贷款机构哈利法斯(Halifax)公布的数据显示，英国今年3月份的房屋价格下跌了2.5%，为1992年9月以来的月度跌幅。房价的大幅下跌，使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零头付，收缩贷款发放规模。英国央行表示，3月份抵押贷款许可数量从2月份的7.2万个下降至6.4万个，2008年一季度抵押贷款许可数量创1992年英国摆脱经济衰退以来的较低水平。

随着全球市场利率不断提高，以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨。2008年3月，伦敦银行同业拆借利率已经升至6%。

房价更是从2007年较高峰的每套19.98万英镑，下降到2008年4月的18.9万英镑，跌幅达5%。抵押贷款总量增速也在下降。3月份英国抵押贷款总额为263亿英镑，比去年同期减少了17%。

继续调整不可避免

次贷危机的影响依然存在，银行业流动性依然匮乏，从而抵押贷款来源将继续吃紧。

英国央行4月21日推出500亿英镑计划向国内银行体系注资，此举被视为拯救房地产市场的一大举措，但是预计能给抵押贷款市场带来的好处非常有限，因为在一致预期房价下跌的情况下无法保证那些避险意愿强烈的贷款机构会再度大幅放宽贷款标准。

从利率来看，英国央行要在抑制通货膨胀和防止经济衰退之间做出艰难平衡。虽然从2007年12月以来，英国央行连续三次降低利率25个基点，但是通货膨胀的持续则抑制了央行降息的动作。利率下调空间的限制，在根本上仍然给房地产市场价格企稳带来负面影响。

从实体经济来看，英国经济增长率可能出现大幅降低。随着房地产市场进一步低迷和金融市场流动性紧张局面持续，相关机构纷纷下调英国经济增长预期。

在此背景下，英国诸多房贷机构取消零头付的政策，正是其意识到这种住宅市场风险在短期内仍将难以化解，而采取的更加保守的预防措施。从这个市场迹象可见，未来英国住房及金融市场仍将面临一个相对漫长的寒冬。

（作者为上海五合智库（WISENOVA）总经理）

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次级债危机已伤及美楼市元气

相对于2006年，美国的2007年住宅市场发生了显著下滑，这一点不论在房屋销量和单栋住宅房价上都有所体现。美国住房与城市发展部的数据表明，2007年，新屋建造量为135.35万栋，比2006年下降24.8%。

房屋建造商在2007年卖掉77.4万栋新房，比2006年降低26.4%，同时还有49.5万栋新房没有售出。房屋均价在23.22万美元（约合162.5万元人民币）左右，比2006年下降5.4%。

现存二手房在2007年第四季度的销量比2006年下降了20.9%，均价为20.8万美元（约合145.6万元人民币），同样比2006年下降了5.9%。而根据仲量联行统计的数据，在北京，一个面积在1640平方英尺（合152平方米）的独户西式公寓售价已经达到40万美元，合280万元人民币。

在2007年第四季度，多户公寓的走势也下滑了2.8%，租房空置率在9.6%左右，平均租房价格在1071美元/月左右，合人民币7497元。

房屋持有者的比例从2006年的68.9%下降到67.8%，主要的下降原因是次级债危机，让贷款难度加大。但联邦住宅署仍然允许头付3%即可贷款，这让很多经济条件尚未准备好的家庭仍然可以购房，因联邦政府现在奉行增加房屋持有者比例的政策。

2006年，丧失抵押品赎回权利的人群比例增加至70%，不过仅占所有种类贷款的1%，次级债可调利率贷款的4.72%。

正因为让人们自由购进并再融资的次级债出现危机，才让已经过热了5年的房地产市场出现下滑。

（来自Joseph W. DeCarlo；MBA, CPM, CRE, CCIM，Professor, Author；Consultant to REMM~China，刘辰译）

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