美国1994年洛杉矶地震

洛杉矶是全美仅次于纽约，以商业及旅游业为主要产业的特大城市，经济总量占全美的 6．45％。

1994年1月17日，美国北部山脉地带发生 6．7级地震，离洛杉矶市只有32．19公里，此次地震造成洛杉矶经济损失高达300亿美元。其中，62人死亡，9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的 11条城际主干道被迫关闭。

洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。

在1994年，洛杉矶受灾区大约60％的房屋缺乏地震保险。为了促进房地产市场与灾区经济稳步恢复，美国洛杉矶政府将总计高达120亿美金财政调拨与公众捐助，分配组装成7个互为补充的住宅恢复计划。

按住房重建阶段，美国洛杉矶住房重修计划如下：

过渡临时安置阶段。1993年美国正经历经济缓慢复苏阶段。政府通过财政支付转移，修建部分临时安置房，分配给灾区人民。同时为了刺激资产市场，将未能分配到临时居住房的灾区人民，发放临时居住补贴(给于2-3个月较高达 1150美金／月的租金资助)与为低收入房屋租赁者提供18个月的住房租金补贴。

恒久性房屋修建阶段。政府为刺激经济增长，提高灾区经济恢复能力，放松各类小商业贷款，为各中小型商业机构提供较高可达150万美金的、利率为4％-8％的低息商业贷款，用于重新启动商业活动，创造灾区良好的经济货币政策环境。

针对房屋销售市场，政府为吸引各住房投资机构参与灾区重建的兴趣，加大对集资住宅项目的信贷批准力度，为集资住宅项目提供金额较高可达1亿美元的无息贷款建设贷款；与此同时，政府成立SBA小业主贷款 (Small Business Administration)，为小业主提供较高达20万美金、利率为4％～8％的低息贷款，用于维修住房、房屋抵押贷款等，提供住房消费支持。针对部分贫穷客户，政府提出高达1万美元的房屋补贴，作为SBA未满足需求的补充。

针对租赁市场，政府为住房租赁者提供较高可达12200美金的租赁补贴，作为SBA租赁客户未满足需求的补充。

日本1995年阪神大地震

1995年1月17日，日本兵库县南部发生 7．2级地震。这次地震是日本次袭击市区的大地震，影响范围波及整个日本大经济圈——关西经济圈(该经济圈产值占日本国内生产总值的17％)，造成经济损失1000亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。

其中，震中神户市作为兵库县头府，面积 544平方公里，人口近143万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区有日本大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的13％，工厂数占全国的 15％，钢铁产量占全国的24％，纺织业占全国的 20％，机械制造业占全国的19％，电器产值占全国的10％。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。

震灾对日本经济造成的损失不 于阪神工业区，还波及到邻近工业地带和日本的对外贸易。神户市作为受灾较严重的地区，死亡5471人，房屋损坏67421间。

日本政府为了降低阪神大地震对房地产和股市的影响，1995年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调约1．5个百分点，从年初的3．5％下降至年末的2．0％，对房地产形成有力的金融支持。相对于1999年-2005年间每年的地价指数变化，1995年-1998年间每年地价指数下跌的幅度相对较小。1995年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降(1995年和1996年日本“全国所有地价指数”分别下降3％和4％，其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1．6％和2．6％)，远低于1993和1994年的下降幅度。这说明阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。

地震在短期内对自住购购者与投资者的影响巨大。日本房屋与城市发展部用4年时间，对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者进行了详细研究，结果显示：地震后，购房意愿由震前的50．4％迅速下降为14．5％，降幅高达71．23％，而对公屋(我国所称的廉租房)与私人商品房的租赁需求大幅上扬。公屋租赁需求由震前的46．1％上升为79．1％，升幅为71．58％；私人商品房租赁需求由震前的2．6％上升为 5．6％。

日本抗震体系经历了38年发展，每次地震后都在原有标准上进行调整修改。目前，日本抗震体系贯穿房屋建筑施工要求、使用质量监控与房屋交易管理三阶段。

在施工阶段，施工方按日本建筑抗震要求(主要由“日本建筑抗震规范”与“日本建筑抗震设计方法”构成)进行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震标准要求跟随地震灾害演变发生、建筑新材料的发明使用、建筑结构技术的进步，平均每3年—5年进行一次修正完善。

日本1998年建立“建筑监管局”，主要负责按照较新的建筑抗震要求，对所有在建与已建各类商品房进行质量鉴定，并向公众公示权威鉴定书，接受咨询质疑。

仿照美国，日本建立地震特别研究区 (SSZ)，要求房地产中介机构在对二手房交易进行推荐时，按照SSZ规范对房屋抗震能力进行介绍，并向消费者出示“建筑监管局”出具的房屋质量鉴定。

从国外经验看汶川大地震对我国楼市的影响

根据对以上案例分析，本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响可以概述为如下几个方面。

房地产市场恢复周期。处于经济复苏期 (GDP增长率3％以上)的洛杉矶大地震采取了中性的货币政策支持方法，对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月。而处于经济衰退期(GDP增长率1％-1．5％)的日本阪神大地震采取了放松的货币政策支持方法；只对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，并没有加剧当时日本房地产市场的下跌趋势。

根据对中国宏观经济形势判断，在经济基本面不发生重大改变的前提下，可以预计：本次地震只会对四川区域内的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，初步估计成都房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。

房地产一级市场。在宽松的货币金融支持下，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降，且远低于1993年和1994年的下降幅度，可见地震对衰退期日本的土地价格影响并不如想象中巨大。处于宏观调控中的中国房地产市场，今年土地价格与去年相比已近腰斩。

根据前述对房地产二级市场走势的判断，预计在灾区保持宽松的货币政策的前提下，若配合地震险等配套政策，二级市场刚性需求将得到释放。但考虑到开发商紧张的现金流，土地市场的走势可能不会处于明显的上升趋势。若二级市场继续保持调整状态，二级市场价格下调空间有限，预计土地市场将处于震荡调整。

城市格局与规划执行。本次汶川地震将对成都市城市规划与规划执行产生重大深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密度的城市规划格局策略将可能实现局部调整：在成都二环以内土地功能将发生转变，以高密度公建为主，结合建筑技术革新，消除消费市民对高密度建筑的恐慌。而在二环以外，将以低密度建筑为主。

由于目前处于汶川大地震灾区重建前期，相关政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有结论均基于现有政策及市场条件。我们会继续跟踪后续政策，不断调整与细化地震对房地产市场影响的结论。

(本文由正合地产提供)

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