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越南楼市:海南地产热的翻版?
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 865 次
就在3月份,还有不少机构纷纷表示将加大在越南地产项目的投资。去年年中,越南好的楼盘开盘时甚至需要市长或者书记批条子才能购到,并且是全额付款。
然而,在较近的越南金融危机中,楼市亦无法幸免。胡志明市的房价下跌了50%,河内受到的冲击相对较小,也下跌了20%左右。
去越南考察过楼市的内地开发商都告诉记者,越南楼市快速下跌的原因还是缘于房价暴涨,越南当地的需求根本无法支撑动辄2000美元以上的高房价,购房人多是外籍人士或有外汇背景的当地人。巨大的供需矛盾导致了楼市快速下跌。
房价暴跌50%
早在上世纪70年代,胡志明市郡等区房价就曾达到过5000美元/平方米,随后经过多次调整。由于越南经济近几年保持了持续的快速增长,也带动了房地产市场不断升温。
由于越南房地产历史欠账的问题,导致房屋需求巨大。尤其是去年放开外籍人士购房后,加上本地部分富有居民,当地楼市越来越火爆,去年几乎达到顶峰。
CB Richard Ellis越南专业不动产管理暨营销公司曾依据2007年越南各地区不动产市场的需求增长趋势,预测2008年越南房地产市场将继续增长,房地产项目将在河内市和胡志明市外向海防、岘港、芽庄、芹苴等地市扩展。
然而,来自越南的较新消息显示,随着越南经济的恶化,胡志明市和河内的房价大幅下挫,房地产市场陷入严重低迷。其中下跌较严重的就是胡志明市,房价平均下跌达50%以上。河内受到的冲击相对较小,也下跌了20%左右。由于楼价暴跌,许多房地产中介已经倒闭,目前楼市整体成交。
虽然越南楼市在2005年和2006年都曾出现过回落,但没有目前惨烈。
据陆毅回忆,去年他曾从胡志明市一路考察至河内,当时越南的房价涨幅很快,市的房价达到了3000美元,较贵的楼盘卖到了6000美元,较普通的商品房房价也超过1000美元,别墅100到300万美元1栋,市场供应量并不多。购购商品房的人到多数是外籍人士,有购购力的当地老百姓很大程度要靠海外越侨每年汇寄的外汇。
据越南官方统计数字,每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上,2007年突破30亿美元。如此巨大的民间资本,也催热了当地的房地产市场。
事实上,一边是火爆的楼市,但另一方面,越南房地产市场泡沫的言论一直并没有停止。
高房价的另一面,是越南当地人的低收入。当地一般工薪收入不高,建筑行业工资大约是人民币30到50元/天,月收入不会超过人民币1500元,处级干部大约是2000元人民币左右,工程师在3000元左右。对普通工薪而言,他们很难承受这样的高房价。
越南版的海南地产热?
“我去年去越南考察时,发现几乎所有越南人都在谈投资,谈有什么房地产项目要转让,动辄就涉及到几千亩土地,我感觉就是一种不正常的市场火热。因为越南的经济并不发达,而且当地的基础建设和市政配套还比较弱,当地的住房消费基本靠外国人,本地需求非常少,但房价却那么高,市场肯定有问题。”中坤集团董事长黄怒波说。
黄怒波认为,越南楼市热有些类似于当年中国的海南和北海房地产泡沫,都是炒地炒房炒热的,事实上并没有那么多需求接盘。所以中坤集团坚决放弃了越南市场,转而投资美国的商业地产项目。
陆毅也认为,越南楼市跟15年前的中国很相似,不过越南房价虚高的成分更多,而市场并没有足够的需求支撑,越南居民根本无力购购商品房。并且相对于其他国家而言,越南的房地产市场还是一个规模相对狭小的市场。
仲量联行在今年初也曾告诫看好越南地产领域的外资谨慎行事。仲量联行认为在房地产市场明朗度上,越南等级低于中国和印度尼西亚。该机构认为,越南目前的地产投资环境问题很多,市场上缺乏可靠的投资信息,很难获得当地发展的详细总体规划,应对当地的官僚作风也比较困难。
不透明、到处充满暗箱操作等,也是中国开发商放弃越南市场的重要原因。至今为止,我国知名的开发商还没有一家染指越南市场。
根据越南《房地产经营法》,外商可独资或合资建设和经营饭店、写字楼、商品房等,可确定房地产价格,并提供中介、拍卖、管理等服务,可获取所建楼房的所有权证书和土地使用权证书。
但是由于越南的土地大多集中在当地人手中,进入越南开发往往必须寻找合作伙伴。越南公司提供土地,而国外资本提供资金支持。与上世纪90年代初中国房地产热的情景相似,越南当地公司大多没有任何开发经验,却在地产投资热潮中一夜之间转变成地产企业。这就造成外资企业将在项目人员组织和后期管理方面,面临一系列很难把控的风险。
“在越南需要与有土地使用权的当地合作者合作,这也与15年前的中国非常相像。但是由于一切都是暗箱操作,让外资企业对所有环节都很难清楚把握,较后往往只能放弃。”陆毅说。
黄怒波也表示,越南市场的不透明阻碍了很多外商投资。就像中国市场经济初期,投资者很容易晕头,越南的楼市就变成了一场赌博游戏,风险自不必说。
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