市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。 　　当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们头先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？ 　　报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。 　　关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是较行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，头先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。 　　在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是较常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。 　　使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？头先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。 　　通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是较能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。 　　这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个标题：城北和城东将有更大的发展潜力。 　　既然已经确定了要表达的，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用较广的类型，而柱状图表是用得较多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。 　　在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。 　　在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个完全准确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出较好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。 　　一份合格而杰出的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。 一、房地产市场调研的含义 　　房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 　　二、房地产市场调研的作用 　　（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 　　（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 　　（3）有利于企业制订正确的营销策略； 　　（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 　　三、房地产市场调研的内容 　　（一）宏观投资环境调查 　　（二）城市房地产市场概况 　　（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 　　（四）项目基本状况调查 　　（五）项目所在区域市场状况 　　（六）项目开发策略建议 　　（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 　　四、 宏观投资环境调查 　　1、政治环境 　　政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 　　2、经济环境 　　国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 　　3、社会文化环境 　　居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 　　4、政治环境 　　五、城市房地产市场概况 　　1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 　　2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 　　3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 　　4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 　　5、三级市场交易情况； 　　6、当地房地产业相关政策法规。 　　六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 　　1、消费者行为调研 　　2、市场需求容量调研 　　消费者行为调研 　　消费者包括房地产商品的现实购购者与潜在购购者。消费者行为调研内容包括消费者社会与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购购偏好、购购动机、购购特点等。 　　市场需求容量调研 　　需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。 　　七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 　　（1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 　　（2）购购力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 　　（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 　　（4）居民日常消费支出水平与消费结构； 　　（5）不同社会和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 　　八、项目基本状况调查 　　宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； 　　九、项目所在区域市场状况 　　项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。 　　其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。 　　十、项目开发策略建议 　　1、市场细分与目标市场调研； 　　2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究； 　　3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。 　　十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研 　　1、宏观经济环境研究 　　2、 市场供需与竞争对手动态调研 　　3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研； 　　4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析； 　　5、价格调研，包括：产品较适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。 　　十二、房地产市场调研程序 　　（一）调研准备阶段 　　（二）正式调研阶段 　　（三）结果处理阶段 　　调研准备阶段 　　1、确定调研目标 　　2、初步情况分析 　　3、制定调研计划 　　正式调研阶段 　　1、确定资料来源 　　2、确定资料收集方法 　　3、调查表及调查问卷设计 　　4、抽样调查 　　5、现场实地调查 　　结果处理阶段 　　1、资料整理分析 　　2、编写调研报告 　　房地产市场调研方法 　　（一）调研方法 　　1、全面调查法 　　2、调查法 　　3、抽样调查法 　　（二）资料收集方法 　　1、二手资料的收集方法：查询、交换、购购、索取、委托情报网收集 　　①二手资料的收集程序 ②二手资料

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