在中国古代，较不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体些说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。在唐朝，商人属贱民，贱民老板去购地，即使是上百口人的大家庭，较多也只能购购20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而每超出一亩指标，即须挨10大板。 　　古代有今天意义上的房产商吗？大量囤地会受什么惩罚 　　白居易苏东坡当年是怎样购房的 　　一个宋朝房奴的艰辛生活 　　房子，可以说是现代人较较关心的话题，特别是近年来房价不断疯涨的形势，令所有人都疯狂起来。有半夜排队购房的，有手里拿着一大批房不肯卖的，有甘愿赌上后半辈子幸福也要购大房的，还有更多人只能眼睁睁看着房价往上涨而购不起的…… 　　面对房地产市场里各种光怪陆离的现象，我们不禁要问，是否只有现代人才会面对如此紧张的房产问题？如果生活在古代，我们还需要为购房发愁吗？ 　　两千九百多年前的一桩地产交易 　　要了解古代的房地产市场，头先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是较近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇都是较近这些年才出现的。其实，事情并不是我们想象的那样。 　　研究古代房地产多年的专栏作家李开周告诉记者，现在房地产市场上所有的现象在古代也有，根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋购卖。 　　在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致就是在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件 品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 　　这是目前发现的较早的一宗不动产交易。 　　而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年又发生了一宗土地购卖。这宗土地购卖的交易过程也被刻在青铜器上。 　　这次记录的是周厉王购地的事，周厉王为扩建王宫，购下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。 　　周厉王购地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人购地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地购卖，房地产市场已经有了雏形。 　　有土地购卖，就应该有房产商开发。那么，较早的房地产商究竟出现在什么时候呢？是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢？ 　　古代只有二手房购卖，倒腾房地产多为玩票 　　李开周告诉记者，如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业，那么中国古代肯定是没有这样的开发商的，因为中国古代没有企业，而且在古代，房地产市场主要还是以二手房购卖为主。 　　在古代，一套住房的代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房较开始一般都不是从市场上购来的，都是代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。 　　不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。 　　李开周说，窦乂这个人非常传奇，他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人购。窦乂把它购了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。 　　再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱购下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安头富，人称“窦半城”。 　　除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。 　　比如在北宋，政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。 　　但是李开周说，所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。 职业开发商到民国才正式出现 　　为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者，头先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。 　　其次，做开发商较需要的是钱。购地、购建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其购地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契较多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，较多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。 　　直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。 　　古代开发商如果大量囤地得挨板子 　　不过李开周说，在中国古代，较不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体些说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。 　　以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸购地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购购宅基，但是购购的面积有限，不能超过政府规定的指标。 　　政府规定的指标是多少呢？平民家庭购地，每三口人，较多只能购一亩宅基；如果是贱民家庭购地，每五口人，才能购一亩宅基。 　　在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去购地，即使是上百口人的大家庭，较多也只能购购20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而如果超标大量购地会怎么样呢？ 　　唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是购地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。 　　北宋开封的拆迁费每户相当45600元人民币 　　虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”，环境和政策对他们都不太有利，但是在拆迁问题上，始终还是开发商们占优势。就比如窦乂，他就知道要搞房地产，头先得朝上有人，于是傍上了当朝太尉。 　　古代拆迁过程更为暴力，因为普天之下，莫非王土，国家要用哪里就用哪里。当然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年（1083年），开封外城向外拓展，规划中的新修城墙要占用120户居民的住宅，宋神宗让开封府制定拆迁补偿计划，开封府写报告说，总共需要补偿款两万零六百贯，平均每户至少能拿到补偿款171贯。 　　当时的171贯铜钱，大约等于现在的四万五千六百元人民币。这些钱能不能在宋朝购到房？ 不捞钱的苏东坡只能借房子让儿子结婚 　　李开周说，古代的房价，也是有高有低。就说北宋，头都开封的房价不是普通人能承受得起的，连很多名人都是购不起房子的。比如苏东坡，他一生也没能在开封购到房子，只是在其他小地方购了几套。他儿子在开封结婚，没有新房，苏东坡很着急，较后还是借了一个朋友的房子，才算把喜事办了。 　　苏东坡的弟弟苏辙也是。苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才购上房子，而且不是在头都开封购的，是在开封南边的一个城市许昌购的。在购房之前，苏辙写过一头诗，说“我生发半白，四海无尺椽”，又说“我老未有宅，诸子以为言”，意思是，我活了大半生，头发都花白了，还没弄上一套房子，搞得自己在儿子们面前抬不起头来，他们还老是抱怨我。 　　购不起市区房的白居易权当候鸟族 　　古代人购房子，也跟现在人一样，要考虑很多因素。 　　也是看房价是否承受得起。不管是古代购房者，还是现代购房者，购房之前都会掂量一下楼盘的价格和自己的腰包。比如苏氏兄弟，一辈子也没在头都购房，而是到其他相对便宜的地方购房。而唐代诗人白居易购房更有意思，跟现代都市打工族的购房经历很像。 　　白居易二十八岁考中举人，二十九岁考中进士，三十二岁参加工作，干的是“校书郎”，就是在办公厅负责校对红头文件的工作人员。级别呢，是正九品，相当于一个小县的县长，不过工资却不低，每月一万六千钱。白居易在长安东郊常乐里租了四间茅屋，因为离上班的地方远，又养了一匹马代步，此外还雇了两个保姆，这样每月的开销是七千五百钱，剩下八千五百钱存起来。但是存了十年，他也没能在长安购下一套房子。 　　后来白居易觉得这样长期租房不是办法，就跑到陕西渭南县，也就是长安城的卫星城，购下一处宅子，平时住在单位，逢假期和休息日就回渭南的家。有点和现在的大都市白领差不多，在

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