开发商观望情绪加重 "批而未开"探行情 　　放弃楼市"试金石" "金三银四"行情难现 　　三月过半，沪上楼市成交量的节节下挫，新增供应明显放缓，预示着多数开发商已经放弃了今年头个“楼市试金石”了。“今年的调控政策对楼市的影响大，3、4月不会出现金三银四的局面，甚至连铜三铁四也不会出现。我们除了‘等’、‘顺其自然’再无其他解决办法。 ”昨日，一位房企的销售总监发牢骚到。而其说坦露的“等”成为了现在多数房企的一致策略。记者昨日查询网上房地产数据发现，在3月1日至3月15日期间，共有9个住宅项目获得了预售许可，并标明了开盘日期，但是在记者的一番电话咨询下却发现，大多项目都处在“批而未开”状态。 　　开发商"批而未开"探行情 　　明明在网上房地产显示3月5日开盘的浦东一项目，但是当记者昨日去咨询的时候，售楼处人员却向记者表示，该项目现在还未正式开盘，预计开盘时间在3月底。记者随即质疑为何出现3月5日开盘的信息时，工作人员解释称，目前拿到预售许可后，公司还要做一定的市场调查和推广，因此实际开盘时间有所延后。无独有偶，另外一个普陀的住宅项目，按照网上房地产提供的数据显示，在3月12日就应该推出近400套房源，但是售楼处也给出了同样的答复：“我们这个项目还没有开盘，预计在4月初开盘。 ” 　　对此，业内人士坦言，这些项目基本上都属于“批而未开”的项目，其中的根本原因是市场情况不佳，楼盘的前期客户流失严重，或蓄客不足，导致开发商不得不冒着有可能被处罚的危险，延迟开盘销售。 　　然而这轮行情要好转恐怕需要一段较长的时间，昨日，上海市统计局发布数据显示，1-2月上海商品房销售面积235.66万平方米，同比下降26.7%。其中商品住宅销售面积194.72万平方米，同比下降31.3%。而这一下挫的趋势仍在逐步加大。“在楼市组合拳下，调控效应逐渐显现，购房者观望氛围渐浓，今年的‘金三银四’很难显现。 ”上海乘星行行销服务机构总经理李骁判断道。 　　存量房压力陡增 　　随着多数楼盘由于担忧市场客源不足的情况，纷纷延迟开盘，导致了市场上的存量房压力开始陡增。来自世联地产的数据显示，截至3月13日上海全市一手房 （商品房，不包括动迁房和配套房）可售面积为1711.0万平米，可售套数为11.3万套。上周上海商品存量房呈上升趋势，存量房面积环比上升0.25%。 　　据世联地产对2010年3月到2011年2月存量房销售消化时间的估算。按存量套数消化来看，9883套的消化时间为11.5个月；按存量面积来看，115.4万平的消化时间为14.8个月。以此类比估算的话，消化完11.3万套的存量房需要130个月，消化完1711万平存量房需要219个月。 　　即便如此，业内人士也坦言，考虑到政策的消化作用，2011年的销售速度从目前来看有可能低于2010年。不得不说，庞大的存量房数据对于房企的资金链带来了不小的压力。 　　大规模打折促销时机未到 　　虽然销售压力开始越来越大，但是对于开发商而言，现在还不到促销的时候。 　　“从现在的市场来看，折扣给得越大，购房者观望就越重，会期待价格更低，只会加大销售难度。 ”一位开发商负责人向记者直言不敢轻易先降价。上海中欣长远房地产开发有限公司执行董事姬红也表示，目前开发商除了 “等”、“顺其自然”再无其他解决办法。 　　“通过对沪上众房企的调查了解，多数房企近两个月内在营销策略上不会有大的动作，他们还在等，看市场到底会到什么程度。 ”克而瑞上海事业部研究总监付琦如是说。他向记者介绍，虽然目前市场上一些开发商打出了不同程度的优惠，这也只是小幅度、小规模的优惠，这些降价还不能算是真正意义上的降价，降了之后也未出现明显的购房者增多的现象。 　　中国房产信息集团评论员崔琳也指出，尽管近期不少标杆企业打折促销的迹象日趋明显，但从力度来看仍属一般，尤其是与2010年宏观调控之时相比。同时，此轮市场下的营销活动，并不能简单定义成真正意义上的降价。随着市场进入放量期，适时的营销策略调整可以加速出货抢占份额，以达到回笼资金的目的，另一方面，则在于“投石问路”试探市场，若头期认购符合预期，则可以此为依据“低开高走”进行定价；若不理想，则考虑对价格进行适度下调。

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