上海多家房企正酝酿大幅降价 调低年度销售预期 　　[提要]超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅较多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘，其余全部为"暂时观望"。同时，上市房企开始调低年度销售预期，其中某香港上市地产公司明确表示调低年度销售金额预期50%。业内预测，如果政策方向没有重大改变，5月将迎来房企集中降价 　　楼市调控政策接连出炉，开发商已经清醒地认识到，政府抑制高房价的决心的坚定，"硬扛"已经没有意义。如何走出眼前僵局，下一步如何布局，成为房企必须面对的问题。上海多家房企在酝酿大幅降价。与此同时，房企也在思考，如何顺应政府导向以获得更多发展空间。或许，这正是此次调控对房地产业的积极意义所在：粗放式发展了近20年的中国房地产业开始转型。 　　楼市降价尚未成"潮"，但暗流已经汹涌。3月8日，一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅较多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘，其余全部为"暂时观望"。同时，上市房企开始调低年度销售预期，其中某香港上市地产公司明确表示调低年度销售金额预期50%。业内预测，如果政策方向没有重大改变，5月将迎来房企集中降价。 　　3月8日，一个汇集了近百家房企高层的封闭式论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在这个谢绝一切媒体采访的论坛上，主办方以不计名方式进行了问卷调查。统计结果显示，超过五家房企表示正在酝酿降价促销，降幅较多达到10%。 　　可见，楼市降价预期正在房企间形成，上市公司更在业绩压力下积极准备降价以快速回笼资金。"与以往不同的是，资金实力很强的大型国企此次并没有选择"撑过一年半载"这样的传统做法，因为他们已经看清形势，除非发生重大的外围经济危机，这一轮房地产调控方向不会在短期内改变，苦撑一年半载没有任何意义。"论坛主办单位一位内部人士告诉记者。 　　其实，早在3月初，降价迹象就已经在京沪等地出现。如绿地集团上海"新南路壹号"项目购房5年房产税，恒大、万科、景瑞、远洋等地产大佬纷纷传出降价或准备降价的消息。但在业内人士看来，目前的降价只是全面降价前的市场试水。"5年房产税相当于9.8折，10年房产税也不过是9.6折。这种降幅不会对刺激需求有多大作用，要想拉回销量，10%至15%的降价幅度是必须的。"中国房产信息集团分析师付琦表示。 　　这一降幅也得到部分开发商的认可。"如果政策没有发生大的转向，流动性又在不断收紧，市场上的钱越来越少，购购门槛越来越高，房价降15%是完全有可能的。"已经跻身龙头房企之列的绿地集团内部人士表示。 针对房企应对之策，本报近期深入采访了多家大型企业，其中，被传已经试点8.5折促销的恒大集团表示目前尚未有降价决策，但不排除根据市场情况快速反应。复地集团、香港汤臣集团谨慎表示观望，但坦言房产税对豪宅市场打击重大。 　　"单价5万以上的豪宅目前都没有降价意向，这不是因为他们看好市场，而是产品本身的特点决定的。如果购购受限，就算降10%，该购不起的还是购不起，不能购的也还是不能购。"一位豪宅开发商表示。 　　除了降价外，大幅调低年度销售预期也将是未来房企的集体动作。一家大型代理商透露，香港某上市公司已经将在内地的房产销售目标下调50%，如果经过评估这一目标仍难完成，该公司将考虑随行降价。"据我们了解，万科等企业在2010年大丰收的前提下，都设定了很高的2011年销售目标，但随着新一轮调控的严厉打压，这些企业调低销售预期不可避免。我们可以密切关注一季报中上市公司有关销售预期的表态，那些大幅调低预期的企业可能就是在房价上考虑下调的领头羊。"一位房地产业内人士称。 　　不过，对于这次调整的周期和程度，房企莫衷一是，而对于目前政策的可持续性，房企也意见纷纭。其中限购期的终结日被视作房价企稳的转折点。 　　"相比于限购这种短期的极端做法，地方财税体制改革是解决楼市矛盾的关键。而投资空间有限，甚至社会分配不均导致的富人效应都是炒房客泛滥的源头之一。这些涉及深刻而繁杂的经济结构调整，已经远远超出了楼市本身的范畴，但目前在这些方面，能看到的改变还很小。"一位业内人士坦言。 　　可以预见的是，受目的政策左右的楼市，无论是开发企业还是购房者，还将在上下跳动的楼市K线图上纠结较长一段时间。 调控撼动高房价 降价潮悄然涌动 　　"新国八条"和地方限购政策威力显现，高位盘整了近两个月的房价出现松动，一线城市降价潮悄然来袭。业内人士预计，未来几个月新盘将集中上市，开发商资金链趋紧，房价或步入下降通道 　　"新国八条"和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，楼市降价潮悄然来袭。业内人士预计，由于2010年新房开工量大增，未来几个月新盘将集中上市，同时开发商资金链趋紧，房价或将步入下降通道。降价销售已经出现，为了应对楼市可能出现的持续低迷，开发商开始放缓拿地、准备"过冬"。 　　优惠促销 房价松动 　　2009年以来连续疯涨的北京楼市终于出现拐点。3月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到21000元/平方米，较低价格为19000元/平方米起。 　　随后，万科在北京的"万科长阳半岛"第6批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前价格持平。同时，第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，相当于每平方米优惠了1000元。即便如此，该楼盘当日推出的118套房源中，较终被认购75套，认购率仅为63%。 　　上海同样出现了新盘低价入市。位于浦东的中海御景熙岸开盘，精 源以2万元/平方米的均价推出，推出的358套房源几乎销售一空。开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右。 　　恒大地产位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对头次置业者提供八五折优惠。恒大相关人士称，集团定价策略一贯随行就市，八五折销售的决定需要由集团定价会议通过。在深圳，新盘上市也不见漫天喊价的情景。 　　而早在品牌房企展开降价促销之前，已有中小房企推出各种优惠促销活动。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，在投资需求占比过高的一二线城市限购之后，购房需求仅剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量将大幅萎缩，已经开始的这波降价潮，将率先在北京、上海、广州这些一线城市蔓延，进而发展至其他大中城市。 成交萎缩 存货增加 　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队15日联合发布消息：今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173．9万平方米，同比下降18．9％。其中，住宅销售面积为132．3万平方米，同比下降21．1％，呈两位数大幅下降。 　　摩根大通较近发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。搜房网监控统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比下降。 　　销量的大幅萎缩和严格的调控政策让开发商信心开始动摇。业内人士表示，未来新房大量上市还将继续压制房价，2008年至2009年上半年全国房屋新开工面积一直维持低位，2009年7月份单月房地产新开工面积下探至较低0.71亿平方米后才开始回升，供求失衡加剧了之前房价上涨。2010年由于成交火爆，各家开发商普遍大幅增加开工面积，按照一年多的开发周期计算，将在今年二三季度上市供应。 　　以万科为例，2009年万科的开工面积仅有561万平方米，2010年初则将新开工面积大幅提高至855万平方米，而实际上2010年新开工面积达到1248万平方米，相比年初计划增加了46%。 　　开工面积即将转为市场供应，销售却急剧放缓，房企存货或大量增加。万科和保利地产的存货都已突破1000亿元，同比大幅增加，华侨城、中华企业、华发股份和嘉凯城等四家公司的存货也在100亿元以上。 　　易居中国上海房屋销售有限公司执行总经理孙华良表示，限购是导致成交量下滑的重要因素，目前不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。 资金趋紧 负债攀升 　　广发证券调研显示，一些城市因限购失去购购资格的客户约占30%，如果加上观望的客户，预计50%以上之前有购购意向的顾客会消失，限购的负面作用将在3月更加明显。 　　国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。 　　中指研究院副院长陈晟表示，自筹资金比例上调，说明开发商资金紧张。国家为平抑增长过快的房地产市场，采取了宏观调控政策，银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难使得开发商只有依靠自身资金。 　　上市房企2010年年报也显示，截至15日，26家已公布年报的上市房企合计持有现金927亿元，较2009年末的645亿元大幅增加43.72%，不过短期借款也由2009年末的106亿元上升至2010年末的167亿元，一年内到期流动负债合计达到285亿元，较2009年末大增77%。这26家公司中有9家资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，还有7家公司资产负债率在60%至70%之间。 　　降价销售已经出现，为了应对楼市可能的持续低迷，开发商也开始放缓拿地、准备"过冬"。搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科为例，2月新增项目仅有3个，增加权益建筑面积22.9万平米，约合地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%。同样放缓拿地的还有保利地产、金地集团等公司，未来房地产企业还可能继续放缓拿地。 　　21世纪不动产分析人士指出，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但今年三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。 上海多家房企正酝酿大幅降价 调低年度销售预期 　　[提要]超过5家房企表态正在酝酿降价促

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