跌跌撞撞跑完了2010年上半程的开发商,是时候对下半年的方向作一番新的规划了。

　　7月1日,中国房产信息集团(下称“中房信”)联合中国房地产测评共同发布了《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》。各家企业在复杂的市场环境中的较量也初见分晓,万科(000002,股吧)以355亿元的销售额依然高居销售榜榜头,恒大地产以211亿元跃升。

　　截至目前,2010年的赛程已完成过半,但在眼下充满悬念的房地产市场中,开发商与各方的博弈,恐怕还将衍生出许多看点。

　　销售目标或集体泡汤

　　数据显示,房地产企业的梯队座次并没有发生明显变化,依然维持了2009年下半年的那6家企业,紧随万科(000002,股吧)和恒大地产之后,保利地产(600048,股吧)、绿地集团、绿城、中海依次排位,它们的销售金额分别为:208亿元、207亿元、204亿元、195亿元。

　　除万科始终保持明显优势外,另外几家的差距正在逐步缩小。成绩背后包含了某种商业逻辑:谁先降价,谁先受益。

　　中房信研究总监薛建雄在接受《财经日报》记者采访时表示:“目前多数开发商仍然对市场抱有观望心态,或许对于降价'浅尝辄止’的时候,万科、恒大、保利地产(600048,股吧)、绿地集团纷纷以各种积极的手段'去存货化’,掀起降价大潮,较终换取杰出的成绩单。相比之下,那些没有及时积极顺应市场变化合理定价的地产商,在这一轮抢钱运动中,暂时败下阵来。”

　　事实上,很多开发商的货量都会集中在下半年,届时,不同的经营策略将带来全然不同的结果。

　　薛建雄称,今年下半年,大型开发商存货压顶的局面将会很突出,去年高价获取的土地如果今年转化为可售房源,将存在显性的滞销风险。此外,大开发商年初前后制定的2010年预期销售目标,从目前迹象来看,似乎已经比较难完成。

　　以成交量较为稳定的万科为例,其董事长王石去年底接受《华尔街日报》采访时曾表示,预计2010年销售额在800亿元。而据昨日的榜单,万科上半年的销售金额为355亿元,完成了全年预计目标的44%。下半年,依然面临不小挑战。

　　2010年绿城的销售目标是670亿元（按计划,绿城权益将占其中的三分之二）。据昨日的榜单,上半年,绿城销售额为204亿元,仅约占其全年目标的30%。虽然有观点称,高端物业不受宏观调控影响,但事实上,这次调控所打击的目标,正是一些面向二次、三次置业者的高端楼盘。

　　金地集团(600383,股吧)2009年年报显示,去年完成营业收入120.98亿元。2010年,主要开发项目共43个,计划新开工面积388.85万平方米、计划竣工面积190.8万平方米。据昨日的榜单,金地集团(600383,股吧)的销售金额仅为55亿元,排名在20位。

　　中原集团研究高端经理刘渊认为,随着标杆房企降价促销以后,他们的新房销售量有一定程度回升,表明目前市场上潜在的需求依然稳定存在。

　　融资成本更高

　　对于过去两个月开发商不愿降价的行为,大多数分析师称开发商“资金宽裕”,暂时没有降价的动力,但这种局面极有可能在下半年发生逆转。

　　数据显示,今年季度,由于上市公司大幅提高开工面积,板块现金流压力骤然加大。一季度末,房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元,预计到年报披露后,开发商资金缺口还将放大。而目前,上市再融资处于停滞状态,个人信贷收紧使得房屋销售面积逐步下滑成为大概率的事件,这将意味着,开发商的资金压力正在逐步增大。

　　瑞银在一份研究报告中指出,部分扩张过于激进的开发商,其负债率高企的状态显示出风险。此刻,发债、信托等融资也将在下半年成为常态。

　　据普益财富提供的数据,2010年二季度延续了一季度的火爆态势,4~6月份,房地产信托共成立74款,募集资金规模总计为194亿元。数据显示,2010年上半年,新成立的房地产信托接近140款,成立规模亦超过350亿元,而2009年全年只有181款房地产投资信托,规模为327亿元。

　　日前,雅居乐发布的公告,其与东亚银行订立的信贷协议,获得了金额为8亿港元的定期贷款,期限为24个月。这是该集团继年初发行优先债券之后,又一次大规模融资行为。

　　在不能到境外发行债券的情况下,内地上市的房地产企业也在通过各种方式融资。有理财机构的人士透露,从去年底到目前,已经有多家房地产企业与信托合作发行房地产基金。基金的模式有债券和股权两种,募集资金多半投向开发商新增项目,用于支付土地款或者补充开发资金。据悉,以私募方式募集的资金,回报率一般在10%左右,有些还伴有项目收益分红,因此,融资成本并不低。

　　此外,开发商的融资成本,也将逐渐增加。去年底上市的恒大地产在今年2月成功发行共计7.5亿美元的5年期优先票据,利率高达13%,创下了港股融资利率的新高。而同样是去年底上市的佳兆业在4月22日也发行了5年期的债券,募集资金3.5亿美元。其利率高达13.5%,刷新了恒大的纪录。但此后的5月份,花样年又以14%利率再创近期融资利息新高。

　　伴随销售回款放缓以及融资成本越来越高,有关开发商调低开工量的预期越来越强烈。上海市统计局的数据亦显示,今年前5个月上海全市住宅的新增开工量为779.95万平方米,去年的开工量也有1721.02万平方米;而今年上半年的商品住宅新增供应量只有448万平方米。这意味着还有很多工程放缓施工或已经达到预售标准没有上市,短期之内有较大的新房供应压力。

　　民族证券的一份研究报告亦预计,今年全年,房地产开发投资增速将由1~5月同比增长38.2%下降至20%左右。

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