商业地产启示录：拷贝义乌？ 　　导读：浙江义乌小商品城、北京大红门服装市场、中关村电子市场等的巨大成功，让专业市场这种业态进入了欲转型商业地产的开发商的视野，在大型百货商场、写字楼、商业综合体、酒店这些“传统”商业地产业态之外，专业市场无疑也是一个可行的选择，更何况，在房地产调控的利剑之下，大量的民间资金流入，投资商铺的热情高涨，让专业市场的开发显得利润可观。但投资开发专业市场，需要开发商做什么样的准备呢？是不是把义乌模式直接拷贝过来就可以了？让我们看看昆明国贸商品城这个拷贝义乌小商品城的专业市场的历程，也许你会得到一些启示。 　　13个月，是一个拥有1400多个商铺的商品城，从热闹开业到黯然退场的全部时间。 　　昆明国贸商品城，当记者采访业内人士提到这个项目名称时，有业内人士表示从没有关注过。或许因为这一商品城还没来得及闯出自己的名气，就结束了它的商业历程，所以没有引起业内的聚集关注。2007年6月6日，昆明国贸商品城与第15届昆交会同期开业，开业时的景象相当繁荣，有1400个铺位得到认租，客流如潮。商品城还与东盟多国领事馆及商务机构签订协议进行合作，并提出“购一件也批发”的销售口号。 　　当时的国贸商品城公司董事长周一平也表示：“一定不负众望，乘势而上，把国贸商品城建成中国面向东南亚、南亚， 的大商汇和区域性国际批发采购基地。” 　　这一系列的迹象都可以成为人们对昆明国贸商品城的发展前景报以美好想象的理由。 　　谁也没想到，仅4个月已有半数商铺撤离，商品城内到处都是“铺面转让”的广告。进入2008年，国贸商品城就基本处于停业的状态。2008年7月，有媒体爆出，昆明国贸商品城要求商户3天内全部搬出，并在门前贴出告示“逾期不搬者，商铺内物品视为商户遗弃物处理”。 　　虽然时隔国贸商品城失败离场已过去了三年时间，但这个如流星般迅速陨落的商业项目， 这个迅速走完失败之路的颇具规模的商品城，可以带给我们哪些启示？ 失败的复制 　　昆明国贸商品城在建立时的定位，是要打造成中国西部的“义乌”。 　　众所周知，义乌市场是国内的小商品批发市场。2005年，联合国、世界银行、摩根士丹利等世界权威机构联合发布的一份中国发展报告中把我国义乌评价为“全球的小商品批发市场”。义乌市场的繁荣，成为多地市场复制的范本。 　　在昆明国贸商品城惨淡收场的时候，当时该商城企划部经理曾对媒体表示：“我们的失误在于就是想把‘义乌模式’简单搬过来，打造一个云南的义乌。” 　　对此，中粮集团商业地产相关负责人张茅矛表示，能够复制的商业模式都有一套复制标准化体系，但义乌商品市场的组织相对比较零散，不太容易形成标准化体系，这就造成复制比较困难。在复制义乌市场的过程中会发现三大难题，“一、渠道不好找；二、涉及的工作量大；三、没有固定的谈判流程。” 　　同时，戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏对此表示：“批发包括两种，一种是中转的批发，一般会在辐射力强或者交通枢纽的城市，比如北京；另外一种就是源地的批发，这种基本上都是靠近产地，比如义乌。”义乌背靠中国的小商品生产基地，这是义乌小商品城得天独厚的优势。 　　专业市场的发展离不开产业支撑，产业条件不足的市场无法形成规模，在竞争中会渐处弱势甚至被淘汰。义乌市场的成功很大程度上依赖于当地的小商品生产基地，这是其他城市在复制过程中所无法打造的关键条件。 　　依靠产业支撑成功的专业市场不止义乌市场一家。北京的中关村电脑城之所以能够成功，其中一个关键原因就是其选址正处于北京的“硅谷”地带，“它是一个比较时髦的行业，这一定是在一个比较前锋的城市形成。”张家鹏表示，依靠该区域对人才和科技的需求，使市场得以迅速发展。 　　对此，张茅矛也持赞同意见“北京市的电子产业布局位于中关村，政府给予了优惠的产业政策。中关村有大量人才聚集，依托科研和人才优势，发展IT下线产业是可以的。” 　　北京的“动物园”、“大红门”这两个的服装批发市场，多年来能够始终保持着大体量的规模，并吸引着大量的消费群体，正是因为北京是我国的“时装之都”。北京市人民政府和中国纺织工业协会曾正式发布过促进北京时装产业发展，建设“时装之都”的规划纲要。现在，北京已经成为全国服装的重要集聚地，这使得北京的服装批发市场的成长具备了先天优势。 　　昆明国贸商品城在营业期间，宣传广告上曾显示其主要的销售商品为云南农副土特产品、国际绿色食品、国际民族民间工艺品、国际礼品、珠宝玉器、国际旅游装备、服装及家居用品。 　　经营的物品种类繁多，地域跨度大，当地没有可以支撑其发展壮大的产业条件，这是导致昆明国贸商品城复制义乌模式失败的一个重要原因。 运营管理能力的欠缺 　　商业地产和住宅地产重要的不同点是，商业地产前期投入成本较高，所以运作商业地产项目投资之后需要有一个回收模式。 　　中粮集团商业地产相关负责人张茅矛表示，对商业地产开发商来说，做专业市场有两大好处，如果开发商自持的话，专业市场商铺切割面积较小，开发商的投资收益率很高。如果销售的话，可以做成各自不同的投资单元，造成很大的投资群，迅速实现套现。 　　但利润总是与风险同行，开发商要开发专业市场这种相对比较零散的业态，还是要面临较大的风险。 　　“如果开发商自己去做市场，一方面渠道整合能力不够，因为没有天然的渠道来源。二是运营管理能力有限，开发专业市场需要控制大量商铺，不管是经营还是业态调整，一般开发商的运营能力达不到这种程度。”张茅矛表示。 　　昆明国贸商品城就没能经受住风险的考验。 　　有商户在接受媒体采访时表示，商户入驻商品城后，商品城没有进行管理的举措。很多商户都是“炒”铺赚钱，店铺被认租后一直没人经营，造成商城高空置率，无法聚集人气。同时，商品质量参差不齐，价格差异大，使商户之间出现无序竞争。不仅如此，商品城宣传力度不够，居住在周边的业主甚至不知道有这样一个商城。 　　如果国贸商品城在招商时能够对认租商户进行筛选，并在经营过程中对商品城加强管理，以上问题都是可以规避的。 　　无论是招商环节粗糙还是后期管理的疏忽，或者宣传欠缺等问题，都暴露出经营方国贸商品城公司对专业市场的运营管理能力薄弱。 　　对此，张茅矛表示：“开发商要运作专业市场，应该有一个商业运营的班底为核心，班底内部的招商、营销人员或者应该是商品市场出身，或者应该掌握有众多的客户渠道，在不具备这两方面的基础上开发这种业态或者复制这种业态，有一定的难度。” 商业地产启示录：拷贝义乌？ 　　导读：浙江义乌小商品城、北京大红门服装市场、中关村电子市场等的巨大成功，让专业市场这种业态进入了欲转型商业地产的开发商的视野，在大型百货商场、写字楼、商业综合体、酒店这些“传统”商业地产业态之外，专业市场无疑也是一个可行的选择，更何况，在房地产调控的利剑之下，大量的民间资金流入，投资商铺的热情高涨，让专业市场的开发显得利润可观。但投资开发专业市场，需要开发商做什么样的准备呢？是不是把义乌模式直接拷贝过来就可以了？让我们看看昆明国贸商品城这个拷贝义乌小商品城的专业市场的历程，也许你会得到一些启示。 　　13个月，是一个拥有1400多个商铺的商品城，从热闹开业到黯然退场的全部时间。 　　昆明国贸商品城，当记者采访业内人士提到这个项目名称时，有业内人士表示从没有关注过。或许因为这一商品城还没来得及闯出自己的名气，就结束了它的商业历程，所以没有引起业内的聚集关注。2007年6月6日，昆明国贸商品城与第15届昆交会同期开业，开业时的景象相当繁荣，有1400个铺位得到认租，客流如潮。商品城还与东盟多国领事馆及商务机构签订协议进行合作，并提出“购一件也批发”的销售口号。 　　当时的国贸商品城公司董事长周一平也表示：“一定不负众望，乘势而上，把国贸商品城建成中国面向东南亚、南亚， 的大商汇和区域性国际批发采购基地。” 　　这一系列的迹象都可以成为人们对昆明国贸商品城的发展前景报以美好想象的理由。 　　谁也没想到，仅4个月已有半数商铺撤离，商品城内到处都是“铺面转让”的广告。进入2008年，国贸商品城就基本处于停业的状态。2008年7月，有媒体爆出，昆明国贸商品城要求商户3天内全部搬出，并在门前贴出告示“逾期不搬者，商铺内物品视为商户遗弃物处理”。 　　虽然时隔国贸商品城失败离场已过去了三年时间，但这个如流星般迅速陨落的商业项目， 这个迅速走完失败之路的颇具规模的商品城，可以带给我们哪些启示？

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