浙江炒房团转战二三线城市 自曝投资四怕 　　一纸限购令让北京的房地产市场遭遇了一场寒流，无论较终限购是否能够降低房价或者降低多少，有一点是肯定的，目前在北京，投资住宅已经没有市场了。而作为地产投资客的风向标，浙江炒房团也已经开始撤离北京了。日前，记者对北京浙江商会副会长、浙江炒房团的带头人陈俊进行了专访，出人意料的是，尽管面对严厉的地产政策调控，他还是对投资房地产表示了强烈的信心，只不过他们的方向转变了二三线城市和商业地产成为新目标。 　　带头人其实很普通 　　陈俊名片上的头衔是北京今日潮流企业策划公司董事长，只不过在下面有一行小字浙江投资团发起人，尽管陈俊在接受媒体采访的时候总是着力强调他们不是"炒房团"，而是"投资团"，但是由于炒房团的概念已经深入人心了，照样还是有不少人，把"投资团"当做"炒房团"。陈俊告诉记者，其实自己的经历并不复杂，成为炒房团带头人也是偶然。陈俊是1995年来到北京的，因为在大学学的是英语专业，所以他顺理成章地成为了一家外贸公司的翻译，后来他还在一家杂志社做了记者。 　　"那时候我们浙江人刚到北京时也大多选择租房，因为那时候北京的房地产开发也才刚刚开始，没有更多的选择余地。我刚开始在北京的时候是住在一个朋友租的酒店里，后来那家在陶然亭的酒店拆迁了，所以我就想到四处看看房子。"陈俊坦言，当时根本没有太多想法，只是觉得租房也是每个月按时付房租，而如果头付五万到八万元，就可以拥有一处自己的房产了，这样很划算。于是，从2000年开始，陈俊就围着北京城四处看房，有时候即便项目还是工地，他也会进去转转。2001年，他看好了一处项目，那是位于西长安街延长线的百朗园，当时的单价是每平方米7800元，陈俊觉得项目整体还不错，于是就交了5000块钱的定金，准备和开发商签合同了。没想到几天以后，一次偶然的机会他又看到了位于魏公村的韦伯豪小区，他有点犹豫了。"因为我喜欢去当时的北京图书馆（注：现国家图书馆），那里离北图很近，而且由于我是学英语专业的，对于北外有着强烈的向往，而韦伯豪就在北外的隔壁，所以我毅然要回了百朗园的定金，改在韦伯豪置业了，尽管韦伯豪当时的单价是每平方米8200元，而且房子的总价也贵了不少，我还是选择了这个大四居。"后来的事实证明陈俊还是选择对了，韦伯豪的升值幅度超出了百朗园不少。 万年花城是团购开始 　　尽管自己购了房，但是2001年那个时候房地产市场还没有太多的涨幅变化，所以接下来的几年陈俊并没有什么动作。直到2005年，北京的房价开始有了变化。据陈俊介绍，浙江炒房团在北京打的枪是万年花城。这个楼盘位于北京西南三环，当时没像现在这么火，一期楼盘刚开卖，知道的人很少。当时位于西南三环的万年花城的开发商托人找到了陈俊他们，因为当时他已经在北京的浙江商会就职了，当时陈俊的浙江老乡还有很多在租房住，所以他就和开发商表示，如果自己会带一批人过来购房，希望开发商给出一个更加优惠的价格，因为开发商那个时候还希望带动销售，较后不但同意了陈俊的建议，还提出要给他们出10万元的推广费。陈俊认为，对住宅地产来说，金角银边的地段优势较为重要。西南三环是北京三环沿线的一块住宅开发，而且该楼盘交通和地段好，升值应该没有问题，而且，它离木樨园、大红门近，离玉泉营更近，那里都有一批在京待了十几年的浙江商人，在做水产冷冻生意，假如这楼盘盯住这些浙商，未来的行情肯定看涨。 　　于是2005年7月18日，100多名来自温州、台州和义乌的浙商组织团队到万年花城集体看房，当时就有些人成交了住宅，两三天后，还有几个浙江投资商定下了价值800万元、1000万元的铺位。现在回头看，当初参加组团去的浙商，现在全挣钱了。住宅由原先的4800元一平方米涨到三万五千多元了。而对于开发商来说，这10万块钱也是非常划算，这么多浙商集体看房，开发商高兴。因为，这意味着浙江民间资本看好此楼盘，简直是营销宣传的"活广告"。这次购房行动吸引了国内百余家媒体的报道，吸引了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体的关注。 　　随后，更多的房地产业人士看中了财大气粗的浙江炒房团，甚至连房展会的老总，担心展会冷清，也专程登门，请他们到房展会上露露面，帮着激活一下人气。陈俊他们也给对方提出了几个条件，如果去参观房展会，但得满足几条要求：一、他们是以"浙江投资团"名义去的，可不是炒房团，代表一个团队的整体形象，而不是个人行为。所以，要做"浙江投资团"字样的胸牌，挂在胸前，以区别其他人。二、必须选派端庄、漂亮的女引导员，举着牌子，引导他们入场并绕场三周。三、要在好的位置，给他们准备座位，好让他们听各楼盘情况介绍。于是，在2005年的国贸房展会上，大家就看到了这样的一幕，在女引导员的引导下，100多人排成两路纵队，浩浩荡荡进入场地。而且根本无需绕场三周，一进入场地，他们就被团团围住、寸步难行。这个拉、那个拽，争着让炒房团看他们的楼盘。有个售楼小姐拉着不放，较后陈俊只好答应她，去看她们的楼盘。而她的公司马上开来了几辆大豪华车，把炒房团直接拉到了楼盘现场。就这样，浙江炒房团开始在北京慢慢有了名气。 开始转战二三线城市 　　经过了多轮的宏观调控，陈俊他们也逐渐适应了政策对于房地产市场的影响，从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，再到今年的限购令，他逐一仔细研读，发现政策没有一条是针对商业地产的。"没有政策就是好政策。"在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们对二三线城市的商业地产更为感兴趣。较近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。记者几次和陈俊联系，他都是在去石家庄等地的火车上。 　　陈俊认为，"做商业是浙商的强项，选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们就先要了解这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是人头钱，其次，是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。"在具体的操作模式上，他所带领的炒房团主要走如下的几种路径：较简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代购的方式。如果一个项目投资两三亿元，只头付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资，按业内规矩得佣金；较差的选择则是只购摊位，一下子购上十个八个摊位，再转租给别人经营。另外，陈俊他们现在已经在考虑区域开发的课题了。从去年下半年开始，他就开始奔走于各个区域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。他表示，"我们这边有资源啊，在整合资源下，可以帮助当地园区开发企业提供点子，搞搞策划，然后引入资本，帮他们招商。通过科学的方法，带动产业的发展，可以提升区域的价值，我们的商铺也就升值了。" 投资商业地产四怕 　　对于投资一般人并不熟悉的商业地产，陈俊给投资人介绍了自己的经验，"我投资商业地产有四怕。希望能够对普通投资者有所帮助。" 　　一怕朝令夕改 　　2000年，黑龙江某市的一个镇在招商引资活动中向浙商承诺给足税收政策、土地政策。同时，他们还信誓旦旦的保证浙商会享受到各项优惠政策并大力改善投资环境和在规定的时间内为浙商办理好土地使用权证。为了表示重视，当地镇党委、政府发红头文件组建由浙商任董事长、总经理的公司行使一切职权。面对红头文件和信誓旦旦的承诺，浙商像吃了颗定心丸，就把合同签了。经过一年的精心运作，市场活了，生意好了。此时，当地政府的眼睛也开始红了。他们马上修改原来的政策，一边说要修正以前订的合同，一边就自作主张，没经浙商同意就变卖了市场中较好的一个地段，并又下了个自相矛盾的文件要收回市场的管理权。他们还趁浙江的董事长和总经理返回浙江之机，把市场门封闭，变成了大孤岛。较后，尽管镇长、书记全部撤了，浙商投资的五六千万元也都给修正完了。 　　二怕信息不准 　　浙商名声在外后，各种信息扑面而来。2005年11月，有人推荐了南通的一个投资项目，这个地段就在长江上游，交通也方便，文字资料写得确实很好。介绍人说：此项目各种证件已齐，原先的大老板由于摊子铺得太大，又在海外做大购卖，实在没有精力顾及此项目。陈俊马上组织义乌、温州的一批老板浩浩荡荡开过去。结果一到现场发现，情报完全有误，介绍人也顿时傻眼了。原来，这个地块根本没有正规的操作，什么证件也没有，什么费用也没交，和当地政府的关系也很微妙，错综复杂。较后，浙商只好退出。 　　三怕被狠斩一刀 　　2007年5月，陈俊来到东北某市，考察了一个市场。这个市场大约50000平方米，位于老商业区。经过考察发现：这个地段相当于北京二十年前的南城天桥。在对方几次邀请下，浙商们赴实地和他们谈合作，他们提出来整个市场都要租给浙商经营，条件是每年需要浙商交2000万租金。2000万之外的收入要和他们分成，此外还要浙商购他们一定量的股票。双方讨论涉及到一个较关键的问题，"一年需2000万元是怎么算出来的？"他们讲不出来，浙商除了交纳每年的租金2000万元以外，为什么还要为他们购一定量的股票呢？为什么还要每年分享他们的红利呢？浙商不愿被狠斩一刀，这个项目主动放弃了。 　　四怕空城计 　　一个商业区域的定位和划分，一个大型市场的选址和建立以及它在城市的位置是否得当，决定着该城市能否发展起来，特别在二三线城市，这些因素对城市发展起着至关重要的作用。内蒙古某市现有人口三四十万，但该市计划要在五年之内发展到一百万人口。这些人从哪来？当地专业介绍说，这些人将会从各旗、镇迁移而来。但该市场的选址相当的离奇，选在了城乡结合部，陈俊认为，交通不便，人烟稀疏，商家都没法进货，消费者又怎么会大老远到这里来购东西呢？因

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