上半年楼市上升动力仍然存在

中国房价自2009年4月份以来持续9个月走高，远远超过业内和专家预期。

全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生告诉记者，2009年初，即使是乐观的估计也认为2009年房地产上半年触底，下半年走出低谷。"结果实际上是一季度出现寒冬里的小阳春，二季度艳阳高照全面回暖，三季度盛夏持续接近历史高点，四季度烈日炎炎超速冲刺。"

统计数据显示，2009年商品房销售面积大幅增加。1～12月,全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%。其中12月份，全国商品房销售面积18510万平方米，环比上涨109.5%，商品房销售额8008亿元，环比上涨79.6%。聂梅生指出，造成这种情况的原因是2009年货币供应过于宽松，新增贷款总额为9.75万亿元,远远超过原先5万亿的计划，这是从未有过的资金充裕和增长。相应地，2009年全国房地产企业资金来源57128亿元，同比增长44.2%。其中房地产开发贷款11293亿元，房地产个人按揭贷款为8413亿元，共计1.97万亿元，占放贷总量20.5%，房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到1.58，为2000年以来的较高水平，开发商当前是相当"不差钱"。聂梅生表示说："如此充裕的资金和流动性必然需要有吸纳的去向，显然流入房地产是不可避免的，资产价格上升的推动力主要来自资金的流动量和速度，因此今年资产价格上升的动力依然不可小觑。"

聂梅生还表示，2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产已成事实，势必再次形成2007年的资本、土地、房地产市场互动的上涨循环，进一步助推房价上涨趋势。

不看好新科"地王"

聂梅生指出，在2010年经济工作会议之后，眼下房地产市场一方面强调政策的稳定性和连续性，继续支持自住型和改善型住房需求，加快城镇化建设等导向；另一方面是各部门就加大加快保障性住房建设、遏制投机炒房、提高土地出让门坎和控制房价上涨过快等问题密集出台了针对性很强的一系列调控政策。

聂梅生认为，就保障性住房建设而言，问题的关键在于地方政府的落实力度。她以2009年的情况进行了说明：当年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，其中，投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。但截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。聂梅生指出，由于配套资金不到位和前期工作准备不足，近几年的保障性住房建设年年欠账。地方政府应当积极转变政策着力点，认识到发展经济较后要落实到民生福利增加，在商品房难以解决大多数普通市民住房问题的背景下，认真完成今年的建设计划。

2009年，随着土地价格环比涨幅持续上升，争抢"地王"和"面粉贵于面包"现象重现。2010年刚刚开春，随着北京"地王"3天内3次刷新，"地王"现象再次引发社会各界的普遍关注。聂梅生表示说，"地王"在风光背后其实蕴含较大的市场风险。"回顾2007年的一批'地王'，2008年房地产下行所带来的资金链断裂压力惊险无比，后来2009年特殊经济形势下的超宽松货币政策和充裕资金才解救了这批'地王'。那么2009和2010年出现的新'地王'们今后两年又能靠什么样的政策和市场来消化呢？"聂梅生表示自己并不看好，她还进一步指出，地王游戏之所以一再重复，是由于存在体制性问题，土地供应的方式和体制已经到了调整改革的关键期。

20倍资金杠杠蕴含风险

聂梅生认为，目前房地产市场形势实际上并不是政策所期望的平衡和稳定的状况，因此房地产市场的进一步调控是必然的，当前房地产市场已经蕴含较大风险。

聂梅生分析说，风险主要来自于2008年底以来房地产刺激政策的背景下大幅提高的资金杠杆率。金融危机前，为防止房地产投资过热，房地产开发自有资金率曾提高至35%，对应成本杠杆为2.86倍，而2009年5月以来对普通商品房开发自有资金率要求降至20%，成本杠杆相应提高到5倍；购房者方面也享有头付2成和贷款利率7折、交易税费降低等政策优惠，供需双方利用资金杠杆开发和投资都变得极为轻松，使得房地产市场资金来源充裕,增速超过预期，房地产市场较终出现量价齐升。

聂梅生进一步分析去年1～9月份全国40个城市房地产开发资金来源结构。其中温州、杭州、厦门3个城市开发企业自筹资金率甚至低于15%，而北京、南京、广州、苏州、乌鲁木齐、海口低于20%；上海、深圳、青岛、三亚低于25%，这些城市的房地产开发资金杠杆平均水平已从2.86倍大幅提高到6.67倍，在第四季度量价冲刺的情况下，部分热点地段年底还逼近到10倍，这些地区当然也就成为去年房价上升幅度的地区。

聂梅生还介绍说："如果再考虑在土地环节上存在的资金杠杆，比如各种形式的股权基金、分期拿地等，这意味着自有资金成本杠杆率还将再翻一番。如果今年房价继续上涨，那么不排除自有资金杠杆在热点城市将冲到20倍以上。在强烈的人民币升值预期导致热钱大量流入的背景下，资金杠杆不断冲高的结果必然是朝着泡沫的方向发展。当前房地产在资本市场上的表现已经提速超过股市大盘。另一方面，尽管房价并没有全部统计进入CPI指数，但是二者是正相关的，房价会带动物价上涨。"　聂梅生认为，我国经济是政府主导型经济，房地产市场较终服从于政策导向。在今年稳定增长及投资和消费拉动转换的政策目标下，一段时期内房地产将继续承担对经济的支撑作用，政策真正的转向时间主要取决于经济的后续稳定和资产价格上升的压力。如果流动性充裕的后效应继续体现在股市、楼市方面，而仍不能加快流入实体经济，不排除采用提高准备金、利率、不断收紧房贷政策等金融性控制手段舒缓资产升值和通胀压力。此外政府对中低收入住房将加大政策支持力度，会陆续出台支持和改进保障性住房土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果将平抑住房中低端市场价格，下半年市场有望趋于稳定。

房地产开发亟须向绿色低碳转型

聂梅生认为，如果房地产市场要保持持续健康发展，房地产开发结构调整和向低碳转型就必须提上日程。

"如果继续以往的发展模式，与流动性和通胀预期结伴，房价在2010年快速上升，短期获利，那么迎来的是又一次对房地产的紧缩性调控，房价飙升的结果终将触动敏感的资产泡沫而重蹈日本和美国的老路，这是不可取的。房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持和容纳产业结构调整和解决产能过剩的经济主题，先进的出路就是走上绿色低碳型地产的发展之路。

聂梅生介绍说，2009年中国城镇住宅的总量为145亿平方米，以100亿平方米可改造为绿色低碳型住区计算，按照商会绿色低碳建筑示范项目的标准，即每平方米每年减碳20公斤）计算，仅住宅区绿化、节水、节能和交通四个系统年减碳量就达到2亿吨,可节约运行费1000亿元。而占我国建筑总量的25.4%的商业建筑能耗是住宅10～15倍，节能空间更大。按50亿平方米为减碳型商业建筑计，估算每年减碳空间至少可达10亿吨,可节省费用5000亿元。房地产建筑施工过程的能耗和排碳量也很可观，以每年新建成量为10亿平方米,每平方米排碳1吨计,可节约运行费1000亿元。"综合以上的住区减碳、公共建筑与商业建筑减碳和生产、施工过程减碳等三项，每年可减少的碳排放量约为14亿吨左右，节约的费用达到7000亿元，若再考虑民用与商用的电费差价，房地产减碳可节约近万亿元。"

聂梅生较后表示，房地产行业是资本密集型产业，房地产的绿色低碳转型必将带动庞大的绿色节能建材生产与节能服务产业，促进经济转型升级。同时对房地产业自身而言，节能建筑既是产业长远发展的平衡动力和控制资产泡沫发生的对冲机制，也是当前稳定房价的一剂良药。"当前政府应出台有利于节能低碳型房地产发展的激励政策，提高住房节能标准从而引导房地产业结构调整，以便摆脱当前房价进退两难的困境。"

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