“客观地来说，35480元一平方米的楼板价，应该还算是偏低的。”当9月8日黄浦江沿岸E18地块(9-3)被九龙仓下属公司以48.28亿元出让，楼板价更高达35480元/平方米，刷新了全地楼板价价格新贵。有机构分析师为上述项目算了一笔账，加上土地成本，项目每平方米的开发成本可能高达7万元。

　　但是佑威房地产研究主任陆骑麟却认为，这样一个成交价格应该是偏低的，因为上海滨江地区豪宅平均价格早已超过10万元平方米。与上述10万元一平方米的报价相比，即便较终的开发成本超过7万元，开发商仍然有巨大的获利空间。

　　根据分析师的预测，尽管眼下上海10万元单价的豪宅，主要分布在陆家嘴的滨江地区，其他滨江地区的豪宅还仅仅只有个别单位的价格超过10万元，但是假以时日，整个上海滨江地区会遍布10万元级别的豪宅产品，尤其是现今世博会对岸的徐汇滨江机会更大，因为它背靠的是一个商业等级超过陆家嘴的繁华商业圈，更拥有不逊于陆家嘴的滨江景观，前景自然值得。

　　上述分析师说，眼下单价只有8万多元一平方米的徐汇滨江板块，未来价格将与陆家嘴看齐。只是因为整个徐汇滨江规划还要过几年才能全部实现，因此较终享受到土地增值收益的不会是徐汇滨江地区的开发商，而是购购了当地豪宅的房东。

　　超过陆家嘴的高端商业

　　此前，陆家嘴地区的豪宅，一直因为缺乏能够长期有效经营的商业，受到上海房地产界普遍的“诟病”。今年8月陆家嘴环球金融的租户就曾向媒体曝料，由于客流量匮乏，无力长期经营，目前已拖欠开发商租金8个多月。

　　除了经过多轮调整才渐具人气的正大广场，陆家嘴地区的其他商业经营得都不太成功，虽然每日参观陆家嘴的游客不断，但是自身却没有营造商业氛围的能力，使得地区很难吸引到可以为豪宅作配套的高端商业，是陆家嘴地区的一大遗憾。

　　这样的遗憾同样存在于目前其他的滨江豪宅板块，诸如北外滩、南外滩等滨江豪宅，均因为没有商业配套，印象大打折扣。

　　先进的例外是徐汇滨江地区的豪宅。早已被规划为徐家汇商业圈延伸的徐汇滨江，目前正在建造徐家汇商业圈中消费档次较高，购物环境较好的高端商业街区。仅仅在这一板块的楼盘——尚海湾豪庭之内，就有德国高端品牌——凯宾斯基大酒店、国际一线的 品商业街长廊以及十多个主题鲜明的坐拥会所等高端商业服务设施。

　　除此之外，在徐汇滨江地区还会有绿地集团建造的大型商业销品茂、引入航空配套服务、科技、文化等多个高附加值产业的级写字楼。

　　已完成复制的海岸生活

　　虽然徐汇滨江的高端商业，要过几年才能全部完成，但是现在已经建完的徐汇滨江绿地，却可以让上海市民提前感受到徐汇滨江未来的雏形。

　　目前已建成的徐汇滨江公共开放空间和全长近5公里的龙腾大道，宛若巨型毛笔的海事瞭望塔与“龙之脊”桥的LED七彩灯光交相辉映，美丽的风景与黄浦江对岸世博园中的万国建筑群遥相呼应。

　　并且在北起瑞金南路，南至外环徐浦大桥滨江的徐汇滨江8.4公里的岸线已经部分建成南北贯通的滨江绿化带。根据规划这条绿化带，将是整个黄浦江岸较长的绿化带，并会成为先进可以驱车饱览黄浦江美丽景色的滨水景观大道。在滨江大道临江一侧，预留有轨电车道、休闲自行车道、休闲步道及滨水平台等。

　　而根据规划，徐汇滨江地块建筑物层高总体形成临江低密度、低层次向北“长高”的坡状形态，形成有“透气空间”的滨江风景。

　　高端商业和良好的生态景观，已经令当地的二手房市场认为，现在的房价低估了板块未来的预期。安居客网站较新的数据显示，板块——尚海湾豪庭很多挂牌二手房的价格已经超过了在售的一手房价格，其中较夸张的是一套17楼的住宅，价格超过11万元/平方米，是目前世博板块二手房价格较贵。(杨羚强)

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